Sıkça Sorulan Sorular

Ticari gayrimenkul danışmanı ile çalışmak zorunlu mu?

Tabii ki değil. Her ticari gayrimenkul sahibi, kendi mülkünü, kendi imkanları ile pazarlayabilir ve satabilir. Fakat bunlar, birer profesyonel işi olduğundan dolayı, bir ticari gayrimenkul danışmanı ile çalışması her zaman menfaatine olacaktır. Zira süreç daha kaliteli ve hızlı ilerler.

Portföyünüzü nasıl değerlendiriyorsunuz, her mülkü alıyor musunuz?

Özellikle yanlış fiyatlı ticari gayrimenkulleri portföyüme almıyorum. Çünkü bu tip gayrimenkullerin, hem zaman, hem para ve hem de itibar kaybı olduğunu düşünüyorum. Zira yanlış fiyatlı mülklerin satılması özellikle de ticari bir gayrimenkulse, zordur. Çünkü alıcılar, mantıklı yaklaşan, çoğunlukla iyi hesap yapabilen kişi veya kurumlardır.

Satış veya kiralama süreci nasıl işliyor?

Bir gayrimenkul danışmanının asıl görevi, işte tam da bu süreçleri sorunsuz bir şekilde yürütmektir. Ne satıcı tarafına, ne de alıcı tarafına zarar ettirmeden, karşılıklı mutlu olunan bir ticaretin aracılığını yapmak asıl görevim. Bu süreçleri en şeffaf şekilde geçirdiğimizde, satış ve kiralamalarda çok kolay ve sorunsuz oluyor. Özellikle satıcı veya kiralayan tarafındaki müşterilerime, devamlı olarak durum raporlaması yapmak, sürecin psikolojik olarak daha rahat yaşanmasını sağlıyor.

Pazarlama sürecinde mülk sahibinin yapması gerekenler neler?

Süreci sabırla beklemek en önemli olan. Karşılıklı güven varsa ve yetki sözleşmesi ile birlikte gayrimenkul danışmanı elinden geleni yapıyorsa, işi biraz akışına bırakmak en iyisi. Bir profesyonelle çalışıyor olmanın rahatlığını her müşteri tabii ki yaşamalı. Önemli olan ilk başta da dediğim gibi, kesinlikle karşılıklı güven.

Devren kiralık ve devren satılık işlemlerde süreç nasıl işliyor?

Yetki sözleşmesini aldıktan sonra, işletme eğer markaya zarar vermeden pazarlanması gerekiyorsa, ona göre bir pazarlama planı uyguluyorum. Daha çok web sitem üzerinden ve mevcut müşterilerim ile birlikte, sahada her gün yeni tanıştığım ve ilgili işletmeye müşteri olabilecek kişilere birebir pazarlama yapıyorum. Zaten ticari gayrimenkuldeki en büyük pazarlama çalışmasının da birebir pazarlama olduğunu düşünüyorum. Hiç aklında öyle bir işletme devralmak olmayan bir müşteriye, o işletmeyi sunmanın esas pazarlama olduğunu düşünüyorum.

Yetki sözleşmesi nedir, neden gerekli?

Yetki sözleşmesi, karşılıklı bir güven çizgisidir. Müşterim bana güveniyorsa, yetki sözleşmesi konusunda kafasında bir soru işareti olmaz zaten. Çünkü sözleşme aldıktan hemen sonra, gayrimenkulün pazarlanmasına başlayacağımı, her platformda mülkünü tanıtacağımı, satışı veya kiralamayı hızlandıracağımı bilir. Bu yüzden, özellikle beni tanıyan ve yeni de olsa tanımış, politikalarımı okumuş bir müşteri, yetki sözleşmesi ve süresi konusunda benimle sorun yaşamıyor.

Hangi bölgelerde hizmet veriyorsunuz?

Aslında İstanbul Anadolu yakasının tüm bölgelerinde hizmet verebilirim. Hatta İstanbul’un diyelim. Çünkü bizim işimizde bir sınır yok. İsteyen gayrimenkul danışmanı, isteyen bölgede, istediği mülk özelinde çalışabilir. Tabi bölgeme yani Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe ve etrafına yakın yerlerde daha etkinim. Çok uzak olan bölgelerde illa ki benimle çalışmak isteyen, beni web sitemden veya sosyal medya hesaplarımdan tanımış müşterilerimle de, o illerdeki arkadaşlarım vasıtasıyla yardımcı oluyor, yine işlerini Coldwell Banker çatısı altında çok kurumsal bir biçimde çözüyorum.

