Evimi Satmak İstiyorum, Dairemi Nasıl Satarım? 2026 Ev Satış Kılavuzu

Ağustos ayında Türkiye’de 127 bin 410 konut el değiştirdi. Rakam kalabalık görünüyor ama içindeki ayrıntı ev satacakları ilgilendiriyor: ikinci el satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 19,4 azaldı. Yani evimi satmak istiyorum diyen çok, alıcı ise eskisinden seçici. Bu yazı tam bunun için var. Dairemi nasıl satarım, evimi nasıl satarım, hangi belgeyi kim ister, tapuda para kime ödenir, vergi çıkar mı, danışmanla mı yürümeliyim gibi soruları tek tek, Eylül 2026’nın gerçek rakamlarıyla cevaplıyorum. Pendik, Kartal, Maltepe ya da Küçükyalı’da oturuyorsanız bölge notları da aşağıda. Baştan okuyabilir, doğrudan sizi ilgilendiren soruya da atlayabilirsiniz.

Evimi Satmak İstiyorum Diyenlerin Karşılaştığı 2026 Piyasası

Önce zemini görelim, çünkü fiyat kararı havada verilmez.

TÜİK’in açıkladığı Ağustos verisinde İstanbul 20 bin 426 konutla yine ilk sırada yer aldı ve ülke toplamındaki payı yüzde 16 oldu. Bu, ayda yaklaşık 20 bin, günde ortalama 660 civarı konutun İstanbul’da el değiştirdiği anlamına geliyor. Alıcı yok değil. Ama ocak ile ağustos arasındaki toplam satış, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6,8 gerileyerek 950 bin 529’da kaldı. TÜİK’in aylık konut ve iş yeri satış istatistiklerini ay ay izlemek, piyasanın hızını görmek için iyi bir alışkanlık.

Fiyat tarafında ilginç bir çelişki var. İlan verilerine dayanan Ağustos değer raporuna göre İstanbul’da ortalama konut satış fiyatı 7 milyon 359 bin liraya çıktı, metrekare fiyatları bir yılda nominal olarak yüzde 27,2 arttı. Ancak enflasyondan arındırınca beş büyük ilin hepsinde reel değişim eksi çıktı. Türkiye genelinde reel gerileme yüzde 6,2. Türk lirasıyla fiyat yükseliyor, ama alıcının maaşı ve borçlanma gücü aynı hızda yükselmiyor.

Alıcının gücünü belirleyen ikinci unsur kredi. Eylül başında bankaların konut kredisi aylık faizleri yüzde 2,87 ile yüzde 3 civarında dolaştı. 2 milyon liralık kredinin 120 ay vadedeki taksiti yaklaşık 60 bin lira, toplam geri ödeme 7 milyon lirayı aşıyor. Ocak ile ağustos arasında ipotekli satışlar yüzde 27,6 artarken toplam satışın düşmesi, alıcının artık evi kredi hesabıyla değerlendirdiğini düşündürüyor. Alıcınız evinize ilan fiyatından önce taksit tablosuyla bakıyor. Bunu siz de görmek isterseniz konut kredisi hesaplama aracıyla evinizin bütçesini alıcının gözünden deneyebilirsiniz.

Talep var ama pazarlık gücü alıcıya kaymış durumda. Doğru fiyat ve düzgün hazırlık bu ortamda eskisinden daha belirleyici.

Evimi Nasıl Satarım? Hazırlıktan Tapuya Sekiz Durak

Satış süreci düz bir çizgi gibi anlatılır ama gerçekte birbirini tetikleyen sekiz durak var.

İlk durak tapu kaydınız. Türkiye.gov.tr üzerinden ya da tapu müdürlüğünden güncel kaydı çıkarın, üzerinde ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığına bakın. Varsa satıştan önce çözümünü planlayın. Aynı gün DASK poliçenizin yürürlükte olduğunu, emlak vergisi ve site aidatı borcunuz bulunmadığını kontrol edin.

İkinci durak fiyat. Komşunun ilan fiyatı değil, son aylarda gerçekten satılan emsaller ölçü olmalı. Bunu bir sonraki bölümde ayrıntılı ele alıyorum.

Üçüncü durak evin hazırlanması. Boya, temizlik, bozuk bir musluk ya da kapı kolu gibi küçük onarımlar alıcının gözünde binlerce liralık indirim pazarlığı yaratabiliyor. Eşyaları azaltmak odaları büyük gösteriyor.

Dördüncü durak ilan. Gün ışığında çekilmiş net fotoğraflar, doğru metrekare, doğru kat bilgisi, bina yaşı, aidat, krediye uygunluk. Eksik ya da yanlış bilgi, ilk telefonda güveni kırıyor.

Beşinci durak gösterim ve teklif. Sadece gerçekten gelip görecek kişilere randevu verin, ilk iki üç hafta ilanın en yüksek ilgi gördüğü dönemdir. Bu dönemi kaçırırsanız ilan zamanla “eski ilan” algısına dönüşebiliyor.

Altıncı durak sözleşme. Kapora ve satış vaadi konusu var, aşağıda anlatıyorum.

Yedinci durak tapu randevusu ve ödeme. 1 Ekim 2026 itibarıyla ödeme mekaniği değişiyor, bunu ayrı bir soruda açtım.

Sekizinci durak teslim. Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri, aidat mutabakatı, anahtar ve varsa değer artış kazancı vergisi beyanı. Bu son halka atlanırsa tapuda imzalanmış bir satış bile aylar sonra sorun çıkarabilir.

Fiyat ve Satış Hızı: Dairemi Nasıl Satarım Sorusunun Asıl Kısmı

Evimin gerçek satış değerini nasıl bulurum?

