Tapu Hakkında 50 Soru 50 Cevap: Tapu İşlemleri İçin Kapsamlı Rehber

Çoğu insan tapuyu hayatında iki üç kez görür: bir ev aldığında, bir ev sattığında, bir de kendisine miras kaldığında. Aradaki yıllarda belge bir dosyanın içinde bekler. Sonra bir gün satış kararı verilir, alıcı çıkar, tapu müdürlüğüne gidilecek tarih belli olur ve masaya konan kâğıtta anlaşılmayan bir sürü ifade görünür: ada, parsel, arsa payı, şerh, beyan, takyidat, hisse. Çoğu zaman acele edilen ve sorulmayan sorular, sonradan en pahalıya gelenlerdir.

Tapu, bir taşınmazın kime ait olduğunu söyleyen bir belgeden fazlasıdır. Üzerinde isim ve metrekare bulunması işin yalnızca görünen kısmıdır. Aynı kayıt taşınmazın bir bankaya ipotekli olup olmadığını, üzerinde bir icra haczi bulunup bulunmadığını, bir başkasının oturma ya da geçit hakkı olup olmadığını, mülkiyetin birden fazla kişi arasında nasıl paylaşıldığını da gösterir. Bunları okumayı bilmeyen biri, aynı daireye, aynı dükkâna ya da aynı arsaya iki farklı gözle bakabilir. Biri temiz bir mülk görür, öbürü yıllarca sürecek bir sorunun başlangıcını.

Bu rehber, tapu hakkında en sık sorulan 50 soruyu tek sayfada ve sade bir dille cevaplamak için hazırlandı. Konutla sınırlı değil. Dükkân, ofis, depo ve arsa alıp satanların, hisseli tapu sahiplerinin ve miras yoluyla taşınmaz edinenlerin karşılaştığı durumlar da ele alınıyor. Her sorunun ilk paragrafı cevabın özünü verir. Ayrıntı isteyen devamını okur, yalnızca cevabı arayan ilk paragrafta durabilir.

Baştan söylemekte yarar var: tapu işlemlerinde harçlar, belgeler ve uygulama biçimleri zaman içinde değişiyor. Bu yazıdaki bilgiler Ekim 2026 itibarıyla derlendi. Tutar, oran ya da usul söz konusu olduğunda işlemden önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün veya ilgili tapu müdürlüğünün güncel duyurularına bakmak iyi bir alışkanlıktır. Ayrıca her taşınmazın hikâyesi farklıdır. Burada anlatılanlar genel çerçevedir, sizin tapunuzdaki ayrıntılar bu çerçeveyi değiştirebilir.

Sorular kolaydan zora doğru yedi bölümde ilerliyor: temel kavramlar, tapunun okunması, şerhler ve kısıtlamalar, kaydın sorgulanması, satış ve devir işlemleri, hisseli tapu ile miras, son olarak da almadan önce yapılacak kontrol. İsterseniz baştan sona okuyun, isterseniz doğrudan merak ettiğiniz soruya atlayın.

Tapuyu Anlamak: Temel Kavramlar

1. Tapu Nedir?

Tapu, bir taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde hangi hakların bulunduğunu gösteren resmî sicil kaydıdır. Arsa, tarla, daire, dükkân, depo ya da fabrika fark etmez; hepsi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı tapu müdürlüklerinde tutulan bu sicilde yer alır.

Günlük dilde “tapu” deyince çoğu zaman elimizdeki belgeyi kastederiz. Oysa hukuken belirleyici olan sicildeki kaydın kendisidir. Bir taşınmaz satıldığında mülkiyetin geçmesi için noterde sözleşme imzalamak ya da bedeli ödemek yetmez. Kural olarak tapu müdürlüğünde yapılan tescil gerekir. Bedelin tamamı ödenmiş olsa bile tescil yapılmadıkça alıcı sicil açısından malik sayılmaz. Miras, kamulaştırma ya da mahkeme kararıyla edinme gibi istisnai yollar ayrıca değerlendirilir.

Bu yüzden tapu kaydı, bir taşınmazla ilgili neredeyse her kararın başlangıç noktasıdır. Kredi çekerken, satarken, kiralarken, kat karşılığı bir anlaşma yaparken ya da paylaşım konuşurken önce kayda bakılır.

2. Tapu Senedi Ne İşe Yarar?

Tapu senedi, tapu kaydındaki bilgilerin malike verilen belge hâlidir. Taşınmazın yerini, türünü, malikin kim olduğunu ve varsa hisse oranını gösterir. Mülkiyeti ispat etmeye ve işlemlerde taşınmazı tarif etmeye yarar. Senet ile sicil arasında bir fark çıkarsa genel kural olarak esas alınan sicildir.

Eskiden senet yalnızca kâğıt olarak tapu müdürlüğünden alınırdı. Bugün tapu müdürlüğünden alınabildiği gibi Web Tapu üzerinden QR kodlu belge de alınabiliyor. Bu yöntemle aldığınız belge, tapu kaydının o günkü hâlini yansıtır.

Burada küçük ama önemli bir ayrıntı var: senet, düzenlendiği günün bilgisini taşır. Çekmecede on yıldır duran bir kâğıda bakarak karar vermek yanıltıcı olabilir, çünkü aradan geçen sürede taşınmaza ipotek konmuş, haciz gelmiş ya da hisse değişmiş olabilir. Alım satım öncesinde güncel kaydı görmek bu yüzden senedin kendisinden daha değerlidir.

3. Tapu Çeşitleri Nelerdir?

Tapu için tek bir resmî “çeşit listesi” yok. Pratikte iki farklı açıdan bakılır: mülkiyetin şekline ve taşınmazın tapudaki niteliğine göre.

Mülkiyetin şekline göre başlıca türler şunlardır:

• Müstakil (tek malikli) tapu: taşınmazın tamamı tek kişi ya da tek şirket adına kayıtlıdır.
• Hisseli (paylı mülkiyet) tapu: taşınmaz birden fazla kişi arasında oran olarak paylaşılmıştır.
• Elbirliği mülkiyeti: genellikle miras ortaklığında görülür. Ortakların payları henüz ayrılmamıştır.
• Kat irtifaklı tapu: yapı tamamlanmadan ya da iskan alınmadan, onaylı projeye göre bağımsız bölümler için kurulur.
• Kat mülkiyetli tapu: tamamlanmış yapıdaki her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyet konusu olur.

Taşınmazın niteliği ise tapunun “cinsi” gibi görünen başka bir bilgidir: arsa, tarla, bahçe, zeytinlik, mesken, işyeri, depo, fabrika ve benzeri. Aynı parsel tapuda “arsa” görünürken üzerinde yıllardır ayakta duran bir bina olabilir. Bu fark bazen ciddi sonuçlar doğurur ve 6. soruda ele alınıyor.

Bir de tapu sanılan ama tapu olmayan belgeler var. Tapu tahsis belgesi, kooperatif hisse senedi ya da yapı kayıt belgesi mülkiyeti tapu gibi göstermez. Bu belgelerle karşılaşırsanız hangi hakkı verdiğini ayrıca öğrenmek gerekir.

4. Kat Mülkiyetli Tapu Nedir?

Kat mülkiyeti, bir binadaki daire, dükkân, ofis ya da depo gibi her bağımsız bölümün ayrı bir malik adına tapuya kaydedilmesidir. Malik, kendi bölümünün tek sahibidir. Bunun yanında binanın ortak alanlarında ve arsada arsa payı oranında hak sahibidir.

Kat mülkiyetine geçilebilmesi için yapının tamamlanmış ve yapı kullanma izninin (iskan) alınmış olması gerekir. Tapuda her bağımsız bölüm kendi sayfasına, kendi numarasına ve kendi arsa payına sahip olur. Bu düzen, bölümün tek başına satılmasını, ipotek edilmesini ya da miras bırakılmasını kolaylaştırır.

Ticari taşınmazlar da aynı mantıkla kayıtlıdır. Bir apartmanın zemin katındaki dükkân ya da bir iş merkezindeki ofis, genellikle ayrı bir bağımsız bölümdür. Kat mülkiyetli olmak sorunsuz olmak anlamına gelmez. Aynı sayfada ipotek, haciz ya da şerh de bulunabilir. Ama kayıt düzeni açısından değerlendirmesi en rahat türlerden biridir.

5. Kat İrtifaklı Tapu Nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da iskanı alınmamış bir yapıdaki bağımsız bölümler için onaylı projeye dayanarak kurulan tapu şeklidir. Malik, bölümün tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine dönüşecek bir hakka sahip olur. Bina bitip iskan alındığında tapuda kat mülkiyetine geçiş yapılır.

İki türün farkını tek bakışta görmek için:

• Yapının durumu: Kat irtifakında yapı yapılmakta ya da iskanı alınmamıştır. Kat mülkiyetinde yapı tamamlanmış ve iskanı alınmıştır.
• Dayanağı: Kat irtifakı onaylı projeye, kat mülkiyeti tamamlanan yapıya ve iskana dayanır.
• Malikin hakkı: Kat irtifakında bölüm üzerinde, ileride mülkiyete dönüşecek bir hak vardır. Kat mülkiyetinde bağımsız bölümün tam mülkiyeti vardır.
• Dönüşüm: Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçişle sona erer. Kat mülkiyeti başka bir türe dönüşmez.
• Alıcı açısından: Kat irtifakında yapının hangi aşamada olduğuna bakılır. Kat mülkiyetinde tapu ile fiilî durumun uyumu kontrol edilir.

