Kat İrtifakı Nedir?

Yeni bir daire ilanına bakıyorsun, fiyat güzel, konum güzel. Sonra tapu bilgisinde şu ifade çıkıyor: “kat irtifaklı”. Peki bu ne demek? Kat irtifakı nedir sorusu, özellikle proje aşamasındaki binalarda ve ticari emlak yatırımlarında sık sık karşımıza çıkıyor. Kısaca söylemek gerekirse, bina henüz bitmemiş ama bağımsız bölümlerin hakkı şimdiden tapuya işlenmiş demektir. Bu geçici hak, iskan alındığında kat mülkiyetine dönüşür. Detaylarda ise dikkat edilmesi gereken birkaç önemli nokta var. Sırayla bakalım.

Kat İrtifakı Nedir? Ne Demek?

Kat irtifakı, henüz yapılmamış ya da yapımı devam eden bir binanın bağımsız bölümleri için kurulan ayni haktır. Hakkı arsa payına bağlı olarak arsa maliki ya da paydaşlar kurar. Amaç, bina tamamlandığında kat mülkiyetine geçebilmektir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuyu 14. maddede düzenler. Kanuna göre arsa sahibi ya da bütün paydaşlar, onaylı proje ve yönetim planıyla tapu idaresine başvurur. Tapu müdürlüğü de hangi bağımsız bölüme ne kadar arsa payı düştüğünü kütüğe işler.

Yani elinde bir kat irtifakı tapusu varsa, bir dairenin sahibi olduğunu söyleyemezsin. Söyleyebileceğin şey şu: “Bu arsada, bitince şu daireyi alacak olan payın bende.” Küçük bir fark gibi duruyor ama hukuki sonuçları büyük.

Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Görünür?

Tapuya baktığında ana taşınmazın niteliği genellikle “arsa” olarak geçer. Bağımsız bölümün karşısında bir arsa payı yazar. Bina bitip kat mülkiyetine geçildiğinde bu vasıf “bina” ya da benzeri bir ifadeye dönüşür ve her daire kendi tapusuna kavuşur.

Devredilebilir mi, ipotek konulabilir mi?

Evet. Kat irtifakı tapuya tescilli bir haktır. Satılabilir, mirasla geçebilir, üzerine ipotek konabilir, haciz de işlenebilir. Yani hukuken değersiz bir kağıt değil. Piyasada alıcı ve satıcı bulan, gerçek bir varlık.

Ama şu da var. Bina bitmediği için projeye uygun tamamlanıp tamamlanmayacağı henüz belli değil. Riskin kaynağı burası.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı

En çok karıştırılan konu bu. Şöyle düşün: kat irtifakı, taahhüt aşaması. Kat mülkiyeti ise teslim aşaması.

Kat irtifakında yapı tamamlanmamıştır, iskan yoktur ve hak arsa payı üzerinden tanımlanır. Kat mülkiyetinde yapı bitmiş, yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. Her malik, kendi bağımsız bölümünün sahibidir. Bir de tapudaki nitelik değişir: arsa yerine bina yazar.

Bir kural daha var. Kat mülkiyeti binanın yalnızca bir bölümünde kurulamaz. Ana taşınmazın bütünü için kurulur. Yani bina beş katlıysa, sadece bitmiş iki katı için geçiş yapamazsın.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kurulum süreci sanıldığı kadar karmaşık değil, ama belgeler tam olmalı. Tapu müdürlüğü şunları ister: arsa malikinin ya da paydaşların istemi, belediyece onaylı mimari proje, yönetim planı ve kimlik bilgileri. Uygulamada yapı ruhsatı, vaziyet planı ve bağımsız bölüm listesi de işin içine giriyor.

Arsa payları projedeki bölümlere dağıtılırken teknik ve hukuki uygunluk aranır. Belgelerde eksik varsa müdürlük tescili yapmayabilir. İş yeri projelerinde de mantık aynı. Ticari emlak alanında bir plaza ya da iş merkezi projesi yürütüyorsan, dükkan ve ofis bölümlerinin her biri kendi payıyla irtifaka konu olur.

Kat irtifakı kurulurken en çok atlanan şey yönetim planı. Kanun bunu açıkça istiyor. Kat mülkiyetine geçerken ayrıca istenmediği için, planı baştan doğru hazırlamak gerekiyor.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

Bina bittiğinde ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındığında sıra geçişe gelir. Belediye ya da yetkili idare, iskanı tapu müdürlüğüne bildirir. Tapu idaresi de gerekli evrak tamamsa geçişi kendiliğinden yapar. Bunun için kaynaklarda yaklaşık iki ay gibi bir süre anılıyor. Maliklerden biri başvurarak da süreci başlatabilir.