Önce iki kavramı ayırın: istenen fiyat ve gerçekleşen fiyat. İlan sitelerinde gördüğünüz her rakam, birinin “şu kadara satmak isterim” dediği tutardır. Satılmış evlerin rakamına ise emsal çalışmalarıyla ulaşılır. Sağlıklı bir değerleme, aynı mahalle, benzer bina yaşı, benzer kat ve cephedeki son üç altı aylık satışları karşılaştırmakla başlar. İlçe ortalaması yanıltıcıdır, çünkü aynı ilçede iki mahalle arasında metrekare başına yüzde otuzu bulan fark görülebiliyor. Aylardır yayında bekleyen ilanlara da bakın. Uzun süre kalan ilan, piyasanın kabul etmediği fiyatı gösterir.

İkinci unsur evin kendi özellikleri. Deniz ya da yeşil manzara, ara kat mı bodrum üstü mü çatı katı mı, asansör, otopark, ısınma tipi, bina yaşı ve kentsel dönüşüm ihtimali fiyata doğrudan yansır. Bu farkların adı çoğu zaman şerefiye farkı olarak geçer ve aynı metrekaredeki iki daire arasındaki fiyat farkını açıklar.

Üçüncü unsur alıcının kredisi. Alıcı kredi kullanacaksa banka ekspertizi devreye girer ve kredi tutarı ekspertiz değerine bağlı hesaplanır. Ekspertiz sizin fiyatınızdan düşük çıkarsa alıcı aradaki farkı peşin bulmak zorunda kalır ve pazarlık başlar.

Belediyenin rayiç bedeli ise piyasa değeri değildir, tapu harcı matrahının alt sınırıdır. Evinizin tahminini hızlıca görmek için tahmini değer analizi formunu doldurabilir, çıkan rakamı yakın zamanda satılmış emsallerle kendiniz de sınayabilirsiniz.

Elinizde birkaç emsal olduğunda fiyatı tek rakam yerine bir aralık olarak düşünün: alt sınır hızlı satış, üst sınır sabırlı satış fiyatınız. Aralığı bilmek hem ilan fiyatını hem pazarlıkta esneyeceğiniz noktayı belirlemenizi kolaylaştırır.

Evim neden satılmıyor?

İlanınız aylardır yayında ve telefon çalmıyorsa sorun tek başına evin kendisinde değildir. İlanın hangi aşamada tıkandığına bakmak gerekir.

İlanınız çok görüntüleniyor ama kimse görmeye gelmiyorsa büyük ihtimalle fiyat, alıcının zihnindeki eşiğin üstünde. Görüntülenme azsa sorun sunumda: fotoğraf, başlık, eksik bilgi ya da yanlış kategori. Görmeye gelenler var ama teklif yoksa bina, çevre ya da ev içi bakım konusunda beklentiyle gerçek arasında fark var. Teklif geliyor ama kapanmıyorsa ekspertiz değeri, kredi onayı ya da tapudaki bir engel devreye girmiş olabilir.

Ev içindeki ilk izlenimi de küçümsemeyin. Nem kokusu, dağınıklık, yanan ampul yerine sönük bir koridor, alıcının ilk iki dakikada verdiği kararı etkiliyor. Her gösterimden sonra alıcıdan ya da danışmandan bir cümlelik geri bildirim isteyin, çünkü “fiyat yüksek” ile “ev bakımsız” çok farklı çözümler gerektirir.

Bir de yetki karmaşası var. Aynı evi üç ayrı ofis üç farklı fiyatla ilana koyduğunda alıcı kime güveneceğini bilemez. Sahibinden ilanla danışman ilanı çelişince de aynı sonuç çıkar. Çok uzun süre yayında kalan ilan da alıcının gözünde “sorunlu ev” damgası taşımaya başlıyor.

Çözüm çoğu zaman fiyatı üç kez küçük küçük indirmek değil, bir kez anlamlı düzeltmek. Küçük indirimler alıcıyı ikna etmez, ilanı da yıpratır. İlk iki üç hafta içinde alıcı davranışına bakıp fiyatı ya da sunumu gözden geçirmek, aylarca beklemekten çok daha ucuz bir yoldur.

Ev satarken pazarlık payı bırakmalı mıyım, ilan fiyatını nasıl koymalıyım?

Bırakmalısınız ama ölçülü. Neredeyse her alıcı pazarlık yapar, bu yüzden ilan fiyatınız aklınızdaki hedef fiyatın biraz üstünde olmalı. Ne kadar üstünde? Tek bir yüzde vermek yanlış olur, çünkü bölgeye, talebe ve evin tipine göre değişiyor. Bazı danışmanlar 2026’da pazarlık payının genişlediğini, alıcıların daha temkinli davrandığını söylüyor. Bu da payı bir miktar yukarı çeken bir etken.

Fahiş bir ilan fiyatı ise ters teper. Alıcılar ilan sitelerinde fiyat aralığına göre filtreleme yapar. Eviniz gerçek değerinin üstünde bir banda çıktığında, sizi arayacak alıcının baktığı bantta hiç görünmezsiniz. Şişirilmiş fiyat pazarlık payı bırakmıyor, görünmezlik yaratıyor.

Pratik yöntem şu: önce “bu rakamın altına inmem” diye yazılı bir alt limit belirleyin. Sonra ilan fiyatını bu limitin makul bir payla üstüne koyun. İlk teklif geldiğinde hemen kabul etmeyin, hemen reddetmeyin de. Karşı teklif verin. Pazarlıkta bir kez büyük, sonra küçük küçük taviz vermek yerine tek seferde mantıklı bir aralıkta kalmak alıcıya net mesaj gönderir.

Alıcıyla ilk görüşmede fiyat konuşmaktan kaçınmayın ama gerekçesiz rakam da vermeyin. Yenilenmiş mutfak, yeni doğalgaz tesisatı ya da otopark gibi somut değerleri sıralamak fiyatı savunmayı kolaylaştırır ve pazarlığın yönünü değiştirir.