İnşaatı bitmiş olduğu hâlde yıllarca kat irtifakında kalan binalar da vardır. Sebep bazen iskan eksikliği, bazen imar durumu, bazen de maliklerin anlaşamamasıdır. Böyle bir bölümü almayı düşünüyorsanız nedeni sormak yerinde olur, çünkü satış sürecini ve kredi imkânını etkileyebilir.

6. Arsa Tapulu Daire Ne Demektir?

Arsa tapulu daire, tapuda daire olarak değil, arsa üzerindeki hisse olarak kayıtlı olan dairedir. Binanın kat mülkiyeti kurulmamıştır. Malikler arsanın tamamında hisse sahibidir ve hangi hissedarın hangi daireyi kullandığı tapudan değil, yıllardır süren fiilî kullanımdan ve aralarındaki anlaşmadan anlaşılır.

Eski yapılarda sık görülür. Tapuda ne daire numarası ne kat bilgisi yer alır. Satış yapıldığında devredilen şey “şu daire” değil, “arsadaki şu hisse”dir. Bu yüzden alıcının hangi daireyi alacağını sözleşmede açıkça yazdırması ve hissenin gerçekten o dairenin payına karşılık geldiğini kontrol etmesi gerekir. Bankalar bu tür taşınmazlarda konut kredisi vermeyebilir ya da farklı bir değerlendirme yapabilir.

Aynı durum ticari taşınmazlarda da görülür. Eski sanayi sitelerinde ve eski çarşı yapılarında, kat mülkiyeti hiç kurulmamış dükkân ve atölyelerle karşılaşılabilir. Kat mülkiyetine geçiş, kural olarak yapının iskanı olup olmadığına ve maliklerin ortak hareket etmesine bağlıdır. Her bina için ayrı değerlendirilir.

7. Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişi arasında oran olarak paylaşılmasıdır. Tapuda her malikin adının yanında 1/2, 3/10 ya da 25/100 gibi bir pay görünür. Bu pay, taşınmazın belirli bir köşesine değil, tamamına yayılan bir haktır.

Örneğin üç kardeşin 1/3’er hisseyle sahip olduğu 900 metrekarelik bir arsa düşünün. Tapu, her kardeşe 300 metrekarelik ayrı bir parça vermez. Her biri 900 metrekarenin tamamında 1/3 oranında maliktir. “Doğu tarafı benim” demek, ortaklar arasında yapılmış bir kullanım anlaşması olabilir ama tapuya yansımaz. Parçaların ayrı ayrı tapulanması ancak ifraz ya da ortaklığın giderilmesi gibi ayrı yollarla mümkün olur.

Hisseli taşınmaz alırken ya da satarken nelere bakılacağını ayrıca yazdık: hisse almadan veya satmadan önce bakılacak noktalar başlıklı yazıda, bu soruların ayrıntısı var. Hissenin satışı ve önalım hakkı bu rehberin 44. ve 45. sorularında da ele alınıyor.

8. Müstakil Tapu Nedir?

Müstakil tapu, taşınmazın tamamının tek bir malik adına kayıtlı olduğu tapudur. Hisse paylaşımı olmadığı için malik, diğer maliklerin onayını aramadan taşınmazı satabilir, kiralayabilir ya da ipotek edebilir. Tabii bu, tapudaki şerh ve kısıtlamaların ve evlilik durumuna bağlı sınırlamaların geçerli olmadığı anlamına gelmez.

Terim günlük dilde iki farklı anlamda kullanılıyor. Birinde “tek malikli tapu” kastedilir. Diğerinde “müstakil ev”, yani kat mülkiyeti kurulmamış, tek başına duran bir yapı. İlanlarda ikincisi yaygındır. Tapu açısından asıl bakılacak şey malikin tek olup olmadığı ve parselin nasıl kayıtlı olduğudur.

Ticari tarafta bir depo, atölye ya da fabrika parseli genellikle tek şirket adına müstakil tapuyla kayıtlıdır. Ancak müstakil olmak, taşınmazın temiz olduğunu göstermez. Üstündeki ipotek, haciz ya da irtifak hakkı kaydı farklı sonuçlar doğurabilir.

9. Tapuda Bağımsız Bölüm Nedir?

Bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda ayrı bir malike ait olabilen ve kendi başına kullanılabilen daire, dükkân, ofis, depo gibi birimlerdir. Tapuda her bağımsız bölümün bir numarası ve kendi kayıt sayfası vardır.

Bağımsız bölüm numarası ile kapı numarası aynı şey değildir. Kapıdaki “7” tapuda 12 numaralı bağımsız bölüm olabilir. Satış öncesinde bu numarayı tapu kaydıyla karşılaştırmak, doğru bölümü aldığınızdan emin olmanın en basit yoludur. Tapuda bağımsız bölüm numarasının nasıl öğrenildiğini ayrı bir yazıda ayrıntılı olarak anlattık.

Bağımsız bölümün dışında kalan alanlar, yani merdiven, giriş, çatı ya da kazan dairesi gibi yerler ortak alandır. Ortak alanın kullanımı ve payı arsa payına ve yönetim planına bağlıdır. Bodrum, depo ya da otopark gibi yerlerin bağımsız bölüme dahil olup olmadığı ise tapu ve proje kayıtlarından anlaşılır, kullanım alışkanlığından değil.

Tapudaki Bilgiler Nasıl Okunur?

10. Tapuda Ada ve Parsel Nedir?

Ada ve parsel, bir taşınmazın tapu sicilindeki “adresi” gibidir. Ada, yollar ve sokaklarla çevrili bir bölgeyi, parsel ise o bölgenin içinde sınırları belli, ayrı tapuya bağlanmış arazi parçasını ifade eder. Tapuda taşınmaz, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileriyle birlikte tarif edilir.

“1234 ada 5 parsel” dendiğinde, o mahallede 1234 numaralı adanın içindeki 5 numaralı arazi parçası kastedilir. Parselin üzerinde bir apartman varsa o apartmanın bütün daireleri ve dükkânları aynı ada ve parseli taşır. Bunları birbirinden ayıran şey bağımsız bölüm numarasıdır. Arsa ya da tarla gibi bina bulunmayan taşınmazlarda ise ada ve parsel taşınmazı tek başına belirler.

Ada ve parsel numaraları sabit değildir. Parsellerin birleştirilmesi (tevhid), bölünmesi (ifraz) ya da imar uygulaması gibi işlemlerden sonra numara değişebilir. Eski bir belgedeki numara ile bugünkü tapudaki numara bu yüzden her zaman aynı olmayabilir. Satın almayı düşündüğünüz taşınmazda eldeki tapunun güncel olduğundan emin olmak yararlıdır.

11. Ada Parsel Numarası Nasıl Öğrenilir?

En kısa yol tapu senedine ya da e-Devlet’ten alınan tapu belgesine bakmaktır. Taşınmazın maliki ya da yetkili temsilcisi, Web Tapu veya e-Devlet üzerinden bu bilgiye ulaşabilir. Malik değilseniz satıcıdan tapu belgesinin güncel bir örneğini istemek en sağlıklı yöntemdir.

Başka yollar da var:

• Taşınmazın yerini haritada bulup Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Parsel Sorgu uygulamasından ada ve parseli görmek. Bu uygulamada malik adı görünmez, yalnızca konum ve temel parsel bilgileri yer alır.
• Belediyeden imar durumu belgesi ya da yapı ruhsatı almak. Bu belgelerde genellikle ada ve parsel yazılıdır.
• İlan verilirken kullanılan bilgileri kontrol etmek. Ancak ilandaki bilgiyi tek başına kaynak kabul etmemek gerekir, tapu kaydıyla karşılaştırılmalıdır.

Bu konuyu daha adım adım anlattığımız yazıya da bakabilirsiniz: evimin ada parsel numarasını nasıl öğrenirim. Arsa ve ticari parsellerde ada parsel bilgisi, imar durumu ve emsal sorgusunun da ilk adımıdır. Yanlış parsel üzerinden yapılan inceleme baştan yanlış sonuç verir.

12. Tapuda Yüzölçümü Neyi Gösterir?

Yüzölçümü, tapuda kayıtlı parselin ölçülmüş toplam alanını metrekare olarak gösterir. Arsa ya da tarlada taşınmazın tamamını tarif eder. Kat mülkiyetli yapılarda ise parselin yüzölçümü ile bağımsız bölümün alanı ayrı ayrı yazılır ve ikisi karıştırılmamalıdır.

Bir apartmanın tapusunda parselin yüzölçümü 850 metrekare, dairenin alanı 112 metrekare görünebilir. Birincisi arsanın tamamıdır, ikincisi dairenin kendi alanıdır. Daire sahibi 850 metrekarenin tamamında değil, kendi arsa payı oranında hak sahibidir.

Yüzölçümü kadastro ya da sonraki ölçümlerle belirlenmiştir ve her zaman sahadaki durumla birebir örtüşmez. Eski kadastro çalışmalarında ölçü yöntemleri bugünkünden farklıydı. Arazide yapılan yeni bir ölçümle küçük farklar çıkması mümkündür. Fark büyükse bunun nedenini araştırmak, gerekirse ilgili kadastro müdürlüğüne ya da lisanslı harita bürosuna başvurmak gerekebilir.

13. Tapudaki Metrekare Evin Net Metrekaresi midir?

Hayır, genellikle değildir. Kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde tapudaki alan çoğunlukla brüt alandır. Duvarları, kolonları ve bazı yapısal kısımları içerir. Evin içinde fiilen kullanabildiğiniz net alan bundan daha küçüktür. Fark binadan binaya değişir, kabaca yüzde 10 ila 25 aralığında olabilir.

