İntifa Hakkı Nedir? Tapuda Kurulması, Sona Ermesi ve Örnekler

Yetmiş iki yaşındaki Ayşe Hanım evini oğlu Mehmet’e bırakmak istiyor, ama yaşadığı sürece o evde oturmaktan da vazgeçmek istemiyor. Tapuyu çocuğa devrederse kapıda mı kalır? Böyle bir soruyla karşılaşan pek çok kişinin aklına ilk gelen kavram intifa hakkıdır. Peki intifa hakkı nedir? Sade bir dille söylersek, bir taşınmazın mülkiyeti bir kişide dururken onu kullanma ve ondan gelir elde etme yetkisinin başka bir kişiye tanınmasıdır. Kulağa basit geliyor, fakat harç, vergi, kira, satış ve miras gibi konulara dokunduğu için ayrıntıya inildikçe soru sayısı hızla artabiliyor. Bu yazıda önce temel kavramı, ardından uygulamada sık karşılaşılan durumları örneklerle anlatacağım. En sonda da arama motorlarında en çok sorulan soruları tek tek yanıtladım.

İntifa Hakkı Nedir? Mülkiyetten Ayrılan Kullanma Yetkisi

İntifa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 794. maddesinde düzenlenen ve sahibine bir şeyi kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Hukukta buna sınırlı ayni hak deniyor. “Sınırlı” denmesinin sebebi basit: Hak sahibi taşınmazın mülkiyetine kavuşmuyor, yalnızca kullanım ve gelir yönünden geniş bir yetki kazanıyor. Aksi kararlaştırılmadıkça bu yetki oldukça kapsamlı tutuluyor. Yani intifa sahibi evde oturabilir, dükkânı işletebilir, tarlayı ekebilir ya da taşınmazı kiraya verip geliri kendine alabilir.

İntifa hakkı yalnızca taşınmazlarda değil, taşınırlarda, alacaklarda ve hatta bir malvarlığının bütününde de kurulabiliyor. Ben bu yazıda gayrimenkul tarafına odaklandığım için tapu, konut ve ticari taşınmaz örnekleri öne çıkacak.

Bahçeli bir evi düşünelim. Bahçenin sahibi bir kişi, ama ağaçlardaki meyveyi toplayıp satma yetkisi başka birinde. Meyve toplayan kişi ağacı kesip odun diye satamaz, çünkü ağaç onun değil. İntifa hakkı da buna benzer biçimde işliyor. Mülkiyeti elinde tutan kişiye çıplak mülkiyet sahibi, bazen kuru mülkiyet sahibi ya da kısaca malik deniyor. Malik taşınmazın öz değerini, yani onu devretme ve üzerinde tasarruf etme yetkisini saklı tutuyor. Kullanma ve yararlanma yetkisi ise intifa sahibine geçmiş oluyor.

Bu ayrım pratikte ilginç sonuçlar doğurabiliyor. Ayşe Hanım örneğine dönelim. Ev Mehmet’in adına geçse bile tapuya Ayşe Hanım lehine intifa hakkı işlenirse, kendisi hayatta olduğu sürece evde oturmaya devam edebilir. Mehmet ise evin çıplak malikidir. İleride Ayşe Hanım vefat ettiğinde intifa hakkı genellikle sona erer. Bu durumda tapuda intifa kaydının terkini de gündeme gelir ve Mehmet, evi intifa yükü olmadan kullanabilir hale gelir. Elbette her aile, her tapu ve her sözleşme farklı ayrıntılar taşıyabildiği için bu örnek yalnızca genel bir çerçeve sunuyor. Kendi durumunuzda tapu müdürlüğünden ya da bir avukattan bilgi almak isabetli olabilir.

Tapuda İntifa Hakkı Nasıl Kurulur ve Nerede Görünür?

Taşınmazlarda intifa hakkı, iki kişinin el sıkışmasıyla doğmuyor. Kanun resmi senet düzenlenmesini ve bu senede dayanarak tapu siciline tescil yapılmasını arıyor. Uygulamada taraflar tapu müdürlüğüne gidiyor, kimlik ve tapu bilgilerini sunuyor, harçları ödüyor, beyanlarını memur huzurunda veriyor ve tescil tamamlanınca hak kütüğe işleniyor. Taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri gibi farklı yollar var, fakat bu yazının konusu gayrimenkul olduğu için tapu tarafında kalacağım.

Tescil neden bu kadar önemli? Çünkü tescilsiz bir anlaşma taraflar arasında borç ilişkisi doğursa bile herkese karşı ileri sürülebilen bir ayni hak yaratmayabiliyor. Bir örnek düşünelim: Baba, kızına evin intifasını verdiğini söyleyip yazılı anlaşma yapıyor, ama tapuya gitmiyorlar. Ertesi yıl baba evi üçüncü birine satarsa kız, yeni malike karşı hakkını ileri sürmekte zorlanabilir. Tapuya işlenmiş bir intifa hakkı ise mülkiyet el değiştirse bile genellikle yeni malike karşı da geçerliliğini koruyor.