Net elinize geçecek rakamı baştan hesaplayın. Diyelim 6 milyon liraya sattınız. Satıcı payı tapu harcı 120 bin lira. Yetki sözleşmenizde yüzde 2 komisyon varsa KDV dahil 144 bin lira daha gidiyor. Vergi çıkıyorsa onu da eklemek gerekir. Bunları önceden bilmek, teklif geldiğinde soğukkanlı karar vermenizi sağlar.

Evimi ne kadar sürede satarım ve satmak için en doğru zaman ne zaman?

Kesin bir süre veren kişiye güvenmeyin. Doğru fiyatlı, temiz tapulu ve iyi sunulmuş bir ev haftalar içinde alıcı bulabilir. Fiyatı piyasanın üstünde tutulmuş bir ev aylarca bekleyebilir. Süreyi belirleyen üç şey var: fiyat, ilan kalitesi ve tapu durumu. Alıcı bulunmuyor sanmayın. İstanbul’da ağustosta günde ortalama 660 konut el değiştirdi, yani mesele alıcının yokluğu değil, evinizin o alıcıya uygun sunulup sunulmadığı.

Zamanlama konusunda mevsimsel gözlemler var ama kural değil. Aile alıcıları çoğunlukla çocukların okul dönemine göre taşınmak ister, bu yüzden yaz sonundan sonbahara doğru talebin toparlandığı söylenir. Kış aylarında hava koşulları gösterim sayısını azaltabilir. Bunların hiçbiri sizin kişisel takviminizin yerini tutmaz.

“Faizler düşünce satarım” diye beklemek cazip görünür. Faiz düşünce hem alıcı hem rakip satıcı sayısı artar, dolayısıyla beklemek kazanç garantisi vermez. Bekleme kararı verirseniz bu sürede evin size maliyetini de hesaba katın: aidat, emlak vergisi, boş kalma riski ve satış parasının başka yerde getireceği gelir.

Bence en sağlıklı yaklaşım kendi son tarihinizi belirlemek. Örneğin “yeni eve şu tarihte taşınmam gerekiyor” diyorsanız, geriye doğru hesap yapıp fiyatı ve pazarlama planını ona göre kurun. Aceleniz varsa bunu alıcıya hissettirmeyin, çünkü acil satıcı algısı pazarlık gücünü düşürür. Piyasayı tahmin etmeye çalışmak yerine kendi takviminize güvenmek genellikle daha az stresli sonuç verir.

Bir de kendi verinizi tutun: fiyatı hangi tarihte değiştirdiniz, ilan kaç kez görüntülendi, kaç gösterim yapıldı. Bu notlar beklemenin mi yoksa fiyatı gözden geçirmenin mi doğru olduğunu size rakamla söyler.

Evrak, Tapu, Kapora ve 1 Ekim’de Başlayan Yeni Ödeme Düzeni

Ev satarken hangi belgeler gerekir?

Tapu müdürlüğünün temel beklentisi şöyle: taraflara ait geçerli kimlik belgesi, işlemi vekil yapıyorsa vekaletname, bina vasıflı taşınmazlarda geçerli DASK poliçesi ve emlak vergisi değeri. Kimlik konusunda sık atlanan bir ayrıntı var: ehliyet tapuda kimlik yerine geçmez. Kimlik kartı ya da pasaportla gidin.

Emlak vergisi değerini belediyeden alırsınız. Uygulamada buna rayiç bedel belgesi deniyor. Geçmiş dönem emlak vergisi borcunuz varsa belediyeler bu belgeyi genellikle vermez, önce borcu kapatmak gerekir. Tapu senedinin fiziksel aslı eskisi kadar şart değil, kayıt sistemden görülebiliyor. Bazı müdürlükler vesikalık fotoğraf da isteyebiliyor. Randevudan önce Türkiye.gov.tr üzerinden ya da telefonla teyit etmek zaman kazandırır.

Vekaletle satış yapacaksanız noter onaylı ve satışa özel yetki içeren bir vekaletname şart. Geniş yetkili vekaletnameler ileride ciddi sorun çıkarabildiği için sınırlı ve süreli hazırlamak daha güvenli.

Enerji kimlik belgesi konusunda mevzuat, satış ve kiralamada belgenin gösterilmesini bekliyor. Tapuda ise belge yoksa alıcının bunu kabul ettiğine dair beyanla işlem çoğunlukla tamamlanabiliyor. Yine de alıcı belgeyi isteyebilir, elinizde olması güven verir.

Binanın kullanım izni de önemli. İskan belgesinin ne olduğunu bilmeniz gerekir, çünkü iskansız evlerde kredi ve abonelik sorunları çıkabiliyor. Site ya da apartman yönetiminden aidat borcu olmadığına dair yazı yasal zorunluluk değil, ama alıcılar sıklıkla ister ve satış gününü hızlandırır.

Belgelerin bir kısmı internetten alınabildiği için tapu randevusundan bir hafta önce hepsini tek dosyada toplayın. Eksik bir kağıt yüzünden randevuyu kaçırmak hem alıcıyı hem sizi bir kez daha tapuya götürür.

Tapu harcı ve masrafları kim öder, ne kadar tutar?

Tapu harcı toplamda satış bedelinin yüzde 4’üdür. Alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2 öder. Yasal düzenleme böyle. Uygulamada tarafların anlaşarak tamamını alıcıya ya da satıcıya yüklemesi mümkün, ama bu aralarındaki özel bir anlaşmadır ve resmi yükümlülüğü değiştirmez.

Harcın hesaplandığı rakam tapuda beyan edilen bedeldir. Ancak bu bedel, belediyenin emlak vergisi değerinin altında olamaz. Beyanınız rayiç bedelden düşükse harç rayiç bedel üzerinden alınır. 6 milyon liralık bir satışta satıcı payı 120 bin lira, alıcı payı da 120 bin liradır.

