Yukarı Dudullu | Ticari Gayrimenkulde Yerel Danışmanlık

İstanbul’un Anadolu Yakası’nda üretimin nabzı nerede atıyor diye sorsanız, verilecek cevaplardan biri mutlaka Yukarı Dudullu olur. Burada gösterişli plazalar yok. Devasa lojistik üsleri de yok. Onun yerine kaynak makinesi sesi, torna tezgâhı ve sabah erkenden açılan kepenkler var. Yukarı Dudullu ticari gayrimenkul piyasası kâğıt üzerinde basit görünür, sahada hiç de öyle değildir. Aynı sokakta yan yana duran iki bina, fiyat ve kullanım açısından birbirinden epey ayrışabilir. Ben Ali Yücer. Ticari gayrimenkul danışmanı olarak bu bölgeyi ilan sitelerinden değil, sokaktan tanımaya çalışıyorum. Aşağıda sahada gördüklerimi paylaşıyorum.

Yukarı Dudullu Neden Sıradan Bir Sanayi Bölgesi Değil?

Ümraniye, İstanbul’un üretim yapan ilçelerinden biri. İlçe kaymakamlığının verilerine göre mobilya, oto yedek parça ve tekstil gibi kollarda çok sayıda işletme burada çalışıyor. Bunun büyük kısmı Yukarı Dudullu hattında toplanıyor.

Bölgenin kalbinde Dudullu Organize Sanayi Bölgesi var. Toplam alanı 265 hektar. İçinde İMES, DES ve KADOSAN sanayi siteleri ile bir de fabrikalar bölgesi yer alıyor. Yani tek bir sanayi alanından söz etmiyoruz. Birbirinden farklı kurallara, farklı yapı tiplerine ve farklı müşteri profillerine sahip dört ayrı yapıdan söz ediyoruz. Bu yüzden “Dudullu’da atölye arıyorum” cümlesi aslında çok eksik bir cümledir.

Ulaşım tarafı ise bölgenin en güçlü kartı. TEM’in Dudullu çıkışı, Şile yolu ve M5 metro hattındaki Dudullu istasyonu işçinin de müşterinin de işini kolaylaştırıyor.

Bölgenin Haritası: İMES, DES ve Çevresi

DES ve İMES’te Atölye Kiralama

DES’in kendi anlatımına göre site, demir, çelik, paslanmaz ve sac eksenli bir metal işleme merkezi. Birimler 100 metrekareden başlıyor. Birkaç birim birleştirilince 1000 metrekareye kadar çıkabiliyor. İMES ise adından da anlaşılacağı gibi madeni eşya sanatkârlarının sitesi.

Şöyle düşün: metal işleyen biri için DES‘te yer bulmak, mobilya boyacısı için aynı yeri bulmaktan çok daha kolay. Çünkü çevresindeki tedarikçi, kesimci ve ustayla aynı sokakta çalışıyor. Atölye kiralama sürecinde çevrenin iş kolunuza uygunluğu, metrekare kadar önemlidir.

Bitişik Nizam ve Müstakil Yapılar

Sitelerin dışında kalan alanlarda tablo değişiyor. Burada eski ve yeni yapılar iç içe geçmiş durumda. Kimi binada tavan yüksekliği yetmiyor. Kimi binada zemin ağır makineyi taşımıyor. Bazı yerlerin ise kamyon manevrası için sokağı çok dar. Bunları ilandaki fotoğraftan anlayamazsınız. Yerinde bakmak gerekir.

Doğru Sanayi Emlak Danışmanı Nasıl Seçilir?

Arama motorlarına “uzman emlakçı” ya da “güvenilir emlakçı” yazan çok kişi var. Doğrusu, bu sıfatları herkes kullanabiliyor. Ben sıfata değil, soruya bakarım. Danışmanınıza şunu sorun: “Bu binanın elektrik kapasitesi nedir?” Cevap veremiyorsa, o kişi konut satıyor demektir, sanayi emlak bilgisi taşımıyordur.

Ticari gayrimenkul danışmanı olmak biraz tercümanlık gibidir. Bir yanda üretim yapan işletmecinin teknik ihtiyacı, öbür yanda mülk sahibinin beklentisi vardır. İkisinin dilini bilmeyen kişi arada kaybolur. Bölgede çalışan bir danışman ise hangi sokakta kamyon girişinin sorun çıkardığını, hangi binanın ruhsat sürecinde takıldığını genellikle önceden bilir.

