CB KOBİ Gayrimenkul

CB KOBİ’de Ticari Gayrimenkul Danışmanlığı Nasıl Çalışıyor?

Ticari gayrimenkulde bir ofisin markası kadar, o yapının içinde işlerin nasıl yürüdüğü de önemlidir. Mülk sahibi ya da yatırımcı olarak asıl merak edilen şey şudur: Bu çatı altında çalışan bir danışman, pratikte bana ne sağlar?

Yukarıda ofislerimizi ve kurumsal yapıyı anlattık. Bu bölümde sahadaki işleyişe bakıyoruz. CB KOBİ Gayrimenkul bünyesindeki ticari gayrimenkul danışmanlığı, tek bir kişinin elindeki ilanlarla sınırlı bir model değildir. Danışmanların, bölgelerin ve taleplerin birbiriyle iletişim kurabildiği bir çalışma düzenine dayanır.

Ticari gayrimenkulde doğru alıcı, doğru kiracı ya da doğru mülk her zaman aynı danışmanın portföyünde bulunmaz. Bir talep, CB KOBİ bünyesindeki diğer danışmanlara, Coldwell Banker ağına ve profesyonel bağlantılara gerektiğinde taşınabilir. Bu durum depo, fabrika, imalathane, komple bina, ticari arsa, dükkan ve yatırım amaçlı mülklerde özellikle önemlidir. Çünkü bu mülk türlerinde seçenek sayısı sınırlıdır ve her ihtiyaç birbirinden farklıdır. Aranan mülk bazen aynı ofiste, bazen başka bir danışmanda, bazen de hiç ilan edilmemiş bir mülk sahibinin elindedir. Böyle bir yapının sağladığı şey sonuç garantisi değildir. Aramanın tek bir portföyle sınırlı kalmaması ise gerçek bir avantajdır.

İki Ofisten Daha Fazlası: Bostancı ile Tuzla OSB Arasında Bir Ticari Ağ

İki ofisin adresi bellidir. Burada önemli olan, iki ofisin ticari gayrimenkule iki farklı pencereden bakmasıdır.

Bostancı ve Ataşehir Perspektifi

Bostancı gayrimenkul tarafı, şehrin merkezi ticaret alanlarına yakın bir bakış sunar. Ofis, plaza katı, mağaza, dükkan ve yatırım amaçlı ticari mülkler bu bakışın ana konularıdır. Burada belirleyici olan genellikle görünürlük, yaya ve araç trafiği, çevredeki ticari yoğunluk ve kira getirisi beklentisidir.

Tuzla OSB ve Çevresi Perspektifi

Tuzla OSB gayrimenkul tarafında sanayi, üretim, lojistik, depo, fabrika, imalathane ve sanayi arsaları öne çıkar. Burada konuşulan şeyler farklıdır: üretim akışı, yükleme boşaltma, ağır vasıta erişimi, altyapı kapasitesi ve ana akslara bağlantı.

Aynı organizasyon içinde iki farklı ticari dünyanın bulunması, bir müşterinin ihtiyacının tek yönlü okunmasını engeller. Örneğin Anadolu Yakası’nda ofis arayan bir işletmenin bir süre sonra depo ya da imalat alanına da ihtiyaç duyması mümkündür. Tersi de geçerlidir: sanayi bölgesindeki bir üreticinin şehir içinde showroom ya da mağaza araması gündeme gelebilir. Bu geçişleri aynı çatı altında konuşabilmek süreci kolaylaştırır. Elbette her talep için sonuç vaat edilemez. Ancak ihtiyacın doğru yerde ve doğru kişilerle konuşulması ihtimali artar.

Ticari Gayrimenkulde Portföyden Önce İhtiyacı Anlamak

Bir işletme 2.000 m² depo arıyorsa, ilk yapılacak iş elde bulunan depoları sıralamak değildir. Önce işletmenin gerçekte neye ihtiyaç duyduğu anlaşılmalıdır. Aynı metrekare, iki farklı firma için tamamen farklı anlamlar taşıyabilir.