Bunlara ek olarak tapu müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedeli var. 2026’da büyükşehirlerde bu tutar yaklaşık 6 bin 700 lira. Ücret satış bedeline bağlı değildir, işlem başına sabittir ve genel uygulamada çoğunlukla alıcı öder.

Gayrimenkul danışmanı komisyonu tapu harcıyla karıştırılmamalı. Bu ayrı bir kalem ve yazılı sözleşmede belirlenir. Rakamları tek ekranda görmek için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Sık yapılan hata, harcı azaltmak için tapuda düşük bedel göstermek. Bu yasa dışıdır. Tespit edildiğinde eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir. Aşağıda anlatacağım Güvenli Ödeme Sistemi ile bedelin gerçeği daha görünür hale geliyor. Düşük beyan satıcıya da zarar verir, çünkü değer artış kazancı hesabında ve alıcının kredi ekspertizinde bu rakam esas alınır.

Bütçe yaparken şunu da düşünün: harcı alıcı üstlenecekse bunu satış fiyatına yansıtan alıcılar çıkar. Pazarlıkta harcı kimin ödeyeceğini fiyatla birlikte konuşmak, tapu günü sürpriz yaşamamanızı sağlar.

1 Ekim 2026’dan sonra ev satışında ödeme nasıl olacak, Güvenli Ödeme Sistemi nedir?

Elden nakit ödeme ve doğrudan havale dönemi bitiyor. Ticaret Bakanlığının taşınmaz ticareti yönetmeliğinde yaptığı değişiklikle, taşınmaz satışlarında bedelin bir kısmının ya da tamamının nakit, havale veya EFT ile ödenmesi halinde Güvenli Ödeme Sistemi kullanılması zorunlu olacak. Sistem önce 1 Temmuz 2026 için duyurulmuştu, teknik altyapı çalışmaları nedeniyle başlangıç 1 Ekim 2026’ya ertelendi.

Mantık basit. Alıcı satış bedelini doğrudan satıcıya vermek yerine sisteme yatırıyor. Para tapu devri tamamlanana kadar bloke kalıyor. Tapu müdürlüğünde tescil bittiğinde sistem bunu doğruluyor ve bedel otomatik olarak satıcının hesabına geçiyor. İşlem iptal olursa para alıcıya iade ediliyor. Böylece “tapuyu devrettim, para gelmedi” ya da “parayı verdim, tapu geçmedi” türü mağduriyetler ve yüklü nakit taşıma, sahte para gibi riskler azalıyor.

Kapsam geniş. Sistem yalnızca emlak şirketlerini değil, gerçek kişiler arasındaki alım satımları ve şirket işlemlerini de içeriyor. Sisteme dair bir hizmet bedeli uygulanıyor ve bu tutar satıcıya aktarılacak satış bedelinden mahsup ediliyor. Yetki belgeli gayrimenkul danışmanları ise tarafları sisteme yönlendirme ve tapu randevusu öncesi hazırlık aşamasında yardımcı olmaya devam edecek.

Satıcı için pratik sonuç şu: tapu gününde parasının bloke olduğunu görmek, karşı tarafın taahhüdünü doğrular ve daha güvenli hissettirir. Öte yandan “rayiç bedeli sistemden geçirelim, kalanı elden verelim” gibi uygulamalar hem hukuki hem mali risk taşır. Bu tarih yaklaşırken uygulama ayrıntıları güncellenebilir, satış tarihiniz Ekim’e denk geliyorsa tapu randevusundan önce bankanızdan ya da danışmanınızdan güncel prosedürü teyit edin.

Evimi satarken kapora alabilir miyim, satış vaadi sözleşmesi nedir?

Kapora almak mümkün ama hukuki niteliği çoğu kişinin sandığından farklı. Türk Borçlar Kanunu’nda “kapora” diye ayrı bir kavram yok. Sözleşme yapılırken verilen para, aksi açıkça yazılmadıkça “bağlanma parası” sayılıyor. Bu, satışın yapılacağına dair bir kanıt niteliğinde ve esas bedelden düşülüyor. Alıcı vazgeçse bile bu para çoğu durumda iade edilmek zorunda kalabilir.

“Cayma parası” ise başka bir şey. Taraflara bedel karşılığında sözleşmeden dönme hakkı veriyor: veren vazgeçerse parayı kaybeder, alan vazgeçerse aldığının iki katını öder. Ancak taşınmaz satışı resmi şekle bağlı. Noterde ya da tapuda yapılmayan, sadece taraflar arasında imzalanan bir belgede “cayma parasıdır” yazsa bile bu hüküm geçerli sayılmayabiliyor ve para geri istenebiliyor.

Sağlam yol şu: kaporayı banka yoluyla alın, dekontun açıklamasına kimden kime, hangi taşınmaz için ve hangi amaçla verildiğini yazın. Satış vaadi sözleşmesini noterde ya da tapuda yapın. Bu sözleşme, satışın belirli şartlarla ileride yapılacağını taahhüt eder, tapuya şerh düşülebilir ve alıcıyı da satıcıyı da bağlar. Ödeme takvimi, teslim tarihi, cezai şart ve tapu masraflarının kime ait olduğu sözleşmede açıkça yer almalı.

Kaporayı hemen harcamayın, satış gerçekleşmezse iade gerekebilir. Bir de emlakçıya bırakılan kaporanın kime ait olduğunu netleştirin. Para satıcıya değil aracıya verildiğinde uyuşmazlık büyüyor, kimin hangi durumda ödeme yapacağı yazılı olmalı.

Satış vaadinin tapuya şerh edilmesi evi başkasına satmanızı da zorlaştırır. Bu yüzden imzadan önce alıcının kredi onayı ya da ödeme gücüne dair somut bir belge isteyin. Sözleşmeyi ciddi ama hazırlıksız bir alıcıyla yapmak, ilan sürenizi boşuna uzatabilir.

