Plaza Ofisi Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

İlanda 400 m² yazıyor ve fiyat komşu plazalardan biraz düşük görünüyor. Çoğu alıcı işe böyle başlar, çoğu da aidatı ve ortak alan payını öğrenince hesabı baştan yapar. Plaza ofisi satın alırken nelere dikkat edilmeli sorusunun tek bir cevabı yok, çünkü bina, bölge, yönetim ve kullanım şekli değiştikçe kriterler de değişiyor. Yine de her alımda dönüp bakılan başlıklar var. Onları sırayla ama birbirine bağlayarak ele alıyorum.

Plaza ofisi satın almak: önce amaç, sonra konum

Kendi şirketi için ofis arayan biriyle yatırım için alan kişi aynı listeye bakmaz. Şirket sahibi için çalışanların işe geliş süresi, müşterinin binayı bulması ve ekibin büyüme payı öne çıkar. Yatırımcı bugünkü kirayı görür ama asıl sorusu şudur: kiracı çıkarsa bu ofis yeniden kiralanır mı?

Konum bu iki soruyu da etkiler. Ana ulaşım aksına, metroya ve çevre yoluna yakınlık haritada güzel görünür. Gündelik hayatta ise “çalışanların yarısı toplu taşımayla geliyorsa yürüme mesafesi kaç dakika” sorusuna dönüşür. Metroya yürüyerek ulaşılan bir plazada eleman bulmak çoğu zaman daha kolaydır, üç yıl sonra aynı ofisi kiraya vermek de. Her bölgede böyle olacağını söyleyemem, ama ulaşım hem kullanım hem tekrar kiralama tarafında ağırlığı olan bir kalem.

Tapu kaydı ve fiilî kullanım

Tapu çıktısında bağımsız bölüm numarasına, niteliğe ve kat bilgisine bakın, sonra gördüğünüz ofisle karşılaştırın. Bazen tapudaki kayıtla fiilî kullanım arasında fark çıkabiliyor: projede olmayan bir kapatma, birleştirilmiş iki bölüm, farklı amaçla kullanılan bir alan gibi. Fark varsa nedenini anlamadan ilerlememek iyi olur.

Takyidat bölümündeki ipotek, haciz ve şerh gibi kayıtları da işlemden önce okuyun. Takyidat kayıtlarının ne anlama geldiğini ayrı bir yazıda anlattım. Bir kaydın hukuki sonucu duruma göre değişir. Kesin yorum için avukattan ya da tapu işlemlerini bilen bir uzmandan görüş almak sağlıklıdır.

Brüt metrekare, net alan ve plaza ortak alan payı

İlandaki metrekare çoğu zaman brüttür. 400 m² olarak pazarlanan bir ofisin tamamı şirketin masa koyabileceği alan olmayabilir, çünkü brüt rakamın içinde ortak alanlardan gelen bir pay bulunabilir. Lobi, koridor, merdiven ve asansör holleri, teknik alanlar gibi bölümlerin bağımsız bölümlere nasıl yansıtıldığı plazadan plazaya değişir. Bir binada fark küçük kalır, bir başkasında hissedilir.

Bu yüzden ofis net brüt metrekare ilişkisini tek bir orana bağlamak doğru olmaz. O binanın projesine ve satıcıdan alacağınız yazılı bilgiye bakmak gerekir. Plaza ortak alan payı netleştikten sonra karşılaştırmayı ilan fiyatı üzerinden değil, kullanacağınız net metrekare başına maliyet üzerinden yapın.

Plaza aidatı ve otopark: alımdan sonra da süren maliyet

Plaza aidatı güvenlik, temizlik, teknik bakım, asansör, ortak alanlar, resepsiyon, iklimlendirme ve bazen otopark hizmeti gibi kalemlerden etkilenebilir. Hangisinin dahil olduğu binaya göre değişiyor, o yüzden yönetimden kalem kalem döküm isteyin. Yatırım amacıyla alıyorsanız aidat kiracının hesabına da girer. Aidatı kimin ödediği kira sözleşmesine bağlıdır, ama toplam maliyeti kiracı yine de hesaplar. Yüksek aidatlı bir ofis benzer ofislerin gerisinde kalabilir.

Otopark için kaç araçlık hak verildiğini sorun. Bu hak bağımsız bölüme mi bağlı, belirli bir park yeri tahsis edilmiş mi, yoksa yönetim başka bir sistem mi uyguluyor? Çalışan ve ziyaretçi sayısı yüksek bir şirket için bu, günlük işleyişin parçası.

Teknik altyapı, kat ve cephe

Teknik tarafta jeneratör, elektrik altyapısı, fiber internet, iklimlendirme, yangın sistemleri, asansör sayısı ve kapasitesi, varsa yük asansörü ve bina güvenliği kontrol edilecek başlıklar. Hepsinin bulunacağını varsaymayın. Tek tek sorun, mümkünse yerinde görün.

