Neden Benimle Çalışmalısınız?

Bir Gayrimenkul Danışmanından Ne Beklemelisiniz?

Mülkünü satmak ya da kiralamak isteyen biri çoğu zaman aynı soruları sorar. Fiyat doğru mu? İlan gerçekten görülüyor mu? Arayanlar kim? Süreç nereye gidiyor?

Bu soruların hiçbiri “ilan ne zaman yayına girecek?” sorusuyla cevaplanmaz. Profesyonel gayrimenkul danışmanlığı, mülkün bir portala yüklenmesinden çok daha geniş bir iştir. Mülkü anlamak, doğru konumlandırmak, doğru kişilere ulaştırmak, gelen talepleri ayıklamak ve her aşamada size ne olduğunu açıkça anlatmak bu işin parçalarıdır.

Yukarıda anlattığım ilkeler bu yüzden var. Aşağıda onların günlük işte nasıl göründüğünü anlatıyorum.

Önce Gayrimenkulü ve Hedefi Anlamak Gerekir

Her görüşme mülkle başlamaz, sizinle başlar. Satmak mı istiyorsunuz, kiralamak mı? Acileniz var mı, yoksa doğru teklifi bekleyebilir misiniz? Mülk bir işletmenin faaliyet alanı mı, yoksa elinizde duran bir yatırım mı?

Aynı depo, bir sahibi için nakde dönüştürülecek bir varlık, bir başkası için ise yıllardır kira getiren bir yatırımdır. Beklentiler farklı olduğunda izlenecek yol da farklı olur. Bu soruları ilan hazırlanmadan önce konuşmak, sonradan yön değiştirmek zorunda kalmanızı önler.

Her Portföy İçin Aynı Pazarlama Yöntemi Çalışmaz

Ticari gayrimenkul tek bir kategori değildir. Dükkan, depo, fabrika, imalathane, komple bina, ofis, plaza ve arsa birbirinden farklı insanlara hitap eder, farklı sorularla değerlendirilir.

Üretim ve lojistik mülklerinde

Bir fabrika ya da imalathanede üretim altyapısı, ulaşım, lojistik imkanlar ve kullanım özellikleri öne çıkabilir. Alıcı ya da kiracı genellikle belirli bir işletme profilidir. Mülkü doğru sanayi bölgesindeki doğru işletmelere göstermek, binlerce kişiye göstermekten daha anlamlı olabilir.

Cadde mağazalarında

Bir cadde mağazasında cephe, görünürlük, yaya ve araç trafiği ile çevredeki ticari yapı daha fazla ağırlık taşır. Burada sunumun ve konumun anlatılma biçimi belirleyicidir.

Yatırım amaçlı mülklerde

Yatırım amaçlı bir ticari gayrimenkulde mevcut kiracı, kira getirisi, yatırımın geri dönüş süresi ve bölgenin ticari potansiyeli farklı bir alıcı kitlesinin dikkatini çeker. Bu kitle metrekareden çok rakamlara bakar.

Bu farklar nedeniyle bir mülk için hazırlanan gayrimenkul pazarlama stratejisi, bir başkasına olduğu gibi uygulanamaz. Her portföy kendi hikayesini ve kendi alıcı profilini taşır. Pazarlama, bunları doğru tanımlamakla başlar.

Doğru Fiyatlandırma Sürecin Önemli Bir Parçasıdır

Fiyat, beklentiyle piyasanın buluştuğu noktadır. Çok yüksek başlayan bir ilan ilgi görmeyebilir, çok düşük başlayan bir ilan ise mülkün değerinin altında kalabilir. İkisinin de bedelini mülk sahibi öder.

Bu yüzden fiyat konuşmasında bölgedeki benzer mülkleri, mevcut talebi ve mülkün güçlü ve zayıf yönlerini birlikte ele alırız. Bazen duymak istemediğiniz bir rakam çıkabilir. Mülkün artısını da eksisini de açıkça konuşmayı tercih etmemin sebebi budur. Doğru karar, doğru bilgiyle verilir.