Evimin üzerinde ipotek veya haciz varsa satabilir miyim?

İpotek varsa evet, haciz varsa satış ciddi biçimde zorlaşır. Tapu kaydındaki takyidatlar satış öncesi ilk bakılması gereken yerdir, çünkü alıcı da bankası da bunlara bakacak.

İpotekli evin satışında iki yol var. Birincisi kalan kredi borcunuzu peşin kapatıp ipoteği kaldırmak. İkincisi, alıcı konut kredisi kullanıyorsa satış günü alıcının bankası sizin borcunuzu kapatır, ipotek kaldırılır ve kalan bedel size ödenir. Bunun için kredi bankanızdan güncel borç bilgisi ve kapatma yazısı alın. Bu koordinasyon aynı gün, bazen aynı saatte yürüdüğü için önceden planlanmalı, uygulama bankaya göre farklılaşabiliyor. Erken kapama komisyonu ve faiz tutarı hesabınızı etkileyeceğinden net rakamı bankadan yazılı isteyin. İpotek kaldırma sürecinin kaç gün sürdüğünü de sorun. Kimi zaman fek işlemi için bankanın yetkilisinin tapuda bulunması ya da elektronik onay vermesi gerekir, bu da randevu saatini etkiler.

Hacizde durum daha karmaşık. Haciz, alacaklının icra yoluyla evin üzerine koyduğu bir engel. Pratikte alıcı hacizli evi almak istemez, banka da kredi vermez. Haczin kalkması için borcun ödenmesi ya da alacaklıyla anlaşılıp haczin kaldırılması gerekiyor. Bir yol, satış bedelinden borcu kapatacak şekilde alıcı, satıcı ve alacaklı arasında koordineli bir plan yapmak. Bu tür dosyalarda avukat desteği almak yerinde olur.

Tapu kaydında aile konutu şerhi, kira şerhi ya da satış vaadi şerhi gibi başka kayıtlar da olabilir. Bunlar satışı otomatik engellemez ama alıcıya açıkça anlatılmalı ve gerektiğinde ilgili tarafın onayı alınmalı. Saklamak yerine baştan konuşmak güven kazandırır.

Vergi, Komisyon ve Danışman Seçimi

Evimi satınca vergi öder miyim, değer artış kazancı vergisi nedir?

Tapuda alış tarihinizden itibaren tam 5 yıl geçmişse, evinizi ne kadar kârla satarsanız satın vergi ödemezsiniz. Bu süre gün esasıyla, yani 1.825 gün olarak hesaplanıyor. 5 yıl dolmadan satarsanız reel kazanç, değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi oluyor.

Hesap şöyle işliyor. Alış bedeli, üretici fiyat endeksindeki artış yüzde 10 ve üzerindeyse bu endekse göre güncelleniyor. Satış bedelinden güncellenmiş alış bedeli ve belgeli giderler, örneğin tapu harçları, komisyon ve ilan giderleri, düşülüyor. Çıkan kazançtan da yıllık istisna tutarı çıkarılıyor. 2026 yılında satılan taşınmazlar için bu tutar 150 bin lira, 2025 için 120 bin liraydı. İstisnanın altında kalan kazançta beyanname verilmez.

Beyan ve ödeme zamanı, satışı yaptığınız yılı izleyen Mart ayı. Vergi iki eşit taksitle Mart ve Temmuz aylarında ödeniyor. Örneğin 2026’da satarsanız Mart 2027’de beyan edersiniz.

Miras ya da bağış yoluyla geçen evleri satmak değer artış kazancı doğurmaz. Süreklilik arz eden alım satımlarda ise gelir “ticari kazanç” sayılabiliyor. Yani her yıl birkaç ev alıp satan biri için 5 yıl kuralı ya da istisna tutarı aynı şekilde geçerli olmayabilir. Bu ayrım ciddi vergi farkı yaratabileceğinden, yakın zamanda aldığınız bir evi satmadan önce bir mali müşavirle hesap yaptırmak iyi fikir.

Satış tarihini planlarken bunu hatırlayın. Evi 5 yılın dolmasına birkaç hafta kala satmak net kazancınızı ciddi biçimde etkileyebilir. Sabrı olan için beklemek bazen vergiyi sıfırlıyor.

Emlak komisyonu yüzde kaç, danışmanla çalışmalı mıyım, tek yetki nedir?

Yönetmelik, satış işlemlerinde hizmet bedelinin KDV hariç satış bedelinin yüzde dördünü aşamayacağını söylüyor. Standart uygulamada bu, alıcıdan yüzde 2 artı KDV, satıcıdan yüzde 2 artı KDV şeklinde işliyor. Bunlar tavan oranlar. Aşağıda anlaşmak serbest, yukarıda değil. Komisyon işlem tamamlandığında, yani tapu devrinde ödenir ve mutlaka yazılı sözleşmeye bağlanır. Yazılı aracılık sözleşmesi ve fatura olmadan komisyon ödemeyin.

Danışmanla çalışmak zorunda değilsiniz, evinizi kendiniz de satabilirsiniz. Ancak danışmanın sağladığı şey ilan vermekten fazlası: değerleme, doğru alıcı eşleştirmesi, gösterimler, pazarlık yönetimi, tapu ve ödeme sürecinin takibi. Bu işlerin tamamını yapmak ve bir yandan evinizden duygusal olarak ayrı düşünmek zor. Konut satarken ticari gayrimenkul alanında çalışan bir danışman getiri ve değerleme mantığını iyi bilmesiyle fark yaratabilir, ama her ticari danışman sizin mahallenizi bilmez. Seçerken şunlara bakın: yetki belgesi var mı, sizin bölgenizde geçmişte satış yapmış mı, ilan ve fotoğraf kalitesi nasıl.