Tapudaki 110 metrekarelik bir dairenin net alanı 90 civarında çıkabilir. Bu bir hile değil, ölçü yönteminin doğal sonucudur. Satıcının ilanda “brüt” ya da “net” yazması fiyatı karşılaştırırken önem taşır. Brüt ve net karışırsa metrekare fiyatı olduğundan farklı görünür.

Ticari taşınmazlarda bu fark daha da kritik olabilir. Bir dükkânın tapudaki alanı ile fiilen kullanılan alan arasında asma kat, bodrum, çıkma ya da ruhsatsız genişletme nedeniyle büyük fark bulunabilir. Tapuya yazılı olmayan bir asma katı “alana dahil” saymak, ileride hem değerleme hem de resmî işlemlerde sorun doğurabilir. Bu yüzden tapu alanı ile fiilen kullanılan alanı ayrı ayrı kontrol etmekte yarar var.

14. Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti kurulmuş bir binada, arsanın bağımsız bölüme düşen oranıdır. Tapuda 80/1000 gibi bir kesirle gösterilir. Bu oran, bağımsız bölüm sahibinin binanın bulunduğu arsada ve ortak alanlarda sahip olduğu payı anlatır.

Mehmet Bey yirmi yıl önce aldığı dairenin tapusuna baktığında 80/1000 arsa payı görüyor. Bu, arsanın yüzde 8’inin ona ait olduğu anlamına gelir. Arsa 1.000 metrekare ise bu, dairenin arsa üzerinde ayrılmış 80 metrekarelik bir parçası olduğu anlamına gelmez. Bu pay arsanın belirli bir bölümüne değil, tamamına yayılmış ortak bir haktır.

Arsa payı birkaç bakımdan önemlidir. Kentsel dönüşümde ve kat karşılığı bina yapımında, yıkım sonrası yeni yapıda kimin ne kadar hak sahibi olacağı büyük ölçüde bu paya göre belirlenir. Ortak giderler ve bazı kararlardaki oy ağırlığı da, yönetim planında aksi yazılmadıkça arsa payına göre hesaplanır. Bir bina yıkılsa bile arsa payı sahibinin hakkı ortadan kalkmaz, arsa üzerinde devam eder.

15. Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa payı, kat mülkiyetine geçilirken bağımsız bölümlerin değerlerine göre belirlenir ve tapuya o oranla yazılır. Uygulamada alan, kat, cephe ve konum gibi etkenler birlikte değerlendirilir. Bazı projelerde yalnızca metrekare oranı esas alınır. Bu oranı daire sahibi sonradan kendi başına belirlemez.

Basit bir örnek verelim. Dört bağımsız bölümlü bir binada brüt alanlar 120, 100, 100 ve 80 metrekare olsun. Toplam 400 metrekare eder. Yalnızca alana göre hesaplanırsa paylar 300/1000, 250/1000, 250/1000 ve 200/1000 olur. Ancak zemin kattaki dükkânın cephesi ya da üst kattaki dairenin manzarası değeri etkiliyorsa, projeyi hazırlayan bu farkları paya yansıtmış olabilir.

Bu yüzden “arsa payı metrekareyle orantılı mıdır” sorusunun tek cevabı yok. Bazı binalarda yakın, bazılarında belirgin biçimde farklıdır. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra arsa paylarını değiştirmek için genellikle bütün maliklerin katılımı ya da mahkeme kararı gerekir. Tapudaki payın kendi dairenize oranla düşük ya da yüksek olduğunu düşünüyorsanız, nedenini projeden ve yönetim planından anlamaya çalışmak ilk adım olabilir.

Tapudaki Şerhler, Haklar ve Kısıtlamalar

16. Tapuda Şerh Ne Demektir?

Şerh, tapu kaydının şerhler bölümüne yazılan ve taşınmaz üzerinde bir kişinin hakkını ya da bir durumu üçüncü kişilere karşı da görünür kılan kayıttır. Şerh bir mülkiyet hakkı vermez, ama taşınmazı sonradan alacak kişi o kaydı bilmediğini ileri süremez.

Tapuda sık görülen şerhler arasında kira şerhi, satış vaadi şerhi, alım hakkı, geri alım hakkı ve aile konutu şerhi var. Haciz ve ihtiyati tedbir gibi mahkeme ya da icra kaynaklı kayıtlar da kayıtta şerh olarak yer alabilir. Aynı sözcükle çok farklı ağırlıkta kayıtlar anlatılıyor olabilir. Bir kira şerhi kiracının hakkını korur, bir haciz şerhi ise taşınmazın borç nedeniyle satılabileceği riski taşır.

Bu yüzden “tapuda şerh var” cümlesi tek başına iyi ya da kötü bir haber değildir. Önemli olan şerhin ne olduğu, kimin lehine yazıldığı ve hâlâ geçerli olup olmadığıdır.

17. Tapuda Beyan Ne Demektir?

Beyan, tapu kaydında taşınmazın niteliği, yapı durumu ya da hukuki durumu hakkında üçüncü kişileri bilgilendirmek için yazılan kayıttır. Bir kişinin hakkını güçlendirmekten çok, taşınmazla ilgili bilinmesi gereken bir durumu göstermeye yarar.

Örnek olarak yönetim planı, imar uygulaması, riskli yapı kararı ya da yapının iskanlı olmadığına dair kayıtlar beyanlar bölümünde karşımıza çıkabilir. Bazı beyanlar sadece bilgi verir, bazıları ise ciddi sonuç doğurur. Riskli yapı beyanı olan bir binanın kentsel dönüşüme girmesi, ileride maliklerin yeniden yapıya katılımını gündeme getirebilir.

Beyanlar bazen gözden kaçar, çünkü ipotek ya da haciz kadar çarpıcı görünmez. Oysa bina ya da arsayı nasıl kullanabileceğinizi, geliştirebileceğinizi ya da yıkıp yenileyebileceğinizi doğrudan etkileyebilir. Beyan kayıtlarını okurken “bu bilgi bana ne söylüyor” sorusunu sormak, çoğu zaman yeterli bir başlangıçtır.

18. Tapuda İpotek Nedir?

İpotek, bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan haktır. Borç ödenmezse alacaklı, taşınmazın satılmasını isteyerek alacağını tahsil edebilir. Konut ve ticari krediler ile bankalarla yapılan finansman anlaşmaları, ipoteğin en yaygın kullanıldığı alanlardır.

Tapu kaydında ipotekte alacaklının kim olduğu (genellikle bir banka), ipoteğin tutarı ve derecesi görünür. İpotek, taşınmazın mülkiyetini bankaya geçirmez. Malik taşınmazın sahibi olmaya devam eder, ama borç ödenmezse taşınmazın icra yoluyla satışa çıkması mümkün olur. İpotek kaydı, borç tamamen ödenip alacaklıdan alınan belgeyle tapudan kaldırılana kadar sicilde kalır.

Sadece ev kredisinde değil, ticari alanda da yaygındır. Bir fabrika ya da depo üzerinde işletme kredisi için ipotek bulunması sık rastlanan bir durumdur. Bu da otomatik olarak sorun demek değildir. Önemli olan ipoteğin tutarı, kalan borç ve satıştan sonra ipoteğin ne olacağıdır.

19. Bir Gayrimenkulde İpotek Olup Olmadığı Nasıl Öğrenilir?

İpotek bilgisi tapu kaydında görünür. Taşınmazın maliki ya da yetkili temsilcisi bunu Web Tapu ve e-Devlet üzerinden, ya da tapu müdürlüğünden alacağı tapu kaydı ile takyidat bilgisinden öğrenebilir. Alıcı adayıysanız satıcıdan güncel kaydı göstermesini istemek en doğrudan yoldur.

Tapu sicili belirli ölçüde aleni olsa da malik dışındaki bir kişinin kayıt bilgisine ulaşabilmesi için genellikle ilgisini inandırıcı biçimde göstermesi gerekir. Pratikte alıcı adayı, satıcının güncel tapu kaydını ve takyidat belgesini ibraz etmesini ister. Satış aşamasına gelindiğinde tapu memuru da işlemden önce kaydı kontrol eder.

İpotek göründüğünde iki ayrı şeye bakmak gerekir: kayıttaki ipotek tutarı ve bankada o gün kalan borç. İkisi aynı olmayabilir. Satıcı kredisini ödemeye devam ediyorsa borcun güncel bakiyesi banka yazısıyla öğrenilir. İpotekli satışta bu bakiyenin satış bedelinden nasıl kapatılacağı, işlemden önce netleştirilmelidir.

20. Tapuda Haciz Ne Demektir?

Haciz, bir borç yüzünden alacaklının icra yoluyla borçlunun mal varlığına el koymasıdır. Taşınmaz üzerinde konulursa tapu kaydına haciz şerhi yazılır. Bu kayıt, taşınmazın borç ödenmediğinde icrada satılabileceğini ve alacaklının hakkının sürdüğünü gösterir.

Hacizler farklı kaynaklardan gelebilir. Banka ya da özel bir alacaklı, vergi dairesi, SGK ya da başka bir kamu kurumu haciz koydurabilir. Aynı tapuda birden fazla haciz kaydı olması da mümkündür. Her biri farklı bir dosyaya bağlıdır ve kaldırılma yolu da farklıdır. Haciz şerhi, borç ödenip alacaklıdan fek (kaldırma) yazısı geldiğinde tapudan silinir.

İhtiyati haciz ve ihtiyati tedbir gibi, dava sürerken konulan geçici kayıtlar da ayrıca bulunabilir. Bunların sonuçları farklı olabileceği için kaydın türü ve dayandığı dosya bilgisi dikkatle okunmalıdır.