Konuşmaya başlarken şu başlıklar gündeme gelebilir:

• Kullanım amacı: üretim mi, stoklama mı, dağıtım mı?
• Lokasyon ve çalışanların ulaşımı
• Araç giriş çıkışı ve ana ulaşım akslarına bağlantı
• Tavan yüksekliği ve yükleme alanları
• Elektrik altyapısı
• Metrekare ve bütçe
• İşletmenin büyüme ihtimali

Bu kriterlerin hepsi her gayrimenkul için zorunlu değildir. Bir ofis kiralayan işletme için tavan yüksekliğinin önemi yoktur, bir dükkan yatırımcısı için de elektrik kapasitesi ikinci planda kalabilir. Önemli olan, hangi kriterin bu müşteri için gerçekten belirleyici olduğunu erken aşamada netleştirmektir. İhtiyaç doğru tanımlandığında arama daraltılır, gereksiz gösterimler azalır ve karar süreci daha sağlıklı ilerler.

Bir Mülkü İlan Etmek ile Pazarlamak Aynı Şey Değildir

Ticari gayrimenkul sahibinin ihtiyacı yalnızca internette bir ilanın yayınlanması değildir. İlan sürecin yalnızca bir parçasıdır.

Sağlıklı bir süreçte şu adımlar birlikte düşünülür:

• Doğru fiyatlandırma: Piyasa verisi, emsaller ve mülkün kendine özgü özellikleri birlikte değerlendirilir.
• Doğru konumlandırma: Mülkün hangi kullanım için daha anlamlı olduğu belirlenir.
• Hedef alıcı veya kiracı profili: Kime ulaşılması gerektiği baştan netleşir.
• Profesyonel sunum ve dijital pazarlama: Fotoğraf, bilgi eksiksizliği ve doğru kanallar belirleyicidir.
• Danışman ağı ve talep havuzu: Mülk, uygun bir talebi olabilecek danışmanlara ve mevcut taleplere de duyurulur.
• Saha çalışması: Bölgedeki işletmelerle ve mülk sahipleriyle yüz yüze iletişim sürdürülür.
• Gelen taleplerin değerlendirilmesi ve müzakere: Her talep ciddiyet, uygunluk ve beklenti açısından süzülür.

Bu başlıklar siteme dair sonuç odaklı pazarlama yaklaşımımda da ayrıntılı olarak yer alır. Bir mülkün ne kadar sürede sonuçlanacağı fiyata, piyasa koşullarına ve mülkün özelliklerine bağlıdır. Bu nedenle süre ya da sonuç konusunda taahhütte bulunmak doğru olmaz. Yapılabilecek olan, süreci düzenli ve ölçülebilir biçimde yönetmektir.

Ticari Gayrimenkulde Danışmanlar Arası İş Birliği Neden Önemli?

Ticari gayrimenkulde danışmanlar bir bakıma birbirinin tamamlayıcısıdır. Bir danışmanın portföyünde doğru mülk bulunurken, başka bir danışmanın elinde o mülke uygun bir alıcı ya da kiracı bulunabilir. Bu iki bilgi birbirinden habersiz kaldığında fırsat kaçabilir. Danışmanlar arasında düzenli ve açık bir iletişim varsa aynı bilgi doğru yere hızlı ulaşabilir.

Bu iş birliği ticari gayrimenkulde ayrıca anlam kazanır, çünkü piyasa konutlardaki kadar geniş ve hareketli değildir. Her depo, her fabrika ya da her komple bina farklı bir ihtiyaca hizmet eder. Talep ile mülkün buluşması çoğu zaman bilgi paylaşımına bağlıdır.

CB KOBİ içindeki ekip yapısı bu paylaşımı doğal kılar. Daha geniş Coldwell Banker ağı ise farklı bölgelerdeki danışmanlarla iletişim imkanı verir. Bu ağın büyüklüğüne dair rakamlar vermiyorum; çünkü burada önemli olan sayılar değil, iletişimin gerçekten işlemesidir.