Aslında geçiş, iskanın alınmasına bağlı. İskan yoksa bina fiilen kullanılıyor olsa bile tapuda irtifak sürebilir. Bu yüzden “oturuyoruz ama tapumuz hâlâ irtifaklı” durumuna sık rastlanıyor.

Masraf Ne Kadar?

Rakamlar konusunda dikkatli olmak lazım. İskanlı binalarda geçişin harçtan muaf olduğunu belirten kaynaklar var. Bu durumda genellikle döner sermaye bedeli ve cins değişikliği için teknik dosya ücreti gündeme geliyor. Tutarlar ise bölgeye ve yıla göre değişiyor. En doğrusu, işleme başlamadan önce ilgili tapu müdürlüğünden güncel bilgi almak.

Kat İrtifakı Olan Daire Alınır mı?

Alınır ama gözünü açarak. Ön satışlarda, kentsel dönüşüm projelerinde ve kooperatif yapılarında bu durum normaldir. İrtifak, alıcıya tapuda bir güvence sağlar. Satıcı aynı payı başkasına satamaz, tapu kaydı ortadadır.

Ancak riskleri de var. Bina bitmeyebilir. Proje değişebilir. Hatta proje hatalıysa iskan alınamayabilir. Bir de banka meselesi çıkıyor. Bankalar irtifaklı dairelere konut kredisi vermek konusunda çekingen davranabiliyor. Kredi ile alacaksan, işlem yapmadan önce doğrudan bankanla konuş.

Satıcı tarafında da durum farklı değil. Diyelim ki “dairemi nasıl satarım” diye düşünen biri, elindeki tapunun irtifaklı olduğunu fark etti. Alıcı bulmak zorlaşabilir, fiyat baskı altında kalabilir. Aynı şey “dükkanımı satmak istiyorum” diyen bir işletme sahibi için de geçerli. Önce tapu durumunu netleştirmek işin yarısı.

Bu tür tapu meselelerinde uzman emlakçıyla çalışmak gerçekten fark yaratıyor. İskan durumunu, arsa payını ve proje uyumunu ilan yayınlanmadan önce kontrol eden biri, sonradan çıkacak sürprizlerin çoğunu daha en başta yakalar. Değeri tartışmalıysa bina değerleme raporu da hem alıcıya hem satıcıya net bir zemin sunar.

Beş Yıl Kuralı Neyin Kuralı?

Bu konuda internette bir yanlış anlaşılma dolaşıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesi şunu söylüyor: irtifak kurulurken verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin talebiyle sulh hakimi irtifakın sona ermesine ya da uzatılmasına karar verebilir. Yani süre, binanın inşa edilmesi için tanınıyor. İnşaat bittikten sonra kat mülkiyetine geçmek için değil. Bazı kaynaklar bunu karıştırıyor, sen karıştırma.

Kat İrtifakı Nasıl Sona Erer?

Kat mülkiyetine geçildiğinde irtifak kendiliğinden biter. Ama başka yollar da var: bütün maliklerin vazgeçmesi, yapının tamamen yok olması, arsanın kamulaştırılması ya da arsa üzerinde yapı yapmanın hukuken veya maddi olarak imkansız hale gelmesi. Yukarıda anlattığım beş yıllık süre dolarsa mahkeme yoluyla sonlandırma da mümkün.

Kentsel dönüşümde de ilginç bir durum çıkıyor. Riskli yapı tespit edildiğinde eski kat mülkiyeti ya da irtifak sona eriyor. Tasarlanan yeni yapıda ise baştan yeni bir irtifak kuruluyor. Yani döngü yeniden başlıyor.

Sonuç

Kat irtifakı, bir binanın henüz kâğıt üzerinde olduğu aşamada bağımsız bölüm sahiplerine tanınan geçici ama tapuda kayıtlı bir haktır. Kat mülkiyeti ise bu sürecin nihai halidir. Aradaki fark iskan, arsa payı ve bitmiş yapıdır.

Bir daire ya da dükkan alıyorsan, tapudaki bu ifadeyi mutlaka sorgula. İskan durumunu, projeyi, müteahhidin geçmişini ve kredi imkanını kontrol et. Satıyorsan, tapunu önceden netleştir. Emin olmadığın noktada tapu müdürlüğüne ya da bir gayrimenkul hukuku uzmanına danışmaktan çekinme. Bir imza atmadan önce sorulan iki soru, yıllarca sürecek bir derdi önleyebilir.