21. Hacizli Gayrimenkul Satılabilir mi?

Hacizli taşınmazın satışı, kayıttaki kısıtlamanın türüne göre değişir. Çoğu durumda haciz şerhi bulunan bir taşınmaz tapuda devredilebilir. Ancak haciz alıcıya geçen taşınmazın üzerinde kalmaya devam eder ve alacaklı takibini sürdürebilir. Satış yasağı ya da devir engeli içeren bir tedbir varsa durum farklıdır.

Bir alıcı açısından asıl soru “satış yapılabilir mi” değil, “haciz ne olacak” sorusudur. Borç ödenmeden satış yapılırsa, alıcı hacizli bir taşınmaza sahip olur ve alacaklı o taşınmaz üzerinden alacağını isteyebilir. Bu yüzden uygulamada taraflar sıklıkla satış bedelinin bir kısmını doğrudan icra dosyasına yatırıp haczi kaldırtarak ilerler. Böyle bir düzenleme, borcun miktarı doğru öğrenilmeden ve yazılı olarak planlanmadan yapılmamalıdır.

Ticari tarafta da aynı çerçeve geçerlidir. Dükkân, depo ya da ofis üzerindeki haciz, alım kararının ve ödeme planının merkezine oturur. Haczin türü, dosya bilgisi ve borç tutarı açık biçimde bilinmeden ödeme yapmak risklidir. İşlemin güvenle yapılması için gerekli ödeme düzenini ilgili icra dairesinden ya da bir hukukçudan öğrenmek yerinde olur.

22. Tapuda İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, başkasına ait bir taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma hakkıdır. İntifa hakkı sahibi taşınmazda oturabilir ya da kiraya verip gelir elde edebilir, ama mülkiyet başkasındadır. Hak genellikle kişinin ömrü boyunca sürer ve tapuda taşınmazın sayfasında yazılıdır.

Sık görülen örnek şudur: Bir anne ve baba evlerini çocuğuna devrederken, kendi adlarına intifa hakkı koydurur. Çocuk evin sahibi (çıplak malik) olur, ama anne ve baba hayatta olduğu sürece evde oturmaya devam eder. Çıplak mülkiyetin satılması mümkündür, ama alıcı intifa hakkı bitene kadar taşınmazı kullanamaz ve bu durum fiyatı doğrudan düşürür.

İntifa hakkının kurulması, sona ermesi ve alım satıma etkisi ayrıntılı bir konu. Kavramı örneklerle intifa hakkı nedir, tapuda nasıl kurulur ve sona erer yazısında anlattık.

23. Tapuda Sükna Hakkı Nedir?

Sükna hakkı, bir yapının tamamında ya da bir bölümünde oturma hakkıdır. İntifadan daha dar bir haktır, çünkü yalnızca oturmayı kapsar. Hak sahibi taşınmazı kiraya verip gelir elde edemez, hakkı başkasına devredemez ve miras bırakamaz. Hak kişiye bağlıdır.

Bu hak, çoğunlukla aile içi düzenlemelerde karşımıza çıkar. Örneğin bir kişi taşınmazını satarken ya da bağışlarken, yakınının oturmaya devam etmesini sağlamak için sükna hakkı kurdurabilir. Tapuda irtifak ya da benzeri bir kayıt olarak görünür.

İntifa ile sükna arasındaki temel fark kapsamdadır. İntifa kullanmayı ve ürün ya da gelirden yararlanmayı kapsar. Sükna yalnızca oturmakla sınırlıdır. Alıcı açısından ikisi de taşınmazı teslim almayı geciktirir, ama hukuki sonuçları farklıdır. Kayıtta hangi hakkın yazılı olduğunu ve kimin adına olduğunu ayırt etmek gerekir.

24. Tapuda Geçit Hakkı Nedir?

Geçit hakkı, bir taşınmazın sahibinin başka bir taşınmazın üzerinden geçme hakkıdır. Genellikle bir parselin yola doğrudan bağlantısı yoksa, komşu parselden geçişi sağlamak için kurulur. Bu hak sözleşmeyle tapuya yazılabileceği gibi, bazı durumlarda mahkeme kararıyla da doğabilir.

Tapuda geçit hakkı irtifak kaydı olarak görünür. Hem hakkın lehine olduğu parselin hem de yükünü taşıyan parselin kaydında yer alması beklenir. Bir arsa alırken yola cephesi olmayan parselde, geçit hakkının var olup olmadığı alım kararını doğrudan etkiler. Yolsuz bir arsa, kâğıt üzerinde imarlı olsa bile kullanılamayabilir.

Ticari ve sanayi taşınmazlarında bu konu daha da önemlidir. Bir depo ya da imalathanede ağır vasıta girişi, yükleme boşaltma alanı ve manevra yeri yola bağlantıya dayanır. Kullanımın fiilen sürüyor olması geçit hakkının tapuda olduğu anlamına gelmez. Komşunun yıllardır izin verdiği bir geçişin, taşınmaz el değiştirdikten sonra da devam edeceği garanti değildir.

25. Tapuda Aile Konutu Şerhi Nedir?

Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte yaşadığı konutun, diğer eşin rızası olmadan satılmasını ya da üzerindeki haklarının sınırlandırılmasını önlemek için tapuya konulan kayıttır. Şerh, taşınmaz sadece eşlerden birinin adına kayıtlı olsa bile diğer eşi korur.

Şerh, genellikle eşin başvurusuyla tapuya yazılır. Şerh yoksa da taşınmaz fiilen aile konutu ise rıza gerekebilir. Bu yüzden tapu müdürlüğünde satış sırasında satıcıdan taşınmazın aile konutu olup olmadığına dair beyan alınır. Aile konutu ise eşin rızası aranır.

Bu kavram ticari taşınmazlarda genellikle gündeme gelmez, çünkü iş yeri aile konutu sayılmaz. Ancak malik evliyse ve taşınmazda ailece oturuyorsa, konut niteliği kayıttan değil fiilî kullanımdan anlaşılır. Alıcı açısından önemli olan, satıcının eşinin satışa muvafakatini yazılı biçimde almaktır.

26. Tapu Takyidatı Nedir?

Takyidat, bir taşınmazın tapu kaydında yer alan şerh, beyan, ipotek, haciz, irtifak gibi kısıtlama ve hakların genel adıdır. Kelime olarak “sınırlama” anlamına gelir. Takyidat belgesi, bu kayıtların hepsini tek sayfada gösteren belgedir ve alım satımda en çok bakılan bilgidir.

Kavramları birbirinden ayırmak için kısa bir özet:

• Şerh: Bir kişinin hakkını ya da durumu üçüncü kişilere görünür kılar. Örnek: kira şerhi, satış vaadi, aile konutu.
• Beyan: Taşınmazın durumu hakkında bilgi verir. Örnek: yönetim planı, riskli yapı, imar uygulaması.
• İpotek: Borç teminatı olarak taşınmaza konulan haktır. Örnek: banka kredisi için konan ipotek.
• Haciz: Alacaklının icra yoluyla taşınmaza el koymasıdır. Örnek: icra dairesinin yazdırdığı haciz şerhi.
• İrtifak: Başka bir taşınmaz ya da kişi lehine kullanım hakkıdır. Örnek: geçit hakkı, intifa, sükna.

Her takyidat satışı engellemez, ama her biri farklı bir sonuç doğurur. Kaydın hangi kategoriye girdiği, kimin lehine olduğu ve süresinin dolup dolmadığı birlikte değerlendirilir. Takyidatın ne anlama geldiğini ve alırken neden göz ardı edilmemesi gerektiğini takyidat nedir yazısında ayrıca ele aldık.

Tapu Kaydı Nasıl Sorgulanır? Web Tapu ve Randevu

27. Tapu Kaydı Nasıl Kontrol Edilir?

Tapu kaydını kontrol etmenin en güvenilir yolu, güncel kayıt örneğini ve takyidat bilgisini resmî kanaldan görmektir. Malik ya da yetkili temsilcisi bunu e-Devlet veya Web Tapu üzerinden yapabilir. Alıcı adayı ise satıcıdan kaydın güncel bir örneğini ister, işlem öncesinde tapu müdürlüğünde de kontrol edilir.

Kaydı açtığınızda şu sırayla bakmak işe yarar:

• Malikin adı ve hisse oranı: satıcı kayıttaki kişi mi, tek malik mi, hissedar mı?
• Taşınmazın niteliği: arsa mı, mesken mi, işyeri mi, depo mu?
• Ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası: ilandaki ve sahadaki bilgiyle uyuşuyor mu?
• Şerhler, beyanlar, irtifaklar ve ipotek bölümü: üzerinde hangi hak ve kısıtlamalar var?
• Belgenin tarihi: kayıt ne zaman alınmış, güncel mi?

Bu kontrol bir kez yapılıp unutulmamalı. Alım satım uzun sürerse, özellikle imza gününe yakın tekrar bakmak gerekir. İki hafta önce temiz görünen bir kayıt, bu arada yeni bir haciz ya da şerh almış olabilir.

28. Tapu Sahibi Nasıl Öğrenilir?

Tapuda malik bilgisi herkese açık bir liste gibi görüntülenmez. Tapu sicili aleni kabul edilir ama kayıt bilgisine ulaşmak için ilgisini inandırıcı biçimde göstermek gerekir. En pratik yol, taşınmaz sahibinin kendisinin ya da yetkili temsilcisinin bilgiyi paylaşması ve güncel tapu belgesini göstermesidir.