Hak bedelli ya da bedelsiz kurulabiliyor. Bedelli kuruluşta işlem satışa benzer şekilde, bedelsiz kuruluşta bağışa benzer şekilde değerlendiriliyor. Harç ve vergi boyutu da buna göre değişebiliyor, bu yüzden aile içi devirlerde işlemden önce bir hesap çıkarmak işe yarayabilir. Kimi zaman intifa vasiyetle, kimi zaman belirli koşullarda mahkeme kararıyla gündeme geliyor.

Peki tapuda nerede görünüyor? Tapu kaydının irtifak hakları ve benzeri kayıtların yer aldığı bölümünde intifa hakkını gördüğünüzde bunu tapu takyidatları arasında değerlendirmek gerekebilir. Alıcı adayları bu kaydı genellikle dikkatle inceliyor, çünkü mülkün kimin kullanımında olduğunu ve ne kadar süreyle böyle kalacağını gösteriyor. Senet düzenlenirken süre, kullanım şekli ve gider paylaşımı yazılırsa ileride tartışma çıkma ihtimali azalabilir. Yazılmazsa kanundaki genel hükümler devreye giriyor.

İntifa Hakkı Sahibi ile Malik Arasında Yetkiler Nasıl Bölünür?

İntifa hakkı sahibi taşınmazı fiilen elinde bulundurabilir, kendisi kullanabilir ya da kiraya verebilir. Semereler, yani meyve ve kira bedeli gibi düzenli gelirler genellikle ona ait oluyor. Karşılığında iyi bir yönetici gibi davranması bekleniyor. Taşınmazı bozmak, değerini düşürecek biçimde kullanmak ya da yapısını kalıcı olarak değiştirmek hak sahibinin yetki alanının dışında kalabiliyor.

Bir örnek verelim. Dükkânın iç duvarlarını yıkıp mekânı baştan bölmek, malikin izni ve ruhsat yönünden ayrıca düşünülmesi gereken bir adım olabilir. Boya, küçük tadilat ve ufak yenilemeler ise çoğu zaman olağan kullanım içinde değerlendirilebiliyor. Sınır belirsiz kalırsa yazılı izin almak ileride kafa karışıklığını önleyebilir.

Giderlerde dağılım şöyle anlatılabilir. Olağan bakım, küçük onarımlar, işletme giderleri ve vergi türü yükümlülükler intifa süresince çoğunlukla intifa sahibine ait sayılıyor. Emlak vergisi mükellefi de genellikle intifa hakkı sahibi oluyor. Bina yenileme gibi büyük ve olağanüstü işler ise malik tarafında kalabiliyor. Bu ayrımın sınırı her durumda net olmayabildiği için sözleşmeye aidat, sigorta ve onarım eşiğini yazmak sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltabilir.

Malikin elinde ne kalıyor? Çıplak mülkiyeti başkasına satabilir, devredebilir, intifadan sonra gelmek üzere bazı haklar kurabilir. Haklarının tehlikeye girdiğini gösterebilirse intifa sahibinden güvence de isteyebilir. Kötü kullanım sürerse hâkim, kullanımın bir kayyıma devredilmesine karar verebiliyor.

Bir başka ilginç konu, kullanımın devri. İntifa hakkının kendisi genellikle devredilemiyor, ama kullanılması bir başkasına bırakılabiliyor. Ataşehir’de intifa hakkı bulunan bir dükkânı sahibi kiraya verebilir. Bu durumda kiracı ile intifa sahibi arasında bir kira ilişkisi doğar, fakat kiracıya intifa hakkı geçmez. Hak sahibi vefat edince kiracının konumu da tartışmaya açılabiliyor.

Taşınmaz hisseli tapu ise tablo biraz daha karmaşık hale gelebilir. Bir hisse üzerinde kurulan intifa hakkı, ortaklığın giderilmesi, diğer hissedarların rızası ve payın satışı gibi konularda ek sorular doğurabiliyor. Böyle bir kayıt varsa karar vermeden önce tapu müdürlüğünden ya da bir gayrimenkul avukatından görüş almak akıllıca olabilir.

İntifa Hakkı Hangi Hallerde Sona Erebilir?

İntifa hakkının en belirgin özelliği şahsa bağlı olması. Gerçek kişi lehine kurulmuşsa hak sahibinin ölümüyle sona eriyor, genellikle mirasçılarına da geçmiyor. Süre belirlenmişse sürenin dolması hakkı bitirebiliyor. Süre yaşamdan uzun yazılmışsa ya da hiç yazılmamışsa hakkın hak sahibinin yaşamıyla sınırlı olduğu kabul ediliyor. Tüzel kişiler lehine kurulan intifa hakkı ise en fazla 100 yıl için kurulabiliyor. Tüzel kişilik bu sürenin dolmasından önce sona ererse hak da sona eriyor.