Mülkümü satmak yerine kiralamak daha mı mantıklı?

Ticari gayrimenkulünü satmayı düşünen birçok müşterimle bu tip sohbetlerimiz oluyor. Kendisi mesela ticari gayrimenkulünü satmayı düşünüyor, sebebi soruyorum, komşusundan rahatsız ya da kiracısının verdiği kiradan rahatsız. Acil bir durumu var mı yok mu öncelikle buna bakıyorum. Durumu değerlendirip, verilen kararın duygusal ve gereksiz bir karar olduğunu anladığımda, çoğunlukla müşterilerimi, konu mülkün satışından vazgeçirmeye çalışıyorum. Tabii ki o mülkün alım ve satımını yaptığımda hizmet bedeli alıp para kazanacağım ama gerçekten hak edecek miyim diye her zaman soruyorum kendime. O yüzden, ticari gayrimenkulün sahibinin o an veya gelecekte onu bekleyen maddi bir sorunu yoksa, büyük çoğunlukta satıştan vazgeçirme yoluna gidebiliyorum. Tabii ki bazı durumlarda, mülk sahipleri haklı olabiliyor ve hemen işlemlerine başlayarak, sorunlarının çözülmesi için hızla çalışmaya başlıyorum. Bir de tabii ki, kira getirisi meselesi var. Eğer satmaya konu mülkün kira getirisi bölgeye göre iyiyse ve ben bölge uzmanı olarak bunu biliyorsam, bunu açıkça müşterime söylüyorum ve satıştan yine vazgeçirerek, yatırımın şu an da iyi bir yatırım olduğunu, başka bir yatırımda bu miktarda kira alınamayacağını veya zor alınabileceğini de anlatıyorum. Tüm bunlar, piyasaya bağlı olarak hatta bölgesel olarak değişiyor.

Mesela sanayi bölgelerinde, üretimin güçlü olduğu dönemlerde yatırım daha güçlü olacağından, ticari gayrimenkulü kiralama da, satın alma da, ya da satmak da kazançlı olabiliyor. Mesela perakendenin iyi olduğu bir dönemse ve konu ticari gayrimenkulde bir mağazaysa, yine yukarıdaki kararları aldırmaya çalışıyorum. Ülkemizde bir gayrimenkulü almak hatta bir ticari gayrimenkulü almak gerçekten basit değil. Alınmış bir gayrimenkulü de gereksiz nedenlerden dolayı satmaya karar verme aşamasındaki müşterilerime de tecrübelerimi anlatıp, gereksiz olduğunu söylemeye çalışıyorum.

Danışmanla çalışırken mülk sahibi başka bir yerle de çalışabilir mi?

CB KOBİ olarak, bu tip bir gayrimenkul çalışmıyoruz. Çalışacağımız gayrimenkul ister ticari gayrimenkul olsun, ister konut ya da arsa olsun fark etmiyor. Bizim için en önemli konu tek yetkili olmaktır. Çünkü tek yetki demek, karşılıklı güven demektir. Tek yetkili ticari gayrimenkullerde sonuç her zaman daha hızlı geliyor. Bu sebepten, bir gayrimenkule çalışacaksam, benden başkasının çalışması benim çalışmalarımı baltalayacaktır.

Mülkümün değerini nasıl öğrenebilirim?

Müşterilerimin ticari gayrimenkullerinin değerlemesini kendim yapıyorum. Yapı değeri, arsa değeri, bina yıpranma değeri ve girişim karları ile birçok madde üzerinde çalışarak, tüm müşterilerime ticari gayrimenkulleri hakkında en detaylı değerleme raporunu hazırlıyorum. Tabii ki bir yapı veya mülkün değeri hesaplanmadan satış fiyatı düşünmek ya da kiralamaya çıkarken, değerleme yapmadan bu fiyatları kafadan koymaya çalışmak, süreçleri içinden çıkılmaz bir duruma sokabiliyor.

İlanlar hangi platformlarda yayınlanıyor?