Kat seçimi yalnızca manzara meselesi değil. Sabah ve öğle saatlerinde asansör yoğunluğu, girişe uzaklık, müşterinin ofise ulaşması, doğal ışık ve bazı işletmeler için prestij algısı da işin içinde. Aynı plazadaki aynı büyüklükte iki ofisin cephesi ve katı farklıysa değerleri aynı olmayabilir. Şerefiye dediğimiz fark tam olarak bunu anlatır.

Yönetim planı ve bina güvenliği

Yönetim planı, bağımsız bölümü sonradan devralanları da bağlayan bir belge, o yüzden satın almadan önce okunmalı. İçinde bağımsız bölümün kullanımına dair sınırlamalar, tabela uygulaması, çalışma saatleri, tadilat kuralları ve ortak alan düzenlemeleri bulunabilir. Bunlar her plazada aynı değildir. Kendi tabelanızı asmayı ya da akşam geç saatlere kadar çalışmayı planlıyorsanız, planın buna izin verip vermediğini en başta öğrenin.

Bina güvenliğinde binanın yaşına, yapı ruhsatına, yapı kullanma izin belgesine ve erişilebilen teknik belgelere bakılabilir. “Yeni bina kesin güvenlidir” ya da “eski bina risklidir” gibi genellemeler bilimsel değil, çünkü bir yapının durumu projeye, zemine, uygulamaya ve bakıma bağlı. Kafanızda soru kalırsa teknik inceleme uzman kişilere yaptırılabilir.

Plaza ofisi yatırımı ve kiracılı ofis satın almak

Plaza ofisi yatırımında ilk bakılan rakam kira çarpanıdır ama tek başına yetmeyebilir. Mevcut kira ile piyasa kirası arasındaki fark, kiracının durumu, sözleşmenin süresi, ofis boşalırsa kaç ay beklenebileceği, bölgedeki ofis arzı ve ileride satış kabiliyeti birlikte düşünülmeli.

Kiracılı ofis satın almak hazır bir nakit akışı sunabilir. Yine de mevcut kira bedelini, sözleşme süresini ve diğer maddeleri okumadan karar vermeyin. Sözleşmenin sonuçları koşullara göre değişir, gerekirse bir hukukçuya göstermek iyi olur. Ticari ofis yatırımı yalnızca bugünkü getiriye değil, kiracı çıktığında ofisin başka bir şirkete verilebilir olmasına da dayanır.

En ucuz ilan her zaman en ekonomik ofis midir?

Bir örnekle gidelim. Rakamlar yalnızca konuyu açıklamak için uydurulmuştur, piyasa verisi değildir. İki ofis düşünün, ikisi de 400 m² brüt. A ofisi 20 milyon TL, ortak alan payı yüksek olduğu için net alanı 300 m², aylık aidatı 60.000 TL. B ofisi 22 milyon TL, net alanı 340 m², aylık aidatı 40.000 TL.

İlana bakınca A, 2 milyon TL ucuz. Net metrekare başına ise A yaklaşık 66.700 TL, B yaklaşık 64.700 TL çıkıyor. Aidat farkı yılda 240.000 TL ve 2 milyon TL’lik fiyat farkı bununla yaklaşık sekiz yılda kapanıyor. B’de üstelik 40 m² daha fazla kullanılabilir alan var. Bu, B her zaman daha iyidir demek değil. A’nın cephesi, otoparkı ya da kiracısı başka bir hesabı haklı çıkarabilir. Örnek yalnızca en ucuz ilanın her zaman en ekonomik ofis olmayabileceğini gösteriyor.

Aynı mantık fiyat karşılaştırması için de geçerli. Bölgedeki bütün ofislerin m² fiyatını yan yana koymak yanıltıcı olabilir. Mümkünse aynı ya da benzer plazadaki, benzer yaşta, kat ve cephede, net alanı, otoparkı ve teknik özellikleri yakın, kiracılı ya da boş durumu aynı olan ofislerle kıyaslayın. Plaza değerleme çalışmalarında da emsallerin benzerliği bu yüzden aranır.

Ofis satın alırken nelere dikkat edilmeli: teklif öncesi son bakış

Teklif aşamasına gelmeden önce elinizde birkaç sorunun net cevabı olsun. Tapudaki kayıt ile fiilî kullanım aynı mı? Kullanacağınız net alan kaç metrekare? Aidat neleri kapsıyor, son yıllarda nasıl değişti? Otopark hakkı kaç araç için ve nasıl işliyor? Yönetim planı sizin kullanımınıza engel mi? Ofis kiracılıysa sözleşmeyi okudunuz mu?

Bu soruları sormak alımı zorlaştırmak için değil, “bu ofis bana uyuyor” diyebilmenin daha rahat yolu. Her plazanın ve her bağımsız bölümün kendi koşulları var. Cevapları mümkünse yazılı ve belgeli alın, tapu, sözleşme ve teknik konularda ilgili uzmanlardan görüş isteyin. Ofis size uyuyorsa, aynı sorular pazarlıkta da elinizi güçlendirir.