Süreli bir örnek düşünelim. Tuzla’daki bir depo için on beş yıllığına intifa kurulmuş olsun. Sürenin dolduğu tarihte taşınmazın boşaltılması ve terkin başvurusu beklenebilir. Tarih yaklaşırken taraflar yeniden anlaşıp yeni bir intifa kurmak ya da kira sözleşmesine geçmek isteyebilir. Bu yüzden bitiş tarihini önceden takvime yazmak iyi bir alışkanlık olabilir.

Bir de hak sahibinin vazgeçmesi var. Ayşe Hanım bir gün “evi artık oğlum kullansın, ben kızımın yanına taşınıyorum” derse intifadan feragat edip terkin isteyebilir. Bu feragat kimi durumlarda bağış gibi işlem gördüğü için harç ve vergi yönünden ayrıca bakmak gerekebilir. Taşınmaz tamamen yok olur ya da yararlanılamaz hale gelirse de hak sona erebiliyor. Kamulaştırmada ise hak taşınmaz üzerinde biterken bedel üzerinde devam edebileceği yönünde yargı örnekleri bulunuyor.

Gerçek hayatta “uzun süre kullanmadım, hakkım düşmüş olmalı” düşüncesi sık duyuluyor. Oysa kullanmama tek başına sona erme sebebi sayılmayabiliyor. Nitekim bazı davalarda yıllarca fiilen kullanılmamış bir intifa şerhinin kaldırılması talebi reddedilmiş. Tapuda kayıt duruyorsa, kanundaki sebeplerden biri gerçekleşmedikçe sicil de durabiliyor. Bu yüzden eski bir intifa şerhini temizlemek isteyen malik, işe önce hangi sona erme sebebinin gerçekten oluştuğunu belirleyerek başlayabilir.

Sona erme gerçekleşince tapuda terkin işlemi yapılması gerekebiliyor. Ölüm halinde malik ya da mirasçılar genellikle ölüm belgesi veya veraset belgesiyle tapu müdürlüğüne başvuruyor. Süre dolduysa süreyi gösteren kayıt yeterli olabiliyor. Anlaşmazlık varsa yol mahkemeden geçebiliyor. Terkinde de harç gündeme geliyor, tutar işlemin sebebine göre değişebiliyor.

İntifa Hakkı Bulunan Taşınmazın Değeri ve Alım Satımı

Malik çıplak mülkiyeti genellikle satabiliyor. Alıcı bunu satın aldığında intifa yükünü tapudan görerek devralıyor. Yani intifa sahibi hayatta olduğu sürece taşınmazı kullanamayabiliyor. Bu yüzden çıplak mülkiyetli bir evin fiyatı, benzer boş bir evin fiyatından düşük kalabiliyor. Ne kadar düşük olacağı hak sahibinin yaşına, sözleşmedeki süreye ve bölgeye göre değişiyor. Yaşlı bir intifa sahibi varsa alıcı belki birkaç yıl bekleyecek, genç biri lehine kurulmuşsa bekleme onlarca yıla uzayabilecek.

Harçların hesabında kanun, kayıtlı değerin üçte ikisini intifaya, üçte birini çıplak mülkiyete ayıran bir yöntem kullanıyor. Bu, harç hesabına ilişkin vergisel bir kural. Piyasadaki gerçek pazarlıkta aynı oran çıkmayabilir, satış bedelinin taraflar arasında paylaşımı için de genel bir oran anlamına gelmiyor. Örneğin emlak vergisi değeri 3.000.000 TL olan bir dükkân için harç hesabında 2.000.000 TL intifaya, 1.000.000 TL çıplak mülkiyete ayrılmış gibi düşünülür. Oysa alıcı ile satıcı “bu dükkân on beş yıl boyunca kullanılamayacak” diyerek çok daha düşük bir bedelde anlaşabilir.

Değerleme tarafında durum biraz zorlaşıyor. Ekspertiz uzmanları intifa hakkını kısıtlayıcı bir kayıt olarak görebilir, bankalar kredi vermekte temkinli davranabilir. Bu yüzden taşınmazın gerçekçi fiyatını bulmak için rayiç bedel kavramını ve emsal karşılaştırmasını dikkatle incelemek gerekebilir. Ticari emlak tarafında bina değerleme raporu intifa yükünü ayrı bir kalem olarak ele alıyorsa, alıcı için de daha şeffaf bir tablo ortaya çıkabilir.

Zamanlama da fiyatı etkileyebiliyor. Taşınmaz kentsel dönüşüme girecekse ya da yakın zamanda kamulaştırma ihtimali varsa, intifa sahibi ile malik arasındaki pay paylaşımı daha da önem kazanabilir. Bu tür beklentiler alım satımdan önce masaya konmazsa alıcı sonradan beklemediği bir maliyetle karşılaşabilir.