Bir ticari gayrimenkulün değerlemesi bittikten ve satış fiyatı ya da kiralama fiyatı ortaya çıktıktan sonra, eğer mülk sahibi ile bu fiyat üzerinde mutabık kalmışsam, öncelikle tabii ki EİDS yetkisi alıyorum ve tek yetki sözleşmemizle birlikte pazarlamaya başlıyorum. Pazarlamamın ilk adımında Coldwell Banker Türkiye web sitesine mülkün bilgilerini girip ilan oluşturuyorum. Bu ilanımı, ofis brokerım onayladıktan hemen sonra, Sahibinden ilan portalına ekliyorum mülkü. Sonrasında da tabii ki kendi web sitem yani şu an içinde bulunduğunuz aliyucer.com.tr web sitesine ilanı, diğer sitelerdeki gibi, değiştirmeden aynı şekilde ekliyorum. Bunun sebebi de, ilanın aynı kişi ve ofis tarafından eklendiğini göstermektir. Yani alıcı açısından güven kaybı yaşanmaması için.

İlan başlıkları ve açıklamalarını en stratejik ve detaylı şekilde kendim hazırlıyorum ve oluşturuyorum. Sonrasında diğer pazarlama faaliyetlerime başlıyorum. Tabii ki şu da var, konu mülk veya bu bir işletme devri olabilir, açık olarak pazarlanmasında bir marka veya aile ya da isime zarar verecek bir durumu varsa pazarlamamın, tüm bunları, temsili fotoğraflar paylaşarak ve konum bilgisi vermeden yapıyorum. İşte tam da burada, markaya zarar vermeden pazarlama yöntemim ortaya çıkıyor. Bu model bana aittir, başkaları da tabii ki yapıyor olabilir ama ben, bir mülk veya işletmenin devri veya satılması esnasında marka zararına bir durum varsa ki özellikle ticari gayrimenkullerin bazılarında bu tip olaylarla karşılaşıyorum, gizli, birebir pazarlama yapıyorum.

Veri tabanımdaki müşteriler, ofisim CB KOBİ’nin datasındaki müşteriler ve Coldwell Banker’dan irtibatlı olduğum gayrimenkul danışmanı arkadaşlarla da paylaşıp, satış veya devir sürecinin hızlanması için çalışıyorum.

Mülkümün fotoğraflarını siz mi çekiyorsunuz?

Evet ben çekiyorum. Fotoğrafları en detaylı ve düzenli şekilde almamız, mülkün veya devredilecek işletmenin satışının hızlanmasını sağlıyor. Tabi sadece fotoğraf ile kalmıyorum. Video veya drone çekimleri de binaya ya da mülke göre değişkenlik gösterebiliyor.

Kaç günde bir geri dönüş alacağım, süreci takip edebilecek miyim?

15 günde bir, müşterilerime pazarlama süreci ile alakalı bilgilendirme yapıyorum. Bu bilgilendirme içerisinde, sahibinden ilan sitesinde gösterim sayısı, favori sayısı ve mesaj sayısı bulunmaktadır. Bununla ilgili, kendi web sitemin de analizlerinden paylaşım yapıyorum. Kaç kişinin web sitemde konu mülkü ziyaret ettiği ve bununla ilgili bana kaç adet e-posta geldiği ve içerikleri. Süreç içerisindeki alınan teklifleri ve diğer tüm mesajlaşma ve konuşma içerikleri de dahil olmak üzere, bunları müşterilerimle, çoğu zaman gerek kalmasa da paylaşıyorum. Gerek kalmasa da derken, zaten doğru fiyatlı mülklerde, bu kadar uzun süreli pazarlama olmayacağından, bu kadar uzun raporlamaya da gerek olmayacaktır.

Alıcı veya kiracı adayını bana göstermeden önce bir ön eleme yapıyor musunuz?

Tabii ki yapıyorum. Özellikle de, kiralık ticari gayrimenkullerin pazarlanmasında ve ciddi kiracılarla alakalı, ekonomik durumlarından, firmalarının veya bağlı bulundukları şirketlerinin ne durumda olduğunu da araştırıyorum. Artık ticari gayrimenkul kiralayacak ve özellikle de bizim gibi kurumsal çalışan ofislerden kiralama yapacak kiracılar, buna hazırlıklı geliyor ve süreç oldukça hızlı yürüyor.