Ada ve parsel numarasını bilmek tek başına malikin adını öğrenmeye yetmez. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün herkese açık Parsel Sorgu uygulaması konumu, ada parseli ve temel bilgileri gösterir, ama malik adını göstermez. Malik, taşınmazı için Web Tapu üzerinden belirli kişilere yetki verirse o kişi taşınmaz kaydını inceleyebilir.

Bir taşınmazla gerçek ve hukuki bir ilginiz varsa, örneğin satın almayı ciddi biçimde düşünüyorsanız ya da komşuluk, kullanım ya da dava gibi bir nedenle malikle iletişime geçmeniz gerekiyorsa, tapu müdürlüğüne başvurup ilginizi belgelemek mümkün olabilir. Verilecek bilgi, ilginin niteliğine ve kişisel verilerin korunmasına ilişkin düzenlemelere göre değişir. Emlak vergisi mükellefi ile tapu maliki de her zaman aynı kişi olmayabilir, bu yüzden belediye kayıtları tapunun yerine geçmez.

29. Tapu Bilgileri İnternetten Görülebilir mi?

Kısmen görülebilir. Herkes Parsel Sorgu üzerinden bir parselin konumunu, ada ve parsel numarasını ve temel bilgilerini görebilir. Malik adı, hisse oranı, ipotek ve haciz gibi ayrıntılı kayıtlar ise yalnızca malik, yetkili temsilci ya da yetki verilmiş kişi tarafından e-Devlet veya Web Tapu üzerinden görülebilir.

Bu ayrım önemli çünkü internette “tapu sorgulama” diye sunulan üçüncü taraf siteler ve uygulamalar var. Bu sitelerin gösterdiği bilgi resmî tapu kaydının yerine geçmez, bazıları güncel olmayabilir. Bir taşınmazın hukuki durumunu bunlara bakarak değerlendirmek yerine, resmî kaynaktan alınan bir belge esas alınmalıdır.

Satıcı size ekran görüntüsü ya da fotokopi gönderiyorsa bunu başlangıç bilgisi olarak değerlendirin. Resmî belgeyi QR kodu ile doğrulamak ve işlem öncesinde güncel kaydı görmek, aradaki güveni sağlamlaştırır.

30. Web Tapu Nedir ve Ne İşe Yarar?

Web Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2017’de hizmete açtığı, e-Devlet ile giriş yapılan dijital tapu platformudur. Malikler taşınmazlarının kaydını görebilir, bazı belgeleri alabilir, satış gibi işlemler için başvuru oluşturabilir ve randevu işlemlerini yürütebilir.

Web Tapu’da yapılabilecek başlıca işler şunlardır:

• Taşınmaz kaydını, takyidat bilgisini ve konumunu görmek
• QR kodlu tapu belgesi ve benzeri belgeleri tapu müdürlüğüne gitmeden almak
• Satış, ipotek ve benzeri işlemler için ön başvuru yapmak
• Başka bir kişiye taşınmaz üzerinde belirli bir yetki tanımlamak
• Tapu müdürlüğünden randevu almak

Web Tapu işlemin tamamını sizin yerinize bitirmez. Başvuru ve belge aşamasını kolaylaştırır ama devir, kural olarak tarafların tapu müdürlüğünde yapacağı işlemle tamamlanır. Sisteme malikler dışında şirket yetkilileri, yabancı uyruklu malikler ve yetkili kuruluşlar da kendi giriş yollarıyla erişebilir. Kullanıma ilişkin ayrıntılar zaman içinde değişebildiği için, kullanmadan önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün güncel duyurularına bakmak iyi olur.

31. Tapu Randevusu Nasıl Alınır?

Tapu randevusu, işlem yapılacak tapu müdürlüğü için e-Devlet ve Web Tapu üzerinden ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün çağrı merkezi Alo 181 aracılığıyla alınabilir. Satış işlemlerinde genellikle önce Web Tapu’dan başvuru yapılır, ardından randevu günü ve saati belirlenir.

Randevudan önce hazırlık yapmak süreci hızlandırır. Satıcının taşınmaz kaydını ve takyidatı kontrol etmesi, konutlarda zorunlu deprem sigortasının hazır olması, belediyeden emlak beyan değeri belgesinin alınması, harçların ve ücretlerin ödenmesi ve tarafların kimlik belgelerini yanlarında bulundurması bu hazırlığın başlıca kalemleridir. Belgelerin ayrıntısı 32. soruda yer alıyor.

Randevu usulü ve gün sayısı tapu müdürlüğüne, yılın dönemine ve işlemin türüne göre değişebilir. İpotekli satış, miras intikali ya da vekâletle işlem gibi durumlarda ek belge istenebilir. Randevu tarihini kesinleştirmeden önce ilgili tapu müdürlüğünün güncel duyurularına bakmak, boşuna gidiş gelişi önler.

Tapu Satış ve Devir İşlemleri

32. Tapu Satışında Hangi Belgeler Gerekir?

Satışta temel olarak tarafların kimlik belgeleri, temsil varsa vekâletname ya da yetki belgesi, bina nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi ve belediyeden alınan emlak beyan değeri belgesi gerekir. Tapu müdürlüğü işleme göre ek belge isteyebilir. Randevudan önce güncel listeyi teyit etmek yararlıdır.

Belgeleri alıcı ve satıcı olarak ayırmak işi kolaylaştırır:

• Her iki taraf: nüfus cüzdanı, kimlik kartı ya da pasaport; vekille işlem yapılıyorsa noterde düzenlenmiş vekâletname.
• Satıcı: belediyeden alınmış emlak beyan değeri belgesi; evliyse taşınmazın aile konutu olup olmadığına dair beyan.
• Konut ve bina niteliğindeki işyeri satışlarında: DASK poliçesi. Eylül 2026’da yürürlüğe giren düzenlemeyle bu poliçe, yeni malik adına yapılmış olmalı (aşağıdaki not).
• Ticari taşınmazlarda tüzel kişi alıcı ya da satıcıysa: ticaret sicil kaydı, imza sirküleri ve temsile yetkili olduğunu gösteren belgeler.

Tapu müdürlükleri zaman zaman fotoğraf da isteyebiliyor. Vesikalık fotoğrafın gerekip gerekmediğini randevu aşamasında öğrenmek, beklenmedik bir eksikle karşılaşmayı önler.

DASK konusunda yakın zamanda önemli bir değişiklik oldu. Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartlarında yapılan değişiklikle, 5 Eylül 2026 ve sonrasında tapuya işlenen satışlarda satıcının poliçesi tescilin yapıldığı gün sona eriyor ve poliçe yeni malike devredilmiyor. Alıcının tapu işleminden önce kendi adına poliçe yaptırmış olması gerekiyor, tapu müdürlüğü bunu kontrol ediyor. Satıcı ise poliçenin kullanılmayan kısmı için prim iadesi isteyebiliyor. Uygulamanın ayrıntıları için DASK’ın güncel açıklamalarına bakmak gerekir.

33. Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Tapu devri, taşınmazın mülkiyetinin satıcıdan alıcıya geçmesi için tapu müdürlüğünde yapılan resmî işlemdir. Taraflar anlaşır, belgeler hazırlanır, çoğu durumda Web Tapu’dan başvuru yapılır, harçlar ödenir, randevu günü tapu memuru huzurunda beyan ve imza işlemi yapılır ve tescil ile devir tamamlanır.

Adım adım gidiş şu şekildedir:

1. Taraflar satış bedeli ve koşullar üzerinde anlaşır.
2. Alıcı adayı güncel tapu kaydını ve takyidatı görür, taşınmazın durumunu kontrol eder.
3. DASK, emlak beyan değeri belgesi ve kimlik gibi belgeler hazırlanır.
4. Satıcı ya da yetkili kişi Web Tapu üzerinden satış başvurusunu yapar.
5. Tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödenir.
6. Randevu gününde taraflar tapu müdürlüğüne gider, kimlikleri teyit edilir, satış bedeli ve diğer beyanlar alınır, imzalar atılır.
7. Mülkiyet alıcı adına tescil edilir ve yeni tapu belgesi verilir ya da dijital olarak alınabilir.

Satış vaadi sözleşmesi gibi önceden yapılan sözleşmeler devri tamamlamaz. Noterde yapılan bir satış vaadi, tarafların ileride satış yapma taahhüdüdür. Mülkiyet, tapuda yapılan tescille geçer. Bağış, trampa ve miras gibi başka devir türlerinde adımlar farklıdır. Şirket adına işlem yapılacaksa yetki belgeleri ayrıca hazırlanmalıdır.

34. Tapu Satış İşlemi Ne Kadar Sürer?

Randevu gününde tapu müdürlüğündeki işlemin kendisi çoğu zaman aynı gün içinde tamamlanır. Asıl süreyi uzatan şey, işlemden önceki hazırlıktır: belgelerin toplanması, kredinin onaylanması, haczin ya da ipoteğin kaldırılması, yetkili kişilerin bir araya gelmesi.

Basit bir satışta, yani ipoteksiz, hacizsiz, tek maliklı ve belgeleri hazır bir taşınmazda, hazırlık birkaç gün sürebilir. Bankadan konut ya da ticari kredi kullanılacaksa banka değerleme ve onay süreçleri, ipotek tesisi ve randevu planlaması için ek zaman gerekir. İpotek ya da haciz kaldırılacaksa ilgili kurumdan kaldırma yazısının gelmesi de sürenin içine girer.

Ticari taşınmazlarda tablo biraz daha karışık olabilir. Şirket kararları, yetkili imzaların uygun olması, birden fazla hissedarın aynı tarihte hazır bulunması ve değerleme süreci zaman alır. Kesin bir süre söylemek yerine, hazırlığın hangi adımlarda beklemeye girdiğini önceden belirlemek daha yararlıdır.

35. Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı, taşınmazın devri ya da edinilmesi sırasında devlete ödenen harçtır. Satışta alıcı ve satıcı, beyan edilen bedel üzerinden ayrı ayrı binde 20 (yüzde 2) oranında harç öder, yani toplam yük yüzde 4’tür. Harç, belediyece bildirilen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere hesaplanır.

Oran 492 sayılı Harçlar Kanunu’na dayanır ve 2026 için satış işlemlerinde böyledir. Harca ek olarak tapu müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedeli ayrıca alınır. Bu bedelin tutarı her yıl güncellenir ve işlem yapılan yere göre değişebilir. Güncel rakamı tapu müdürlüğünden ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün duyurularından öğrenmek gerekir.

Bir örnek: 4.000.000 TL’ye satılan bir dükkânda alıcı 80.000 TL, satıcı da 80.000 TL harç öder. Toplam 160.000 TL eder, döner sermaye ayrıdır. Harç; vergi dairelerine, anlaşmalı bankalara ya da Dijital Vergi Dairesi üzerinden ödenebiliyor.

Kendi rakamlarınızla hesap yapmak isterseniz sitedeki tapu harcı hesaplama aracından yararlanabilirsiniz. Konut, arsa ve işyeri ayrımı yapılmadan aynı oran uygulanır. Bağış ve miras gibi bedelsiz devirlerde ise satıştaki oranlar uygulanmaz, işleme göre farklı bir düzen geçerlidir (42. soruya bakın).

36. Tapu Harcını Kim Öder?

Kanuna göre tapu harcını alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder. Her biri beyan edilen bedelin binde 20’sinden sorumludur. Taraflar aralarındaki sözleşmede harcın tamamını birinin üstlenmesini kararlaştırabilir, ama bu anlaşma tapu idaresine karşı mükellefi değiştirmez.

Piyasada sık görülen uygulama farklıdır. Satıcı, ödeyeceği pay için pazarlık yapar ve alıcıyla anlaşırsa harcın tamamı alıcıya bırakılabilir. Bu bir fiyat pazarlığı kalemi olarak görülmeli. Anlaşma varsa sözleşmeye yazılması, sonradan çıkabilecek tartışmaları önler.

Harcın ödenmemesi ya da eksik ödenmesi işlemin yapılmasını engeller. Tapu müdürlüğünde harç makbuzu istenir. Döner sermaye hizmet bedeli de ayrı bir ücrettir. Bunun kimden alınacağı ve hangi tutarda olacağı konusunda tapu müdürlüğünden bilgi almak gerekir.

37. Tapuda Satış Bedeli Nasıl Beyan Edilir?

Satış bedeli, tarafların anlaştığı gerçek bedel olarak beyan edilir. Beyan Web Tapu başvurusunda ve tapu müdürlüğündeki işlem sırasında yapılır. Harç, beyan edilen bedel ile belediyenin bildirdiği emlak vergisi değerinden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır.

Gerçek bedelden düşük beyan, harç ve vergi açısından yaptırım doğurabilir. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altında kalırsa harç emlak vergisi değeri üzerinden alınır. Gerçek bedel beyanın üzerindeyse ve bu sonradan tespit edilirse, fark harç ve vergi ziyaı cezasıyla birlikte istenebilir.

Düşük beyanın başka, daha sessiz bir riski var. Taraflar arasında bir uyuşmazlık çıkarsa, alıcı ödediği gerçek bedeli kanıtlamakta zorlanabilir. Satıcı da satıştan elde ettiği kazancın vergisel durumu açısından sorun yaşayabilir. Bu yüzden bedeli doğru beyan etmek, iki taraf için de ileride belge ve güven sağlar. Satış bedelinin nasıl ödendiği ise 39. soruda ele alınıyor.

38. Rayiç Bedel ile Satış Bedeli Aynı Şey midir?

Hayır, aynı şey değildir. Satış bedeli taraflar arasında anlaşılan gerçek fiyattır. Tapu işlemlerinde rayiç bedel ya da emlak beyan değeri denen şey ise belediyenin emlak vergisi için tespit ettiği değerdir. Bir de taşınmazın gerçek piyasa değeri vardır. Üçü birbirinden farklı olabilir.

Örnek vermek gerekirse: Bir dükkân 5.000.000 TL’ye satılıyor, belediyenin emlak vergisi değeri ise 2.000.000 TL. Harç 5.000.000 TL üzerinden hesaplanır. Aynı dükkân 1.500.000 TL’ye satılıyor görünse ve emlak vergisi değeri 2.000.000 TL olsa, harç 2.000.000 TL üzerinden alınır. Çünkü harç, beyan edilen bedelden ve emlak vergisi değerinden yüksek olanı esas alır.

Piyasa değeri ise ayrı bir konudur. Bunu ancak emsal analizi ya da lisanslı bir değerleme uzmanının raporuyla ölçmek mümkün. Değerleme dünyasında rayiç bedelin ne anlama geldiğini, ticari gayrimenkul özelinde rayiç bedel nedir yazımızda anlattık. Tapudaki rayiç değer bir fiyat tavsiyesi değildir, alım satım kararını bu rakama bakarak vermek yanıltır.

39. Tapu Satışında Güvenli Ödeme Nasıl Yapılır?

Taşınmaz satışlarında güvenli ödeme, alıcının bedeli doğrudan satıcıya vermek yerine, tapu devri tamamlanana kadar güvenli bir hesapta bloke etmesi anlamına geliyor. Bunu zorunlu kılan Güvenli Ödeme Sistemi, Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik değişikliğine dayanıyor. Zorunlu uygulama tarihi Resmî Gazete’de 1 Ekim 2026’da yayımlanan değişiklikle 1 Aralık 2026’ya ertelendi.

Sistemin amacı mülkiyetle bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlamak. Alıcı satış bedelini bu sistem üzerindeki güvenli hesaba aktarıyor, tapu devri tamamlandığında bedel satıcıya geçiyor, işlem gerçekleşmezse alıcıya dönüyor. Sistemin kurulması için Ticaret Bakanlığı’nın bir entegratör yetkilendireceği, kapsamın, kullanım bedelinin ve sisteme dahil olmayacak satışların ise protokolle belirleneceği açıklandı. Dolayısıyla uygulamanın ayrıntıları yürürlük tarihine kadar değişebilir. İşlemden önce Ticaret Bakanlığı ve tapu müdürlüğünün güncel duyurularına bakmak gerekir.

Sistem zorunlu hâle gelene kadar da bazı pratik önlemler alınabilir:

• Bedeli mümkün olduğunca banka havalesiyle, açıklama kısmına işlemi yazarak göndermek
• Yüksek tutarlı nakit taşımaktan ve elden ödemeden kaçınmak
• Kaporayı ve ödeme planını yazılı bir belgeye bağlamak
• Tapuda beyan edilen bedel ile fiilen ödenen bedelin tutarlı olmasına dikkat etmek
• İpotekli ya da hacizli taşınmazlarda, borcun kapatılması için ödenen tutarı doğrudan ilgili bankaya ya da icra dosyasına yatırmak

40. Vekâletname ile Tapu Satışı Yapılabilir mi?

Evet, yapılabilir. Satış yetkisini açıkça içeren ve noterde düzenlenmiş bir vekâletname ile tapuda satış ya da alış işlemi yürütülebilir. Tapu müdürlüğü vekâletnamenin kapsamını, geçerliliğini ve belirtilen taşınmazla uyumunu inceler. Yetki kapsamını aşan işlem yapılamaz.

Vekâletname verirken şunlara dikkat etmek, sonradan sorun çıkma ihtimalini azaltır. Hangi taşınmaz için verildiği açık yazılmalı. Satış bedeli ya da asgari bedel, alıcı belli ise alıcının adı, vekilin kendi lehine işlem yapıp yapamayacağı gibi hususlar vekâletnamede yer almalı. Süre ve iptal koşulları konusunda noterden bilgi alınmalı. Vekâletname verdikten sonra vazgeçen kişi, vekâletnameyi noter aracılığıyla iptal ettirmelidir.

Vekâletnamenin geçerliliği tapu işleminden önce noter üzerinden teyit edilebilir. Alıcı olarak vekille işlem yapıyorsanız vekâletnamenin aslını görmek, tarihine ve yetki kapsamına bakmak ve gerekirse taşınmaz sahibinin kendisiyle doğrulama yapmak iyi bir uygulamadır. Yurt dışından verilen vekâletnamelerde konsolosluk ya da noter onayı ve ek şartlar gündeme gelebilir.

41. Şirket Adına Gayrimenkul Alınabilir mi?

Evet. Anonim ve limited şirketler, kooperatifler, dernekler ve vakıflar gibi tüzel kişiler taşınmaz edinebilir. Şirket adına alım için temsile yetkili kişinin tapuda işlem yapması ve yetkisini belgelemesi gerekir. Şirketin faaliyet konusunun ve ana sözleşmesinin bu alımla uyumlu olması önemlidir.

Tapu müdürlüğünde genellikle ticaret sicili kaydını ve yetkili temsilcinin imza yetkisini gösteren belgeler istenir. Yönetim kurulu kararı gibi iç belgeler şirket yapısına göre gerekebilir. Şirket adına edinilen taşınmazın vergi, amortisman ve kira geliri bakımından şahıs adına edinilenden farklı sonuçları olabilir. Bunun için mali müşavirden bilgi almak mantıklıdır.