“İntifalı taşınmaz alınır mı?” sorusunun tek cevabı yok. Yatırımcı için uzun bekleme süresi cazip gelmeyebilir, ileride kendi oturacağı bir ev arayan aile bireyi için ise avantajlı sayılabilir. Karar; yaşa, süreye, fiyata ve amaca göre değişiyor. Bu yüzden aynı mahalledeki iki intifalı dairenin bile birbirinden çok farklı fiyatlarla el değiştirdiği görülebiliyor.

Karar Vermeden Önce Masaya Konabilecek Sorular

Bir intifa hakkı düzenlemesine karar vermeden önce şu soruları konuşmak işleri kolaylaştırabilir. Taşınmazı kim, ne süreyle kullanacak? Kira geliri kime kalacak? Emlak vergisini, aidatı ve onarımları kim üstlenecek? Bina kentsel dönüşüme girerse ne olacak? Diğer mirasçıların saklı payları zedelenir mi? Bu soruların bir kısmına baştan cevap bulunamayabilir, ama yazıya dökülen her başlık ileride çıkabilecek tartışmaların dozunu azaltabilir.

Ticari taşınmazlarda tablo biraz daha renkleniyor. Depo, dükkân ya da plaza gibi kira getirisi olan bir mülkte intifa hakkı gelirin kime ait olduğunu doğrudan belirlediği için değer hesabını değiştirebiliyor. Böyle bir mülkle uğraşıyorsanız deneyimli bir ticari gayrimenkul danışmanı ile kayıtları birlikte okumak yol gösterici olabilir.

Mülkünüzün durumunu masaya yatırmak isterseniz gayrimenkul analiz talebi formu bir başlangıç noktası olabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşıyor, hukuki görüş ya da bağlayıcı bir yönlendirme değil. Mevzuat ve tarifeler değişebileceği için işlem öncesinde tapu müdürlüğünden veya bir avukattan güncel bilgi almak yerinde olabilir.

İntifa Hakkı Hakkında En Çok Sorulan 14 Soru

Aşağıda arama motorlarında intifa hakkıyla ilgili en sık karşılaşılan soruları tek tek ve örneklerle yanıtladım. İhtiyacınız olan başlığa doğrudan gidebilirsiniz.

İntifa hakkı ne demek ve ne işe yarar?

İntifa, “yararlanma” anlamına geliyor. Hukukta başkasına ait bir şeyi kullanma ve ondan gelir elde etme yetkisi veren hakka bu ad veriliyor. Taşınmazlarda mülkiyet bir kişide dururken kullanım ve yararlanma yetkisi başka bir kişide olabiliyor. Bu düzenleme çoğunlukla, malını çocuğuna aktarırken kendi yaşamı boyunca evde oturmak isteyen biri gibi aile içi durumlarda karşımıza çıkıyor. Ticari taşınmazlarda da, örneğin bir şirketin bir depoyu uzun süre kullanabilmesi için kurulabiliyor.

Hak taşınmazlarda tapuya tescille doğduğu için kayıt, alıcı adayları ve bankalar tarafından da görülüyor. Bu da intifa hakkını fiyat, kredi ve satış süreçlerini etkileyen bir unsur haline getirebiliyor. Tek cümleyle söylersek: Mülkiyet bir kişide, kullanım ve gelir başka bir kişide.

İntifa hakkı kimlere verilebilir?

İntifa hakkı hem gerçek kişilere hem de tüzel kişilere verilebiliyor. Gerçek kişi tarafında eş, çocuk, anne baba, kardeş ya da akraba olması gerekmiyor, kanunda belirli bir yakınlık şartı görünmüyor. Uygulamada en sık aile içinde görülse de bir arkadaş, bir çalışan ya da tamamen yabancı biri lehine de kurulabilir. Yeter ki malik bunu istesin ve tapuda resmi senetle işlem yapılsın. Bedel konusunda da esneklik var: İntifa karşılıklı anlaşmaya göre bedelli kurulabildiği gibi bedelsiz de olabiliyor. Bu tercih, harç ve vergi tarafında farklı sonuçlar doğurabiliyor.

Tüzel kişilerde şirketler, dernekler ve vakıflar gündeme geliyor. Bir şirket, kendi faaliyeti için gerekli olan bir depoyu ya da binayı uzun süre kullanmak için intifa hakkı isteyebilir. Tüzel kişiler lehine kurulan intifa en fazla 100 yıl için kurulabiliyor. Gerçek kişilerde ise hak, hak sahibinin yaşamıyla sınırlı kalıyor.

Bir de yabancı uyruklu kişilerin durumu var. Yabancılara taşınmaz edinimine ilişkin kısıtlar, güvenlik bölgeleri gibi konular intifa hakkında da tartışma yaratabilir. Bu tür bir işlem düşünülüyorsa tapu müdürlüğünde önceden bilgi almak işleri hızlandırabilir.