Mülkümü satmak istiyorum ama kiracım var, bu bir sorun mu?

Bazı gayrimenkul alıcı veya yatırımcıları, bunu bir sorun olarak görüyorlar evet. Çünkü geçtiğimiz enflasyon döneminden dolayı, bazı ticari gayrimenkullerin kira bedelleri, olması gerekenden oldukça düşük durumda. Bu sebepten ki, yatırımı yapacak kişi, karşılığını sonuna kadar almak istiyor kira olarak. Tabi bunun zor olacağını düşündüğü bir kiracılı gayrimenkulle de yola çıkmak istemiyor haliyle. Tabi bazıları da, ticari gayrimenkulde kendi iş yapacağı için satın almak istiyor ve kiracı yeniyse, bu da bir engel oluyor aslında işletme karşısında. Evet gayrimenkul ne kadar ucuz veya iyi bir konumda ya da kullanılabilir olursa olsun, içinde kiracı olduğunda, pazarlamadaki durum oldukça zorlaşıyor.

Devren işletmelerde firma borçları devralan kişiye geçer mi?

Devren işletmelerde, eğer devredilen işletme şahıs firması üzerineyse, zaten bu işletme firma olarak devredilemiyor. Eğer, işletme bir limited şirket üzerineyse evet devredilebiliyor fakat işte tam da burada, alıcı ve satıcı borçlar konusunda mutabıksa, borçlarda devir olabiliyor. Ama tabi kimse borçlu bir işletmeyi devralmak istemeyeceği için, şirket olarak devralınmak istense bile, devren kiralık işletmeyi devreden kişinin önce borçları kapatması bekleniyor.

Mülkümü sadece belirli bir müşteri tipine mi pazarlıyorsunuz?

Her mülkün bir alıcı profili var ve biz bu profili özellikle de ticari gayrimenkul konusunda nokta atışı yapabiliyoruz. CB KOBİ, 20 yıla varan ticari gayrimenkuldeki tecrübesi ve tecrübeli danışmanlarıyla, bir mülkün en fazla kime yarayacağını ilk gördüğü anda, yarayacak işletme tipi ve müşteriyi bilen gayrimenkul danışmanlarına sahip. Bu sebepten, ben, satılık veya kiralık bir mülkün kim tarafından çok önemseneceğini ve kullanılabilir olduğunu önceden bildiğim ve ofisimden destek aldığım için, bu konuda her zaman elim güçlü ve pazarlamada hızlıyım. Çünkü, bu o kadar stratejik bir konu ki, bazı yatırımcılar, aradıkları ticari gayrimenkulü, ilan sitelerinde aramıyor. Evet bir fikri var ama ona gitmek ve bu tip mülkleri sunmak gerekiyor. İşte ben tam olarak bunu yapıyorum.

Sözleşme süresinde mülk satılmazsa ne olur?

Herhangi bir para ödemek durumunda kalmazsınız. Bu soruyu aslında müşterilerimden çok duyuyorum. Pazarlama, piyasa şartlarına bağlı olarak uzamış olabilir. Mülk satılmamış veya kiralanmamış olabilir. Özellikle de sıkışık piyasa koşullarında bunlar çok normal. Bu durumlarda, müşterilerimden, önceki alıcı veya kiracı adaylarından en azından haber gelene kadar bir ek süre daha talep edebiliyorum.

Bu ek süre oldukça hayati. Çünkü, uzun süreli pazarlamalarda ve yüksek fiyatlı gayrimenkullerde, satış biraz daha yavaş ve ağır ilerleyebiliyor.

Coldwell Banker ile çalışmanın bağımsız danışmandan farkı ne?

Coldwell Banker gibi bir marka ile çalıştığınızda, aslında 120 yıllık bir bilgi birikimine sahip, kurumsal bir yapı ile çalışmış olursunuz. Coldwell Banker, ciddi anlamda, gayrimenkul piyasasında, hafızalarda kalitesiyle yer edinmiş bir gayrimenkul aracılık firmasıdır. Hatta ofisim CB KOBİ de, Türkiye’de, aynen Coldwell Banker’ın sağladığı kurumsallığa destek niteliğinde kurumsal çalışmaktadır.