Tek yetki, evi yalnızca tek bir danışmanın pazarladığı düzendir. Aynı anda birden fazla ofis pazarlayınca fiyat kirliliği, bilgi tutarsızlığı ve güven kaybı yaşanır. Tek yetkiyle çalışmanın avantajı, tek strateji ve tek dille alıcıya ulaşılması. Sözleşmede süre, yetkilendirme, ilan kanalları ve fesih koşulları açık olmalı. Süre uzunsa ara dönemde performans değerlendirmesi isteyin.

Komisyonu pazarlık konusu yapmak meşru, ama en düşük komisyon en iyi hizmet demek değil. Ucuz danışman evi ucuza satabilir. Asıl bakmanız gereken, komisyon düşüldükten sonra cebinize kalan rakam.

Pendik, Kartal, Maltepe ve Küçükyalı’da Ev Satmak

Aşağıdaki fiyatlar ilan sitelerindeki ortalama istenen metrekare fiyatlarıdır, gerçekleşen satış fiyatları değildir. Haftadan haftaya değişir, yön göstermek için veriyorum.

Pendik’te evimi nasıl satarım?

Pendik’te ilan ortalaması metrekare başına yaklaşık 61 bin lira. Bu rakam Kartal ve Maltepe’ye göre düşük ve alıcı profilini belirliyor: ilk ev alacak aileler, bütçesini kredi taksitiyle hesaplayan çiftler ve yatırımcılar. İlçe içindeki fark da büyük. İlan verilerinde metrekare fiyatı en yüksek mahalle Doğu Mahallesi, en düşük Sanayi Mahallesi çıkıyor. Yani “Pendik ortalaması” sizin evinizin fiyatı değil.

Pendik’in en güçlü kozu ulaşım. Marmaray, M4 metro, yüksek hızlı tren istasyonu ve Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakınlık ilanınızda öne çıkarmanız gereken başlıklar. Kurtköy, Kaynarca ya da merkez tarafında oturuyorsanız evin toplu taşımaya yürüyüş süresini dakika olarak yazın. Alıcı “yakın” kelimesine değil, “7 dakika” rakamına güvenir.

İlan açıklamasında bina yaşı, iskan ve kentsel dönüşüm durumunu net yazın, çünkü Pendik’te eski ve yeni bina stoku iç içe. Kredi kullanacak alıcı için ekspertiz değerini de önceden düşünün. Bankanın hesapladığı değer ilan fiyatının altında kalırsa alıcının peşinatı büyür ve pazarlık sertleşir. Bu yüzden fiyatı, mahallenizde son dönemde ekspertizden geçmiş benzer evlerin rakamlarıyla sınamak akıllıca.

Yatırımcı alıcıya hitap ediyorsanız kira getirisi verisi önemli. İlan verilerine göre Pendik’te ortalama amortisman süresi 16 yıl civarında. Bu, kira gelirinin ev fiyatını kabaca 16 yılda karşıladığı anlamına geliyor. Kira beklentinizi gerçekçi anlatmak yatırımcının güvenini artırır, şişirilmiş kira rakamı ise ilk hesapta ilanınızı eleyen bir işaret olur.

Çevrenizde yeni projeler varsa onlarla kıyaslanacağınızı da hesaba katın. Sıfır proje taksit ve teslim tarihiyle geliyor, ikinci el eviniz bu tabloyla yan yana duruyor. Bu yüzden ortak alan düzeni, tadilat ve anahtar teslim hızı gibi avantajları ilanın başına taşıyın.

Kartal’da dairemi nasıl satarım?

Kartal’da ilan ortalaması metrekare başına yaklaşık 78 bin lira. Ama bu ortalamanın içinde birbirinden çok farklı evler saklı. Yukarı Mahalle ve Topselvi çevresinde ortalama 59 bin liraya iniyor, Orta Mahalle 62 bin civarında. Yakacık Yeni yaklaşık 73 bin, Cumhuriyet ve Yalı 76 bin dolayında, Karlıktepe ise 79 bin liraya yaklaşıyor. Kordonboyu ilçenin en pahalı bölgesi. Kartal’da evinizin mahallesi, fiyatı ilçe ortalamasından çok daha fazla belirliyor.

Kartal’ın avantajı Marmaray ve M4 metroyla şehrin büyük bölümüne bağlanması, sahil ve Kordonboyu yaşamı, güçlü sosyal altyapı. Deniz görüyorsanız ilanda mutlaka ilk fotoğrafa koyun. Gün batımında çekilmiş bir manzara fotoğrafı alıcının hayal kurmasını sağlar.

Kartal’da alıcı çoğu zaman Anadolu Yakası’nda kalmak isteyen, iş yeri Kadıköy, Ataşehir ya da Maltepe’ye yakın biri. Bu alıcıya yolculuk süresini, okul, hastane ve alışveriş mesafesini net anlatın. İlan verilerine göre Kartal’da ortalama amortisman süresi 15 yıl civarında, yani kira geliri ev fiyatını kabaca 15 yılda karşılıyor. Bu hesabı yatırımcı alıcıya siz yapıp gösterirseniz güven verir.

İlanlardaki ortalama bina yaşı yaklaşık 7 yıl, bu da alıcının sizin evinizi görece yeni binalarla kıyaslayacağı anlamına gelir. Eski binadaysanız kentsel dönüşüm durumunu, deprem yönetmeliğine uygunluğu ve ortak alan bakımını belgeleyip alıcıya göstermek, fiyat pazarlığını yumuşatır. Asansör yenileme, dış cephe yalıtımı ve çatı onarımı gibi yatırımların faturalarını saklayın.

Fotoğraf çekerken gün ışığını kullanın, perdeleri açın, balkonu ve manzarayı ayrıca gösterin. Kartal’da rekabet yüksek olduğu için ilanınız ilk sayfada ilk üç fotoğrafla kazanıp kaybediyor.