Küçükler ve kısıtlılar lehine kurulan haklarda ise yasal temsilcinin işlemi yürütmesi, bazı hallerde mahkeme izninin gerekmesi gündeme gelebiliyor. Örneğin bir anne, küçük çocuğu lehine kendi evinde intifa hakkı kurdurmak isterse, işlemin şartlarını tapu müdürlüğünden öğrenmek yerinde olabilir. Kimin lehine kurulacağı belirlenirken hakkın şahsa bağlı olduğu da hatırlanmalı, çünkü hak sahibi öldüğünde intifa genellikle sona eriyor. Bu yüzden aynı taşınmaz üzerinde ardı ardına birkaç kişiye intifa vermek gibi fikirler, uygulamada beklenen sonucu vermeyebilir.

İntifa hakkı ile çıplak mülkiyet arasındaki fark nedir?

Çıplak mülkiyet, yani kuru mülkiyet, taşınmazın tapudaki sahipliğini ve öz değerini ifade ediyor. Malik taşınmaz üzerinde tasarruf edebiliyor, fakat intifa sürdüğü sürece onu kullanamıyor ve kira geliri alamıyor. İntifa hakkı sahibi ise taşınmazda oturabiliyor, kiraya verebiliyor ve gelir elde edebiliyor, ancak mülkiyeti yok. Örneğin Kadıköy’de anne lehine intifa hakkı bulunan bir daire çocuk adına tapuluysa, çocuk çıplak mülkiyeti devredebilir; alıcı ise evi hemen teslim alamayabilir.

İntifa hakkı ile çıplak mülkiyet aynı kişide birleştiğinde, örneğin intifa sahibi çıplak mülkiyeti de edindiğinde, intifa hakkının hukuki durumu ayrıca değerlendirilir. Bu durumda intifa kaydının terkini istenebilir ve terkin sonrasında malik, taşınmaz üzerinde intifa yükünden arınmış yetkilere sahip hale gelir. Uygulama ayrıntıları için tapu müdürlüğüne danışmak yerinde olabilir. Harç hesabındaki üçte iki, üçte bir ayrımı ise vergisel bir hesap yöntemi, satış bedelinin paylaşımı için bir kural değil.

İntifa hakkı ile oturma hakkı aynı şey mi?

İkisi birbirine benziyor, ama aynı değil. Her ikisi de kişiye bağlı irtifak hakkı sayılıyor ve genellikle hak sahibinin yaşamıyla sınırlı kalıyor. Fark, yetkilerin genişliğinde ortaya çıkıyor. İntifa hakkı taşınır, taşınmaz, hak ve malvarlığı üzerinde kurulabiliyor, oturma hakkı ise yalnızca oturmaya elverişli bir yapı ya da yapının belirli bir bölümü üzerinde kurulabiliyor.

Yetkiler bakımından oturma hakkı çok daha dar. Hak sahibi ailesiyle birlikte orada oturabiliyor, ama kiraya verme gibi yetkileri genellikle bulunmuyor. Oturma hakkının kullanılması da çoğunlukla başkasına devredilemiyor. İntifa hakkında ise kullanımı bir başkasına bırakmak, örneğin kiraya vermek mümkün olabiliyor. Bu nedenle bir evde ömür boyu yaşamak isteyen yaşlı bir anne için oturma hakkı yeterli olabilirken, işyeri kira geliri düşünen biri için intifa daha uygun bir araç sayılabilir.

Bir örnek verelim. Bostancı’daki üç odalı dairede oğluna evin mülkiyetini bırakan bir baba, kendisi için oturma hakkı kurdurursa evde kalmaya devam eder, ama bir yıl sonra taşınmaya karar verirse evi kiraya veremeyebilir. Aynı baba intifa hakkı kurdurmuş olsaydı kira gelirini alabilirdi. Miras paylaşımlarında ve aile içi devirlerde iki hak arasındaki bu fark belirleyici olabiliyor. Doğru aracı seçmek için niyeti baştan net konuşmak, gerekirse bir hukukçudan görüş almak kolaylık sağlayabilir.

Değerleme açısından da iki hak farklı okunabiliyor. Kira getirisi olan bir ticari taşınmazda intifa, gelirin kime ait olduğunu belirlediği için fiyatı daha çok etkileyebilir. Oturma hakkı ise genellikle konutlarda ve aile içi düzenlemelerde karşımıza çıkıyor.

İntifa hakkı devredilebilir mi, satılabilir mi?

İntifa hakkı şahsa bağlı olduğu için kendisi genellikle devredilemiyor. Tapuda “bu hakkı sana satıyorum” denilerek başka birine geçirilemiyor. Yargıtay kararlarında da hakkın paylaştırılarak devredilemeyeceği yönünde örnekler bulunuyor. Buna karşılık sözleşmede aksi yoksa ve durum hak sahibinin bizzat kullanmasını gerektirmiyorsa, hakkın kullanılması bir başkasına bırakılabiliyor. Örneğin taşınmaz kiraya verilebilir. Bu bir devir sayılmıyor, kullanımı devralan kişinin durumu da hak sahibine bağlı kalıyor.