Doğru danışmanın verdiği üç şey vardır: gerçekçi rakam, teknik uygunluk kontrolü ve bölgedeki mülk sahipleriyle işletmecilere kısa yoldan ulaşma imkânı.

Ticari Gayrimenkul Değerleme: Fiyat Sokağa Göre Değişir

Yukarı Dudullu’da en çok karşılaştığım sorun bilgi kirliliği. İlan sitesinde gördüğünüz fiyat, çoğu zaman gerçekleşen fiyat değil. Mülk sahibi komşusunun binasına bakıp rakam söylüyor. Ama komşunun binası farklı bir cadde üzerinde, farklı bir tavan yüksekliğinde ve farklı bir ruhsat durumunda olabilir.

Sağlıklı bir ticari gayrimenkul değerleme birkaç şeye bakar:

• Bina hangi sitede ya da hangi caddede?
• Kapalı alan ile açık alanın oranı ne?
• Bodrum kat kullanılabilir durumda mı?
• Elektrik, su ve zemin taşıma kapasitesi işe yeterli mi?

Bunların her biri metrekare fiyatını oynatır. Bu yüzden emsal karşılaştırırken elmayı elmayla kıyaslamak gerekir. Bir de zamanlama var. Yanlış fiyatla piyasaya çıkan mülk hızla “eskir.” İlan üç ay boyunca yayında kalır ve alıcı ya da kiracı gözünde değer kaybeder.

“İşyerimi Satmak İstiyorum” Diyen Mülk Sahiplerine

Bu cümleyi kuran birçok kişiyle konuştum. Hepsinde ortak bir hata var: mülkü konut gibi satmaya çalışıyorlar. Oysa ticari mülk alıcısı bir duyguya değil, bir hesaba bakar. Kira getirisi ne? Amortisman süresi kaç yıl? Kiracı bulmak ne kadar kolay?

Bu yüzden ticari mülkü pazarlama dili farklıdır. Fotoğrafın yanında teknik bilgi de gerekir. Ben mülkü bir ilan olarak değil, bir yatırım dosyası olarak hazırlıyorum. Yapının kullanım alanı, bölgenin talebi ve olası kiracı profili net biçimde ortaya konunca alıcı da daha az soru soruyor, süreç kısalıyor.

Satmak istemeyip kiraya vermek isteyenler için de aynı mantık geçerli. “Kiraya veremiyorum” diyen mülk sahiplerinin çoğunda sorun bina değil, fiyat ya da tanıtım oluyor. Bazen tek bir teknik detayı (mesela elektrik kapasitesini) öne çıkarmak bile tabloyu değiştiriyor.

Atölye ve İmalathane Arayanlar İçin Dikkat Edilecekler

Yer arayan işletmeciye de birkaç not bırakayım. Önce işinizin gerektirdiği elektrik kapasitesini yazın. Sonra o binada bu kapasitenin gerçekten mevcut olup olmadığını kontrol edin. Ruhsat konusunu ise en başta sorun. Sözleşmeyi imzaladıktan sonra “burada bu faaliyet yapılamıyormuş” cümlesini duymak, yaşanabilecek en pahalı sürprizlerden biridir.

Organize sanayi sınırları içinde kalan yerlerde ayrıca bölge yönetiminin kuralları devreye giriyor. Hangi faaliyetin yapılabileceği, devir ve kiralama koşulları ve varsa kooperatif yükümlülükleri önceden öğrenilmeli. Bunu yapmadan ödediğiniz kapora, ileride başınıza dert olabilir.

Bir de otopark ve sevkiyat meselesi var. Sabah sekizde mal alan, öğleden sonra ürün gönderen bir işletmenin sokakta kamyon bekletecek yeri yoksa üretim aksar. Bu, metrekare hesabına hiç girmeyen ama bütçeyi en çok etkileyen kalemdir.

Sonuç

Yukarı Dudullu, doğru bilgiyle çalışıldığında çok verimli bir ticari gayrimenkul bölgesi. Yanlış bilgiyle çalışıldığında ise pahalıya patlayan bir bölge. Fark, çoğu zaman sokağı tanıyan biriyle masaya oturup oturmamanızdan çıkıyor.

Mülkünüzü satmak ya da kiralamak istiyorsanız, ya da işletmeniz için doğru atölyeyi arıyorsanız, benimle iletişime geçebilirsiniz. Önce ihtiyacınızı ve bütçenizi dinlerim. Sonra bölgede gerçekten işinize yarayacak seçenekleri birlikte değerlendiririz.