Maltepe ve Küçükyalı’da evimi satarken nelere dikkat etmeliyim?

Maltepe’de ilan ortalaması metrekare başına 88 bin lira civarında. Küçükyalı Mahallesi’nde 80’li binlerin ortası, Küçükyalı Merkez’de ise 90’lı binlere yaklaşan ortalamalar görülüyor. Bu iki bölge Pendik ve Kartal’a göre daha yüksek fiyatlı. Fiyatı yukarı çeken unsurlar deniz, Marmaray, M4 metro ve görece yeni bina stoku.

Küçükyalı Merkez’de ilanlardaki ortalama bina yaşı yaklaşık 5 yıl. Alıcı, sizin evinizin fiyatını yeni ve nitelikli binalarla kıyaslayarak değerlendirecek. Bu bölgede alıcı anahtar teslim beklentisiyle geliyor: iç mimari, ısı yalıtımı, otopark, güvenlik, site içi imkanlar. Eviniz bunların bir kısmını sunmuyorsa fiyatı ona göre kurun, eksiği saklamak yerine başka bir avantajla dengeleyin.

Maltepe’de E5 üstü ile altı arasında ciddi fark var. Sahile ve merkeze yakın mahalleler ile E5 yukarısındaki daha uygun fiyatlı mahalleler farklı alıcı kitlelerine hitap ediyor. Örneğin Girne Mahallesi’nde ortalama 73 bin lira civarında. Kendi mahallenizin emsal verisi olmadan fiyat vermeyin.

Alıcı profili çoğu zaman yüksek gelirli aileler, daha iyi lokasyon arayan dönüşüm bölgesi sakinleri ve yatırımcılar. Kira tutarları yüksek olsa da metrekare fiyatları da yüksek olduğundan Maltepe’de ortalama amortisman süresi 16 yıl civarında. Yatırımcıya hitap ederken ev fiyatını kira potansiyeliyle birlikte anlatmak iyi sonuç verebilir. Sahil yürüyüşü, metro mesafesi ve okul çevresi gibi yaşam detaylarını ilanın ilk paragrafına yerleştirin.

Bu bölgelerde alıcı evi görmeye gelmeden önce yakın çevredeki benzer ilanları uzun uzun karşılaştırıyor. Bu yüzden ilanınızda fiyatın gerekçesini, yani yenilenmiş cephe, sessiz cadde ya da metro mesafesi gibi somut avantajı açık yazmak size zaman kazandırır.

Ev Satışında Zor Vakalar: Kiracı, Miras, Yabancı Alıcı, İskansız Yapı

Kiracılı evimi satabilir miyim, kiracı ne olacak?

Satabilirsiniz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi satışın kirayı bozmayacağını söylüyor. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geliyor ve mevcut şartlarla devam ediyor. Kiracı sırf ev satıldığı için çıkmak zorunda değil.

Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi? Yalnızca gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç varsa. Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacını gösterebilirse, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabiliyor. Bu süreler hak düşürücü, kaçırılırsa dava hakkı gidiyor. Bunlar alıcının işi ama alıcıyla pazarlıkta bilmek önemli.

Kiracılı ev alıcıları genellikle yatırımcı oluyor. Bu alıcı için kira bedeli, sözleşme süresi ve kiracının ödeme geçmişi kıymetli. Satıştan önce kiracıyla konuşun, gösterim için işbirliği isteyin, mümkünse kira sözleşmesini ve ödeme dekontlarını alıcıya gösterin. Kiracı gösterime izin vermezse satış zorlaşır, bu yüzden ilişkiyi bozmamak önemli.

Kira bedeli piyasanın altındaysa yatırımcı alıcı bunu fiyattan düşecektir. Kira yüksek ve kiracı düzenli ödüyorsa bu, evin değerini artıran bir unsur olabilir. Boş teslim edecekseniz, satıştan önce kiracıyla anlaşıp tahliye tarihini yazıya dökmek satışı hem hızlandırır hem güvenli kılar. Alıcı boş ev arıyorsa kiracının çıkış planını ilanda ve görüşmede net söyleyin.

Satış sözleşmesine kira depozitosunun kime devredileceğini de yazın. Depozitonun yeni malike aktarılmasını unutmak aylar sonra iki taraf arasında gereksiz tartışma yaratabiliyor. Evin teslim durumunu tutanakla belgelemek de aynı tartışmaları önler.

Miras kalan ya da hisseli evi nasıl satarım?

Önce tapuya bakın: paylı mülkiyet mi, elbirliği mülkiyeti mi? Paylı mülkiyette payınızı tek başınıza satabilirsiniz ama diğer ortaklar önalım hakkını kullanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, yani miras paylaşılmamışsa, çoğu işlemde tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Hisseli tapu yapısını baştan anlamak hem sürenizi hem paranızı korur.

Miras yoluyla edinilen evin satışında değer artış kazancı vergisi doğmaz, çünkü 5 yıl kuralı ivazsız edinimler için aranmaz. Bu, mirasçılar açısından güzel bir haber.

Uygulamada en çok zorluk, ortaklardan birinin farklı düşünmesi ya da ulaşılamaması. Yurt dışında yaşayan mirasçı varsa vekaletname gerekebilir. Bir mirasçı satmak istemiyorsa diğerleri ortaklığın giderilmesi davasına gidebilir. Mahkeme evi bölemiyorsa satışına karar verebilir ve açık artırmayla satış çoğu zaman piyasa değerinin altında sonuçlanır. Bu yüzden aile içinde masa etrafında anlaşmak hem parayı hem ilişkiyi korur.

Anlaşmak için tarafsız bir değerleme faydalı. Herkes “benim payım daha değerli” diye düşünürken, emsal verisiyle hazırlanmış bir rapor tartışmayı somut rakama indirir. Sonra ya bütün ortaklar birlikte satar ya da bir ortak diğerlerinin payını satın alır.