Bu yüzden “intifa hakkımı satacağım” demek yerine üç yol düşünülebilir: taşınmazı kiraya vermek, malik lehine feragat karşılığında bir bedel konuşmak ya da malikle birlikte taşınmazı intifa hakkından arındırılmış şekilde satmak. Son yöntemde satış bedelinin nasıl paylaşılacağı tarafların anlaşmasına bağlı.

İntifa hakkı süresi ne kadardır ve hak sahibi ölünce ne olur?

Gerçek kişiler lehine kurulan intifa, süresiz yazılabildiği gibi belirli bir süreyle de kurulabiliyor. Süre yazılmamışsa ya da hak sahibinin yaşamından uzun belirlenmişse hak, yaşamla sınırlı sayılıyor. Tüzel kişiler lehine ise intifa en fazla 100 yıl için kurulabiliyor. Tüzel kişilik bu süreden önce sona ererse hak da sona eriyor.

Hak sahibi ölünce intifa genellikle sona eriyor ve mirasçılarına geçmiyor. Tapuda kaydın silinmesi için malik ya da mirasçılar ölüm veya veraset belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurabiliyor. Ölümden sonra taşınmazda hâlâ oturan biri varsa, kullanımının hukuki dayanağı ayrıca tartışılabiliyor ve ecrimisil ya da tahliye gündeme gelebiliyor. Süreli haklarda bitiş tarihini, tüzel kişi lehine kurulanlarda ise ticaret sicili kayıtlarını izlemek işe yarayabilir. Sözleşmeyi, kira ilişkilerini ve aile içi beklentileri zaman zaman yazılı olarak gözden geçirmek de ileride çıkabilecek tartışmaları azaltabilir.

Tapuda intifa hakkı olan ev veya dükkân satılabilir mi?

Satış yetkisi ile intifa hakkı sahibinin durumu ayrı düşünülmeli. Çıplak malik, kural olarak çıplak mülkiyeti devredebilir. Böyle bir satış intifa hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz, alıcı taşınmazı mevcut intifa hakkıyla birlikte edinir. Yani alıcı, intifa sürdüğü sürece taşınmazı kullanamayabilir ve kira geliri intifa sahibine gidebilir. İntifa hakkı sahibi ise taşınmazın mülkiyetini satamaz.

“Dükkanımı satmak istiyorum” ya da “arsamı satmak istiyorum” diyen bir malik, üzerinde intifa varsa alıcı kitlesinin daralabileceğini ve fiyatın boş taşınmaza göre düşük kalabileceğini bilmeli. İlanda intifa durumunun açıkça yazılması, sonradan doğabilecek güven sorunlarını hafifletebilir.

Taşınmazın intifa hakkından arındırılmış, tam mülkiyet şeklinde devredilmesi amaçlanıyorsa, intifa hakkının feragat ya da başka bir sebeple sona erdirilmesi ve tapudan terkini ayrıca değerlendirilmelidir. Tarafların taşınmazı birlikte satmaları halinde satış bedelinin nasıl paylaşılacağı somut olayın koşullarına ve tarafların anlaşmasına bağlıdır. İntifa hakkı nedeniyle satış bedelinin otomatik olarak belirli bir yüzdeyle paylaşılmasını öngören genel bir kural bulunduğu varsayılmamalıdır.

İntifa hakkı sahibi taşınmazı kiraya verebilir mi?

Genel yaklaşım evet yönünde. İntifa hakkı sahibi taşınmazdan yararlanma yetkisine sahip olduğu için onu kiraya verip kira geliri elde edebiliyor. Ev, dükkân ya da tarla olabilir. Çıplak mülkiyet sahibinin ise kullanım yetkisi olmadığı için kira sözleşmesi yapması genellikle mümkün olmuyor. Kira bedeli de çoğunlukla intifa sahibine ödeniyor.

Asıl tartışma, intifa sona erdiğinde kiracının durumunda çıkıyor. Yargıtay’ın bu konudaki değerlendirmelerinde kira sözleşmesinin malik açısından bağlayıcı olup olmayacağı olayın özelliklerine göre ele alınmış. Bu yüzden intifa süresini aşan uzun dönemli kiralar konusunda temkinli olmak gerekebilir. Özellikle Ümraniye’deki bir atölye gibi ticari taşınmazlarda kiracılı mülk satıldığında kiracının hakları konusuna da bakmak yararlı olabilir. Kira geliri, gelir vergisi mevzuatı çerçevesinde beyan edilebilir.

İntifa hakkı tesisinde tapu harcı nasıl hesaplanır?

İntifa hakkı tesisinde harç, işlemin bedelli ya da bedelsiz olmasına göre farklı esaslara bağlanıyor. Bedelli işlemlerde genellikle beyan edilen bedel esas alınıyor, ancak Harçlar Kanunu ve ekli tarife gereği matrah, taşınmazın emlak vergisi değeri ve intifa hakkının değeri gibi ölçütlerden düşük olamayabiliyor. Bedelsiz işlemlerde ise farklı bir tarife kalemi ve çoğunlukla kayıtlı değer üzerinden hesap gündeme geliyor. Harçların hesabında kayıtlı değerin üçte ikisinin intifaya, üçte birinin çıplak mülkiyete ayrılması kuralı da uygulanabiliyor.