Ticari taşınmazlarda özel durumlar da görülür. Örneğin organize sanayi bölgelerinde bazı parsellerde tahsis şartları ve devre ilişkin kısıtlamalar tapuda şerh olarak bulunabilir ve devir için bölge yönetiminin izni gerekebilir. Yabancı ortaklı şirketlerde ise ek mevzuat devreye girebilir. Şirket adına alım yapılacaksa, taşınmazın bulunduğu bölgenin ve parselin kendi şartları ayrıca incelenmeli.

Hisseli Tapu ve Miras İşlemleri

42. Miras Kalan Gayrimenkulün Tapusu Nasıl Alınır?

Miras kalan taşınmazın tapusunu mirasçılar adına almak için önce mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır, ardından vergi dairesinde veraset ve intikal vergisi beyanı verilir, son olarak taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne intikal başvurusu yapılır. Mirasçılık belgesini noter ya da sulh hukuk mahkemesi düzenler.

Hukuken önemli bir ayrıntı var: mülkiyet, tapuya yazılmasını beklemeden ölümle birlikte mirasçılara geçer. Tapudaki intikal, bu durumu sicile kaydeder. Yani tapu henüz mirasçılar adına yazılmamış olsa da hak doğmuştur. Ama tapu adına yazılmadıkça taşınmazı satmak, ipotek etmek ya da kiralamak mümkün olmaz, bu yüzden intikal işlemi pratikte hep yapılır.

Süreler konusunda üç farklı şeyi birbirinden ayırmak gerekir:

• Mirası reddetmek isteyen kişi için süre, kural olarak üç aydır.
• Veraset ve intikal vergisi beyannamesi, ölüm ve mirasçıların Türkiye’de bulunması hâlinde ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde verilir. Yurt dışı durumlarında süre farklıdır.
• Tapudaki intikal başvurusu için ise kanunda kesin bir süre bulunmuyor, ama geciktirmek satış ve kredi gibi işlemleri bekletir.

Tapu müdürlüğüne başvururken kimlik belgeleri, mirasçılık belgesi, bina nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası ve çoğu durumda vergi dairesinden alınan ilgili belge gibi evraklar gündeme gelir. Miras intikalinde kural olarak satıştaki tapu harcı alınmaz, ancak döner sermaye bedeli gibi masraflar olabilir. Belge listesi ve masraflar için başvuru öncesinde tapu müdürlüğünün güncel bilgisini almak gerekir.

43. Birden Fazla Mirasçı Varsa Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?

Birden fazla mirasçı varsa, mirasçılık belgesinde yazılı oranlara göre taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir. Uygulamada çoğunlukla mirasçılar yasal payları oranında tapuya hisseli olarak yazılır. Bundan sonra taşınmazı satmak ya da paylaşmak için mirasçıların ortak hareket etmesi ya da paylaşma konusunda anlaşması gerekir.

Miras payları kanuni mirasçılık düzenine göre belirlenir. Örnek olarak, eş ve iki çocuk kalan bir kişinin mirasında eşin payı genellikle dörtte bir, çocukların payları ise sekizde üçer olur. Mal rejiminin tasfiyesi, vasiyetname ya da saklı pay gibi unsurlar bu sonucu değiştirebilir. Her aile için ayrı hesap gerekir.

Mirasçılardan biri intikal işlemini başlatabilir. Bunun için tüm mirasçıların tapu müdürlüğüne gelmesi şart olmayabilir, çünkü mirasçılık belgesi ile başvuru yapılıp tüm mirasçılar adına tescil istenebilir. Asıl zorluk, tescilden sonra ortaya çıkar. Taşınmazın kullanımı, satılması ya da paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamazsa, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme taşınmazın aynen paylaştırılmasına ya da satılarak bedelin paylaştırılmasına karar verebilir.

Ticari mirasta durum daha hassas olabilir. Aile şirketine ait olmayan ama birlikte kullanılan bir dükkân, depo ya da imalathane varsa, hangi mirasçının işletmeyi sürdüreceği, kimin kira alacağı ve satış kararının nasıl alınacağı baştan konuşulmalıdır. Bu konuşma yapılmazsa tapu işlemi bitse bile taşınmaz uzun süre atıl kalabilir.

44. Hisseli Tapuda Hisse Satılabilir mi?

Evet, paylı mülkiyette her paydaş kendi payını, diğer paydaşların onayını almadan satabilir. Alıcı taşınmazın belirli bir köşesini değil, o oranda hisseyi satın alır. Bu satışta diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir (bir sonraki soruda).

Hisse satışında alıcı açısından birkaç nokta öne çıkar. Hisse, taşınmazın fiilen kullanılabilen bir bölümü anlamına gelmez. Diğer paydaşlarla kullanım konusunda anlaşılamazsa taşınmaz kullanıma kapalı kalabilir. Hisseli bir arsanın tek bir paydaşı, kendi başına inşaat yapamayabilir. İmar ve ruhsat için çoğu zaman paydaşların tamamının olur vermesi gerekir. Hissenin sonradan ifraz edilip ayrı bir parsel hâline getirilmesi ise imar mevzuatına ve parselin durumuna bağlıdır.

Elbirliği mülkiyetinde (örneğin henüz paylaşılmamış bir miras ortaklığında) durum farklıdır. Orada ortaklar tüm mal üzerinde birlikte hak sahibidir ve tek başına bir hisse satmaları kural olarak mümkün değildir. Tarım arazisi, orman ya da mera gibi taşınmazlarda ayrıca özel kanun hükümleri ve izinler söz konusu olabilir. Bu tür bir hisse alırken taşınmazın niteliğine göre ilgili kurumlardan bilgi almak yerinde olur.

45. Hisseli Tapuda Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşların aynı bedelle o payı satın alma hakkıdır. Hak, satıştan haberdar olunduktan sonra kullanılmalıdır. Kural olarak öğrenmeden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılması gerekir.

İki kardeşin yarı yarıya sahip olduğu bir depo düşünelim. Biri payını dışarıdan birine satarsa, diğer kardeş aynı fiyatla payı almak istediğini söyleyip dava yoluyla bunu talep edebilir. Mahkeme hakkın şartlarını inceler.

Alıcı olarak hisseli bir taşınmaz alıyorsanız önalım riski satın alma kararının bir parçasıdır. Süre dolana kadar paydaşlardan biri bu hakkı kullanabilir. Uygulamada bazı alıcılar paydaşlardan önalım hakkından vazgeçtiklerine dair yazılı beyan almak ya da paydaşlara bildirim yapmak yolunu seçer. Bu yöntemlerin hukuki sonuçları somut duruma göre değişir.

Önalım hakkı genel olarak aynı taşınmazda ortak olan kişiler arasında söz konusudur. Kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmanda, farklı bağımsız bölüm sahiplerinin birbirinin dairesinin satışında bu hak kural olarak bulunmaz. Ama aynı dairede iki kişi hissedar ise aralarında geçerli olabilir.

46. Tapuda Yanlış Bilgi Varsa Nasıl Düzeltilir?

Tapudaki hatanın türüne göre başvurulacak yer değişir. Ad, soyad ya da kimlik bilgisi gibi maddi hatalar için tapu müdürlüğüne başvurulur. Yüzölçümü, sınır ya da ölçü hatalarında kadastro müdürlüğü devreye girer. Hakkın kendisine ilişkin hatalarda ise çoğunlukla mahkeme yolu gerekir.

İlk adım hatanın ne olduğunu doğru tespit etmektir:

• Yazım ve kimlik hataları: nüfus kaydıyla tapudaki bilgi uyuşmuyorsa, kimliğiniz ile tapu müdürlüğüne başvurmak çoğu zaman yeterlidir.
• Ölçü ve alan hataları: tapudaki yüzölçümü ile sahadaki gerçek alan arasında anlamlı fark varsa kadastro müdürlüğüne ya da lisanslı harita bürosuna danışılır.
• Hisse, malik ya da hakkın kendisine dair hatalar: yanlış kişi adına ya da yanlış oranla yapılmış bir tescil söz konusuysa, çoğunlukla mahkemede tescilin düzeltilmesi istenir.

Hatayı gösteren belgeleri toplamak süreci kısaltır. Tapu kaydı, eski senet, kadastro tutanağı, nüfus kayıt örneği ve işleme dayanak sözleşmeler genellikle gerekir. Başvuruyu yazılı yapmak ve yanıt ya da işlem numarasını saklamak iyi bir alışkanlıktır.

Tapudaki bilgi ile sahadaki durumun farklı olması her zaman bir hata sayılmaz. Tapuda “mesken” yazılı bir birim fiilen dükkân olarak kullanılıyorsa bu bir kayıt hatası değildir. Kullanım değişikliğine ilişkin imar ve yapı kayıtları ayrıca incelenir.

47. Tapu Kaybolursa Ne Olur?

Tapu senedi kaybolursa mülkiyet kaybolmaz, çünkü hak sicildedir. Kayıp senet yerine tapu müdürlüğünden ya da Web Tapu üzerinden yeni belge alınabilir. Kâğıdı bulan kişi tek başına taşınmazı satamaz, çünkü tapu işleminde kimlik teyidi ve taraf iradesi gerekir.

Tapuda işlem yapılırken önemli olan malik olduğunuzu kaydın göstermesidir. Tapu müdürlüğü kaydı kendi sisteminden görür. Eski usul kâğıt senet kaybolduysa yenisini istemek ve kaydın güncel durumunu görmek yeterli olur. Ücret ve usul tapu müdürlüğünden öğrenilir.