Saha Bilgisi Ticari Gayrimenkulde Neden Fark Yaratır?

İnternette bir ilanı görmek ile bir ticari bölgeyi bilmek aynı şey değildir. İlan; metrekareyi, fiyatı ve birkaç fotoğrafı gösterir. Mülkün gerçekte nasıl kullanılabileceğini ise çoğu zaman yalnızca sahada görebilirsiniz.

Özellikle sanayi bölgelerinde aynı mahallede, hatta aynı cadde üzerinde bulunan iki gayrimenkulün kullanım potansiyeli birbirinden çok farklı olabilir. Bunu etkileyen unsurlar şunlardır:

• Ulaşım ve araç manevra alanı
• Bina yapısı
• Yükleme ve boşaltma imkanları
• Çevredeki işletmeler
• Bölgedeki ticari hareketlilik
• Mülkün planlanan kullanım amacına uygunluğu

Bu bilgilerin önemli kısmı ekrandan değil, o bölgede düzenli olarak bulunmaktan, işletmelerle konuşmaktan ve mülkleri gezmekten gelir. CB KOBİ’nin ticari gayrimenkul odağı da buradan beslenir: konut ağırlıklı bir bakış yerine, ticari mülkün kendine özgü dinamiklerini bilen bir yaklaşım.

Ali Yücer ve CB KOBİ Çalışma Modeli

Bu çalışma modelini bir üstünlük iddiası olarak değil, bir yöntem olarak anlatmak istiyorum. Ticari gayrimenkul danışmanlığı yaklaşımım, CB KOBİ’nin ekip ve ağ yapısıyla birleştiğinde şu mantığa dayanıyor: Aradığınız gayrimenkul benim mevcut portföyümde olmayabilir. Önemli olan elimdeki bir mülkü size göstermek değil, ihtiyacınıza uygun olanı bulmaya çalışmaktır. Gerekirse bu arama, ekipteki diğer danışmanlara ve profesyonel bağlantılara kadar uzanır.

Mülk sahipleri için de aynı bakışı benimsiyorum. Amaç, “gayrimenkulünüzü portföyüme almak” değil; gayrimenkulünüz için doğru alıcı veya kiracı kitlesine nasıl ulaşılabileceğini birlikte düşünmektir. Bu soru fiyatlandırmadan sunuma, dijital pazarlamadan danışman ağına kadar tüm adımları şekillendirir. CB KOBİ’nin danışman ağı ile saha ve dijital pazarlama çalışmam bu noktada bir bütün olarak çalışır.

Çalıştığım bölgeler arasında Ataşehir, Ümraniye ve Tuzla OSB çevresi öne çıkıyor. Bu bölgelerdeki mülkleri ve ihtiyaçları yakından tanımak, değerlendirmeyi daha sağlıklı kılıyor. İsterseniz önce mülkünüzün durumunu görmek için gayrimenkul analiz talebi sayfasından başlayabilirsiniz.

Ticari Gayrimenkulünüz veya Aradığınız Mülk İçin

Ticari gayrimenkulünü satmak ya da kiralamak isteyen mülk sahipleri ile işletmesi veya yatırımı için işyeri, depo, fabrika, ticari arsa ya da komple bina arayanlar benimle iletişime geçebilir. Aradığınız mülkün özelliklerini ticari gayrimenkul talep formu aracılığıyla da iletebilirsiniz. Talebiniz önce ihtiyaç açısından değerlendirilir, ardından uygun seçenekler için CB KOBİ içinde ve gerektiğinde dışında arama yapılır.

Ticari gayrimenkulde mesele yalnızca bir portföye sahip olmak değildir. Mesele, doğru mülkü, doğru ihtiyaç ve doğru tarafla buluşturabilecek bir çalışma düzenine sahip olmaktır.