Oranlar, alt ve üst sınırlar yıllara göre değişebildiği ve işlem türüne göre farklılaşabildiği için burada sabit bir oran vermiyorum. Güncel tutarı tapu müdürlüğünden ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yayımladığı güncel tarifeden öğrenmek yerinde olur. Terkin ve feragat gibi işlemlerde de sebebe göre harç, aile içi bedelsiz devirlerde ayrıca vergi bildirimi gündeme gelebilir.

Genel bir fikir edinmek isterseniz tapu harcı hesaplama aracı bir başlangıç noktası olabilir. Ancak intifa hakkının süresi, değeri ve bedel durumu gibi ayrıntılar sonucu değiştirebileceği için araç yalnızca bilgi amaçlı düşünülmeli.

İntifa hakkı sahibi emlak vergisi ve bakım giderlerini öder mi?

Genellikle evet. Emlak Vergisi Kanunu’na göre intifa hakkı bulunan taşınmazlarda vergi mükellefi çoğu zaman intifa hakkı sahibi olarak görülüyor. Türk Medeni Kanunu da intifa süresince olağan bakım ve işletme giderlerini, vergi ve resimleri intifa sahibine yüklüyor. Büyük yenilemeler gibi olağanüstü işler ise malik tarafında kalabiliyor. Ayrımın sınırı her durumda net olmayabiliyor.

Kat mülkiyetinde aidatın kime ait olacağı yönetim planına ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre değişebiliyor. Bu yüzden özellikle aile içi düzenlemelerde vergi, aidat, sigorta ve onarım eşiğinin yazılı belirlenmesi işleri netleştirebilir. Kira geliri elde ediliyorsa gelir vergisi beyanı da intifa sahibinin gündemine girebilir.

İntifa hakkı nasıl kaldırılır, terkin işlemi nasıl yapılır?

Yol, sona erme sebebine göre değişiyor. Hak sahibi vefat etmişse malik ya da mirasçılar ölüm veya veraset belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurabiliyor. Süre dolmuşsa süreyi gösteren tapu kaydı yeterli olabiliyor. Hak sahibi vazgeçiyorsa resmi bir feragat işlemi ve tapuda terkin gerekebiliyor. Bu işlemlerde harç, aile içi bedelsiz devirlerde ayrıca vergi bildirimi gündeme gelebiliyor.

Anlaşmazlık varsa yalnızca “hak kullanılmıyor” demek genellikle yeterli olmayabiliyor. Bazı yargı kararlarında yıllarca kullanılmamış bir intifa şerhinin silinmesi talebi reddedilmiş. Hak sahibinin taşınmaza ciddi zarar vermesi gibi hallerde malik, mahkemeden güvence ya da kullanımın kayyıma devrini isteyebilir. Hakkın kendisinin sona erip ermeyeceği ise somut olayın koşullarına göre değerlendiriliyor.

Sona ermeye rağmen taşınmazı geri vermeyen biri için ecrimisil gündeme gelebilir. Terkin sonrasında güncel tapu kaydını alıp şerhin silindiğini kontrol etmek de yararlı olabilir.

Sağ kalan eş için intifa hakkı mümkün mü?

Miras hukukunda sağ kalan eşin durumu, intifa hakkı ile sık sık birlikte anılıyor. Bugünkü düzenlemede sağ kalan eşin miras payı doğrudan artırılmış görünüyor ve eski dönemdeki intifa seçeneği kaldırılmış. Buna rağmen belirli koşullarda eşin intifa ya da oturma hakkı talep edebilmesine imkân tanıyan hükümler bulunuyor.

Örneğin eşlerin birlikte yaşadığı konut ve ev eşyası terekede yer alıyorsa sağ kalan eş, miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebiliyor. Haklı sebepler varsa mülkiyet yerine intifa ya da oturma hakkı tanınması da gündeme gelebiliyor. Böylece evin mülkiyeti mirasçılarda kalırken eş, yaşadığı sürece aynı evde oturmaya devam edebilir. Bu talep her olayda otomatik olarak kabul edilmeyebilir. Konutun gerçekten aile konutu olup olmadığı, diğer mirasçıların hakları ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendiriliyor.

Bir de vasiyet yoluyla intifa hakkı bırakma seçeneği var. Mirasbırakan, malvarlığının belli bir kısmı üzerinde eşine intifa hakkı bırakmak isteyebilir. Ancak çocukların saklı payları ihlal ediliyorsa tenkis davası gündeme gelebiliyor. Bu yüzden vasiyette hesap yapmadan işlem yapmak, sonradan tartışma çıkma ihtimalini artırabilir. Aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda eşin rızası olmadan devir ve sınırlama işlemleri yapılamayabildiği için, intifa gibi düzenlemelerden önce şerh durumuna bakmak gerekli olabilir.

