Cape Rate (Yatırım Getirisi) Hesaplama Aracı
Ticari Gayrimenkul Cap Rate (Yatırım Getirisi) Hesaplama Aracı
Satış fiyatı ve kira gelirini girin; ticari gayrimenkulünüzün yıllık getiri oranını (cap rate) saniyeler içinde görün.
Bu araç, yatırım konusunda sadece fikir amaçlıdır. Yatırım tavsiyesi içermez/teklif etmez. Yatırım kişiye özeldir.
Ticari Gayrimenkulde Cap Rate Neden Bu Kadar Önemli?
Bir mülke bakarken sorulması gereken tek soru “kaç paraya alırım” değildir. Asıl soru şudur: bu ticari gayrimenkul, ödediğim paraya karşılık bana yılda ne kadar geri döndürüyor? İşte cap rate — yani kapitalizasyon oranı — tam da bu soruyu yanıtlıyor.
Ben danışmanlık yaptığım her ticari gayrimenkul sürecinde, önce müşterime bu rakamı gösteriyorum. Çünkü bir depo, ofis ya da dükkanın metrekaresi ne kadar güzel görünürse görünsün, cap rate düşükse o yatırım uzun vadede beklenen getiriyi vermeyebilir.
Cap Rate Nasıl Hesaplanır?
Formül aslında basittir:
Cap Rate = (Yıllık Net İşletme Geliri / Mülkün Piyasa Değeri) × 100
Net işletme geliri derken kastettiğim, kira gelirinizden aidat, vergi, bakım gibi giderleri düştükten sonra elinizde kalan tutar. Örneğin 5.000.000 TL’ye satın aldığınız bir ticari gayrimenkul yılda 480.000 TL kira getiriyor ve giderleriniz 30.000 TL ise, net işletme geliriniz 450.000 TL olur. Bunu mülk değerine böldüğünüzde cap rate yaklaşık %9 çıkar — İstanbul’daki ticari gayrimenkul piyasasında oldukça iyi sayılabilecek bir oran.
Hangi Cap Rate “İyi”dir?
Bu sorunun tek bir doğru cevabı yok, çünkü bölge, mülk türü ve risk iştahınıza göre değişir. Ama genel bir çerçeve çizmek gerekirse:
- %5 altı: Genellikle düşük riskli, merkezi konumdaki mülkler. Getiri düşük ama değer artışı beklentisi yüksek.
- %5-8 arası: İstanbul’da ticari gayrimenkulde en sık karşılaştığım, dengeli sayılabilecek aralık.
- %8 üzeri: Yüksek getiri potansiyeli var ama genellikle kiracı riski, bölge gelişimi ya da doluluk durumu gibi ek faktörleri de dikkatle incelemek gerekiyor.
Ben bir mülkü değerlendirirken cap rate’i asla tek başına kullanmıyorum. Bölgenin gelişim potansiyeli, kiracı profili, binanın fiziksel durumu ve alternatif kullanım senaryoları da hesaba katılması gereken unsurlar. Ama cap rate, farklı ticari gayrimenkul seçenekleri arasında hızlı ve objektif bir kıyaslama yapmanın en pratik yollarından biri.
Neden Bu Hesaplamayı Kendiniz Yapmalısınız?
Bir ticari gayrimenkul ilanında gördüğünüz “yüksek kira getirisi” ifadesi çoğu zaman brüt rakamlar üzerinden pazarlanır. Gerçek tabloyu görmek için giderleri düşülmüş net rakamla, yani cap rate ile bakmanız gerekir. Yukarıdaki araçla bu hesaplamayı birkaç saniyede yapabilir, elinizdeki ya da baktığınız mülkün gerçek getirisini görebilirsiniz.
Eğer elinizde değerlendirmek istediğiniz bir ticari gayrimenkul varsa ya da baktığınız bir portföyün cap rate’ini benimle birlikte detaylı incelemek isterseniz, hesaplama sonucunun altındaki WhatsApp veya e-posta üzerinden bana ulaşabilirsiniz.