Payınızı tek başına satacaksanız, satıştan önce diğer ortaklara noter aracılığıyla bildirimde bulunmak sonradan gelebilecek önalım davası riskini azaltır. Pay satışlarında alıcı sayısı sınırlı olduğu için fiyat da çoğu zaman tapunun tamamının orantılı değerinin altında kalır. Bu iskontoyu baştan hesaba katın.

Vekaletname ya da veraset ilamı gibi belgeleri hazırlarken süreyi geniş tutun, çünkü mirasçıların hepsi aynı ilde olmayabiliyor. Tapu gününe herkesin ulaşabildiği bir tarih seçmek işlemin bir kez ertelenmesini önler.

Yabancıya ev satmak istiyorum, nelere dikkat etmeliyim?

Yabancı alıcı için satış, yerli alıcıya göre önemli bir ek adım içeriyor: taşınmaza ilişkin değerleme raporu. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yabancının taraf olduğu satışlarda SPK tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşun düzenlediği değerleme raporunu istiyor. Bu rapor genellikle alıcı tarafından yaptırılıyor, ama satış gününden önce hazır olması işlemin gecikmemesi için önemli.

Kimlik olarak yabancılar kendi ülkelerinin kimlik belgesini ya da pasaportu ibraz ediyor. Çeviri, noter onayı ve tapu randevusunda yeminli tercüman ihtiyacı doğabiliyor. Yabancı alıcı çoğu zaman ilk kez Türkiye’de tapu işlemi yaptığı için kimlik numarası, banka hesabı ve iletişim bilgileri gibi hazırlıkları önceden sormak süreci hızlandırır. Belgeleri randevudan önce ilgili müdürlükle teyit etmek yerinde olur.

Piyasa açısından bakınca yabancı talep küçük ama belirgin. Ağustos 2026’da Türkiye genelinde yabancılara 1.938 konut satıldı ve bunun 763’ü İstanbul’daydı. Rusya, Ukrayna, İran, Irak ve Almanya vatandaşları başı çekti. Yani eviniz İstanbul’da, ulaşımı iyi, deniz ya da metroya yakınsa yabancı alıcı da hedef kitleniz olabilir. İlanı bu alıcı için İngilizce ya da Rusça hazırlamak görünürlüğü artırabilir.

Ödeme konusunda alıcı yurt dışından para getirecekse, bunun bankada Türk lirasına çevrilme ve sisteme aktarılma sürecini önceden konuşun. 1 Ekim’den itibaren zorunlu olacak Güvenli Ödeme Sistemi yabancı alıcıyla yapılan satışlarda da işleyecek. Yabancıya satışta yerli alıcıya göre daha fazla evrak ve zaman ihtiyacı doğabilir. Sürenizi buna göre planlayın, tapu gününü de alıcının belgeleri tam olduğunda belirleyin.

İskanı olmayan, yapı kayıt belgeli ya da riskli yapı şerhli evimi satabilir miyim?

Satılabilir ama alıcı sayısı daralır ve fiyat etkilenir. Önce kendi durumunuzu netleştirin, çünkü üç ayrı senaryo var.

İskansız ev: Bina tamamlanmış ama kullanım izni alınmamış olabilir. Bu evlerde elektrik, su ve doğalgaz aboneliği zorlaşır, bankaların konut kredisi onayı ihtimali düşer, alıcı nakit ya da kendi kaynağıyla gelmek zorunda kalır. Bu da pazarlığı sertleştirir.

Yapı kayıt belgeli ev: İmar barışı kapsamında kayıt altına alınmış yapı. Yapı kayıt belgesinin tapu ve iskandan farkı önemli, çünkü bu belge tek başına iskan, güvenli tapu ya da kredi garantisi vermez. Alıcı belgeyi, belediye dosyasını ve tapu durumunu mutlaka inceleyecektir.

Riskli yapı şerhli ev: Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı ilan edilmiş olabilir. Bu şerh satışı yasaklamaz ama alıcı kitlesi daralır ve kredi imkanı sınırlanır. Dönüşüm sürecinde müteahhide geniş vekaletname vermemeye özen gösterin, çünkü bu tür vekaletnameler ileride tapu devri gibi yetkileri de kapsayabilir.

Her üç durumda da en doğru yaklaşım açık konuşmaktır. Alıcıdan saklanan bir eksik tapu gününde ya da ekspertizde ortaya çıkar, satış çöker, bazen güven de gider. Bunun yerine durumu ilanda ve ilk görüşmede belirtip fiyatı buna göre kurmak daha hızlı sonuç verir. Nakit alıcıya, yatırımcıya ya da dönüşümü göze alan alıcıya hitap eden bir strateji seçin. İskan başvurusu sürüyorsa süreç belgelerini saklayın, çünkü alıcı bunu görmek isteyecektir.

Eksiğini gizleyerek satılan bir evde alıcı sonradan gizli ayıp nedeniyle dava açabilir. Bu risk satıcıyı satıştan yıllar sonra bile ilgilendirebilir.

Satış Gününden Önce Elinizde Bulunması Gereken Üç Şey

Bir: güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi. İki: gerçekçi bir alt fiyat limiti ve masraflar düşülmüş net rakamınız. Üç: 1 Ekim’den sonra bedelin sistem üzerinden geçeceğini bilen, tapu gününe hazır bir alıcı. Bu üçü tamamsa gerisi büyük ölçüde zamana bakar. Evinizin değerini merak ediyorsanız telefonu açmadan önce yakın zamanda satılmış üç emsali bulup kendi hesabınızı yapın, sonra o hesabı biriyle sınayın. Rakamı önce siz bilirseniz masadaki her teklifi daha rahat tartarsınız.