Bu rahatlık dikkatsizliğe dönüşmemeli. Tapu senedinin başkasının eline geçmesi kötü niyetli girişimlerin başlangıcı olabilir. Bu yüzden belgenin, ilişkili belgelerin ve vekâletnamelerin güvenli saklanması, güvenmediğiniz kişilere kopya verilmemesi akıllıca. Şüpheli bir durumla karşılaşırsanız tapu kaydını ve takyidat bilgisini düzenli aralıklarla kontrol etmek, bir kayıt değişikliğini erken fark etmenizi sağlar.

48. Tapu Senedi Olmadan Gayrimenkul Satılabilir mi?

Çoğu durumda evet. Satışın dayanağı kâğıt senet değil, tapu sicilindeki kayıttır. Tapu müdürlüğü kaydı sistemden görür. Satıcının malik olması, kimliğini göstermesi ve diğer şartların sağlanması yeterlidir. Eski senedin elde olmaması tek başına satışı engellemez.

Bir karışıklığı baştan ayıralım: tapu senedi olmaması ile tapu kaydı olmaması aynı şey değildir. Tapu senedi yoksa ama kayıt varsa, işlem yapılabilir. Hiç tapu kaydı olmayan, yalnızca hisse senedi, tapu tahsis belgesi ya da benzeri belgeyle kullanılan taşınmazlarda ise mülkiyet henüz tapuda doğmamış olabilir. Bu durumda satış, tapu devri biçiminde yapılamaz.

Alıcı açısından senet yokluğu bir uyarı işareti değil, ama kayıt güncel ve temiz değilse bir işarettir. Satıcı “senedim kayboldu” diyorsa Web Tapu ya da tapu müdürlüğünden güncel kayıt örneği istemek en sağlıklı yoldur. Bu belge, kâğıt senetten daha güvenilirdir.

Gayrimenkul Almadan Önce Tapu Kontrolü

49. Gayrimenkul Satın Almadan Önce Tapuda Hangi Bilgiler Kontrol Edilmelidir?

Almadan önce tapuda en az şunlara bakılmalıdır: malikin kim olduğu ve hisse oranı, taşınmazın niteliği, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi, arsa payı ve alan, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğu ve şerh, beyan, ipotek ile haciz kayıtları. Bunların hepsi güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisinden okunur.

Kontrol edilecek başlıkları şöyle toplayabiliriz:

• Malik ve hisse: Satıcı gerçekten yetkili mi, taşınmaz tek malikli mi? Ek kontrol: vekille işlemse vekâletname, evliyse aile konutu durumu.
• Taşınmazın niteliği: Mesken, işyeri, arsa ya da depo oluşu kullanım amacıyla uyumlu mu? Ek kontrol: imar durumu.
• Ada, parsel, bağımsız bölüm: Doğru taşınmazı mı alıyorsunuz? Ek kontrol: sahadaki konum, kapı numarası.
• Arsa payı ve alan: Alanın ve hak oranının neye dayandığı. Ek kontrol: onaylı proje, net alan ölçümü.
• Şerh, beyan, ipotek, haciz: Taşınmaz üzerinde hangi hak ve kısıtlar var? Ek kontrol: banka borç yazısı, icra dosyası bilgisi.
• Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti: Yapının tamamlanma ve iskan durumu. Ek kontrol: iskan belgesi, yapı kayıt belgesi varsa içeriği.

Tapu, imar ve fiilî durum aynı şey değildir

Tapu kaydı mülkiyeti ve hakları gösterir. Taşınmazın ruhsat, imar, iskan durumu belediye kayıtlarında, mevcut kullanımı ise sahada ortaya çıkar. Üçü birbirinden farklı olabilir ve her biri ayrı kontrol ister.

Bir dükkân düşünün. Tapuda “dükkân” yazıyor, ruhsatta “depo” geçiyor, fiilen ise kafe olarak işletiliyor. Burada tapu kaydı doğru olabilir, ama kullanım ruhsata uygun olmayabilir. Ya da bir dairenin tapusunda 110 metrekare yazarken balkonun kapatılması ya da çatı katının eklenmesi nedeniyle fiilî alan farklı olabilir. Tapuya bakıp “her şey tamam” demek, bu yüzden eksik bir sonuçtur.

Ticari taşınmazlarda ek olarak imar durumu, taşınmazın kullanım amacına izin verip vermediği, otopark ve yangın gibi şartlar, varsa kiracının hakları ve işletme ruhsatı da incelenir. Arsa alırken ise yola cephe, imar planı ve emsal bilgileri tapunun ötesinde bakılması gereken konulardır.

50. Tapu İşleminden Önce Son Kontrol Listesinde Neler Bulunmalıdır?

İmza gününden önce yapılacak son kontrol, taşınmazın o günkü kaydını, tarafların kimliğini, ödeme düzenini, belgeleri ve teslim koşullarını bir kez daha doğrulamaktır. İşlemin başında temiz görünen bir durum, imza gününe kadar değişmiş olabilir. Bu liste, o son bakışı sistemli hâle getirir.

• Tapu kaydını ve takyidatı imza gününe yakın bir tarihte yeniden kontrol ettim.
• Satıcı, tapudaki malik ile aynı kişi. Vekille işlem yapılıyorsa vekâletnamenin kapsamını, tarihini ve geçerliliğini doğruladım.
• Taşınmaz evli birine aitse, aile konutu durumunu ve eşin rızasını netleştirdim.
• İpotek ya da haciz varsa, kapatılma yöntemi ve sırası yazılı olarak belli.
• Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi, ilandaki ve sahadaki bilgiyle uyuşuyor.
• Konutlarda DASK poliçesi, yeni malik adına hazır.
• Emlak beyan değeri belgesi alınmış, harçlar ve döner sermaye bedeli ödenmeye hazır.
• Satış bedeli ve ödeme yöntemi yazılı olarak kararlaştırıldı. Güvenli ödeme sisteminin geçerli olup olmadığını öğrendim.
• Ticari taşınmazda kiracı varsa kira sözleşmesini, depozitoyu ve teslim koşullarını inceledim.
• Aidat, emlak vergisi, elektrik, su, doğal gaz ve benzeri borçların durumunu öğrendim.
• Teslim tarihi, anahtar teslimi ve sayaç ya da abonelik devirleri konusunda anlaştık.
• Tarafların kimlik belgeleri ve gerekli diğer evraklar yanımda.

Bu liste her işleme birebir uymayabilir. Arsada yol ve imar, ticari binada iskan ve kullanım amacı, hisseli taşınmazda diğer paydaşlar ve önalım gibi ek maddeler gündeme gelir. Listeye kendi durumunuza göre madde eklemek ya da çıkarmak normaldir. Önemli olan, imzayı atmadan önce bu soruların cevabını bilmenizdir.

Tapu, İsimden ve Metrekareden Fazlasıdır

Bir tapuyu eline alan çoğu insan önce iki şeye bakar: üzerinde kimin adı yazıyor ve kaç metrekare. Bu iki bilgi önemlidir ama bir taşınmazın hikâyesinin yalnızca ilk cümlesidir. Kayıtların geri kalanında taşınmazın bir borca güvence yapılıp yapılmadığı, birinin oturma ya da geçit hakkı bulunup bulunmadığı, mülkiyetin kaç kişi arasında bölündüğü, yapının hangi aşamada olduğu ve üzerinde hangi kısıtlamaların yazılı olduğu saklıdır.

Tapu da tek başına yetmez. Belediyedeki imar ve ruhsat kayıtları, binanın iskan durumu, sahadaki gerçek kullanım, kiracı varsa kira sözleşmesi ve ödeme düzeni, tapuyla birlikte okunduğunda bir resim oluşturur. Biri eksik kaldığında resim de eksik kalır. Bir dükkân tapuda doğru görünebilir ama ruhsatı farklı olabilir. Bir arsa temiz görünebilir ama yola cephesi olmayabilir. Bir daire sorunsuz görünebilir ama yıllardır kat irtifakında takılı kalmış olabilir.

Bu rehberde tekrar eden fikir basitti: acele etmemek, kaydı güncel görmek, kelimelerin ne anlama geldiğini öğrenmek ve şüphe duyulan yerde resmî kurumdan teyit almak. Bunların hiçbiri özel bir uzmanlık gerektirmiyor, sadece sorma alışkanlığı gerektiriyor. İpotekli bir ev satılabilir, hacizli bir taşınmaz devredilebilir, hisseli bir arsa alınabilir. Yeter ki ne alındığı, neyle birlikte alındığı ve kimlerin hakkının sürdüğü bilinsin.

Mevzuat ve uygulamalar da değişiyor. Yılın başında geçerli olan bir ayrıntı yılın sonunda farklı olabiliyor. Deprem sigortasındaki ve güvenli ödeme sistemindeki son değişiklikler bunun güncel örnekleri. Bu yüzden bir işlem öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün ve ilgili tapu müdürlüğünün duyurularına bakmak, vergisel konularda Gelir İdaresi Başkanlığı’nın açıklamalarını kontrol etmek, hukuki sonuç doğuracak kararlarda ise konuya hâkim bir uzmandan görüş almak yararlı olur.

Bir taşınmazın tapusunu okuyabilen kişi masada daha az sürprizle karşılaşır. Bu sayfa, bir sonraki tapu randevusunda önünüze konan kâğıdın ne söylediğini daha rahat okumanıza yardımcı olduysa amacına ulaşmıştır.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkul işlemlerinde taşınmazın niteliğine, tapu kaydına ve somut duruma göre farklı uygulamalarla karşılaşılabilir. Hukuki veya mali sonuç doğurabilecek işlemlerde ilgili uzmanlardan ve resmî kurumlardan güncel bilgi alınması yararlı olabilir.