Aile içi anlaşmalar da yaygın. Mirasçılar sağ kalan eşe intifa hakkı tanımak konusunda anlaşabilir. Bu durumda intifa tapuya tescil ediliyor, giderler ve süre yazılıyor. Böyle bir düzenleme yapılırken hem eşin hem çocukların gelecekteki ihtiyaçlarını konuşmak iyi bir başlangıç olabilir. Miras paylaşımında intifa ya da oturma hakkı tanınırken taşınmazın değerini ekspertizle belirlemek ve çıplak mülkiyet değerini ayrıca hesaplamak da denkleştirme tartışmalarını azaltabilir.

İntifa hakkı taşınmazın değerini ve kredi çekilmesini etkiler mi?

Genellikle etkiliyor. İntifa hakkı taşınmazın kullanım yetkisini malikten ayırdığı için piyasa değerinde fark yaratabiliyor. Aynı binada, aynı katta, aynı metrekarede iki daireyi düşünelim. Biri boş, diğeri üzerinde intifa hakkı bulunan. Boş olanın fiyatı genellikle daha yüksek olur, intifalı olanın fiyatı ise bekleme süresi ve belirsizlik nedeniyle düşebilir.

Gayrimenkul piyasasında bir başka kavram da şerefiye. Aynı binada kat, cephe, manzara ve konum gibi özellikler yüzünden birbirine yakın metrekaredeki bağımsız bölümlerin farklı fiyatlanması bu kavramla açıklanıyor. İntifa hakkı da bu farkların üzerine ek bir etken olarak eklenebiliyor. Yani şerefiyesi yüksek bir daire bile intifa yükü taşıyorsa fiyatı düşebilir, şerefiyesi düşük ama boş bir daire ise daha hızlı alıcı bulabilir.

Kredi tarafında bankalar, ekspertiz raporunda intifa kaydını kısıtlayıcı bir unsur olarak değerlendirebiliyor. Bazı bankalar bu tür taşınmazları teminat olarak kabul etmeyebilir ya da düşük ekspertiz değeriyle kabul edebilir. Çıplak mülkiyet üzerinde ipotek gibi işlemlerin yapılıp yapılamayacağı ve bankanın buna nasıl yaklaşacağı somut duruma göre değişebiliyor. Ticari taşınmazlarda etki daha da görünür olabilir: Kira getirisi intifa sahibine gidiyorsa yatırımcı için getiri hesapları farklı çıkar ve intifa kaydı fiyat pazarlığının ana başlıklarından biri haline gelebilir.

Kentsel dönüşümde ve kamulaştırmada intifa hakkına ne olur?

Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma, intifa hakkı bulunan taşınmazlarda en karmaşık senaryoları doğurabiliyor. Riskli yapı yıkılıp yenisi yapıldığında, taşınmaz üzerindeki bazı haklar ve şerhler yeni yapıda da devam edebiliyor. Kentsel dönüşüm mevzuatında ipotek, haciz ve intifa gibi hakların satış bedeli üzerinde sürebileceğine dair hükümler bulunuyor. Yani hak, taşınmazdan bedele geçebilir.

Kamulaştırmada da benzer bir mantık var. Yargıtay örneklerinde kamulaştırma bedelinin çıplak mülkiyet sahibi adına bankaya yatırılması, bedelin getirisinden intifa sahibinin yararlanması ve intifa sona erdiğinde bedelin malike ödenmesi yönünde kararlar verilmiş. Somut olayda işlemler farklı olabilir, bu yüzden dosya bazında değerlendirme yapmak gerekebiliyor. Dönüşüm başvurusundan önce tapu kayıtlarını ve varsa intifa senedini gözden geçirmek yerinde olabilir.

Bina yıkıldığında intifa hakkı konusunun yok olması gibi teknik bir tartışma da açılabiliyor. Taşınmaz yararlanılamaz hale gelirse intifanın sona erebileceği yönünde değerlendirmeler var. Malik yeniden yararlanılabilir hale getirdiğinde hakkın yeniden doğup doğmayacağı ise sözleşmeye ve olay özelliklerine göre değişebiliyor.

Kat karşılığı inşaat ya da dönüşüm sözleşmelerinde intifa hakkı sahibi ile malikin birlikte hareket etmesi önem taşıyabilir. Aksi halde yeni bağımsız bölümde kimin oturacağı, kimin gelir alacağı belirsiz kalabilir. Bu tür süreçlerde vekalet vermek gündeme geldiğinde kentsel dönüşümde müteahhite vekalet konusundaki uyarılara göz atmak yararlı olabilir. Yeni bağımsız bölümün kimin adına ve hangi hakla tescil edileceği sözleşmede ayrıca yazılırsa ileride çıkabilecek tartışmalar hafifleyebilir.