İlan Vermek Değil, Süreci Yönetmek

İlan, pazarlama sürecinin yalnızca bir adımıdır. Mülkün nasıl sunulduğu, hangi kanallarda ve kimlere gösterildiği, fotoğraftan metne kadar hangi mesajı verdiği sonucu etkiler. Gayrimenkul satışı ve gayrimenkul kiralama süreçlerinde çok kanallı görünürlük bu yüzden önemlidir. Aynı mülk, doğru çevreye ulaştığında bambaşka bir ilgi görebilir.

Amaç herkese ulaşmak değil, doğru kişiye ulaşmaktır. Mülkü, ihtiyacı olan işletmeyle ya da yatırımcıyla buluşturmak, sürecin asıl işidir.

Gelen Her Talep Gerçek Bir Fırsat Değildir

Telefon çalması, mülkün satıldığı ya da kiralandığı anlamına gelmez. Gelen taleplerin bir kısmı merak, bir kısmı fiyat araştırmasıdır. Bir kısmı da mülkün özelliklerine uymayan taleplerdir.

Bu taleplerle ilgilenmek hem sizin hem de gerçek alıcının zamanını tüketir. Gelen kişinin ne aradığını, bütçesini, kullanım amacını ve mülke uygun olup olmadığını baştan anlamaya çalışırım. Böylece size yalnızca değerlendirmeye değer görüşmeler ulaşır. Bu, sürecin hem daha verimli hem de daha sakin ilerlemesini sağlar.

Süreç Boyunca Ne Olduğunu Bilmelisiniz

Belirsizlik, mülk sahibinin en çok yıprandığı noktadır. Kimler baktı, ne dediler, neden ilerlemediler? Bunların cevabını beklemek zorunda kalmamalısınız.

Süreci planlayıp takip etmek, size düzenli ve anlaşılır bilgi vermeyi de kapsar. Olumlu gelişmeler kadar, beklenen ilginin gelmediği durumlar da paylaşılır. Bir sorunuz olduğunda cevap bulabileceğinizi bilmek, sürecin en az fiyat kadar önemli bir parçasıdır.

Sonuç Gelmiyorsa Aynı Şeyi Yapmaya Devam Etmemek Gerekir

Bazen mülk piyasaya çıkar ve beklenen ilgi gelmez. Böyle bir durumda yapılacak en sağlıksız şey, aynı yöntemle beklemeye devam etmektir.

Önce nedenini aramak gerekir. Fiyat mı yanlış konumlandırıldı, sunum mu yetersiz kaldı, yoksa hedef kitle mi yanlış seçildi? Her birinin çözümü farklıdır. Bazen fiyat stratejisi güncellenir, bazen fotoğraf ve anlatım yenilenir, bazen de mülkün hitap ettiği kitle yeniden tanımlanır.

Süreç uzadığında “biraz daha bekleyelim” demek yerine verileri birlikte değerlendirip yol haritasını güncellemek, çalışma anlayışımın temelidir.

Benimle Çalıştığınızda Nasıl Bir Süreç Bekleyebilirsiniz?

Süreç, mülkünüzü ve beklentinizi dinlemekle başlar. Ardından bölgeyi, piyasayı ve mülkün konumunu birlikte değerlendiririz. Fiyat, hedef kitle ve sunum biçimi bu değerlendirmeye göre belirlenir. Mülk pazara çıktığında gelen talepler ayıklanır, size yalnızca anlamlı olanlar aktarılır ve gelişmelerden düzenli olarak haberdar olursunuz. Sonuç beklenen şekilde ilerlemezse nedenini birlikte arar, yöntemi gerekirse değiştiririz.

Bu, her mülke aynı kalıbı uygulamak yerine her mülk için ayrı bir yol çizmek demektir. Ticari gayrimenkul danışmanı olarak çalışma biçimimin özü budur.

Satmayı ya da kiralamayı düşündüğünüz bir gayrimenkulünüz varsa, ilk görüşmemizin konusunun ilan vermek olması gerekmez. Önce mülkün kendisini, sizin beklentinizi ve güncel piyasa koşullarını konuşabiliriz. Hangi yolun mülkünüze uygun olduğunu bu konuşmadan sonra birlikte belirleriz. Henüz karar vermediyseniz de sorun değil. Doğru kararı vermek için önce doğru bilgiye ihtiyacınız var ve bunu paylaşmak işimin bir parçası.