A Sınıfı Plaza Nedir? A, B ve C Sınıfı Ofis Arasındaki Farklar

İlanda “A sınıfı plaza” yazıyor, fotoğraflar cam cepheli bir bina gösteriyor, fiyat da buna göre. Gidip gördüğünüzde ise sabah asansör kuyruğu, kısıtlı otopark ve beklemediğiniz bir aidat çıkıyor karşınıza. Çünkü A sınıfı plaza nedir sorusunun cevabı bir belgede yazmıyor. A, B ve C harfleri resmî bir kurumun verdiği bir sertifika değil. Piyasanın, danışmanlık şirketlerinin ve ilan verenlerin bir binayı kendi pazarında nereye koyduğunu anlatan pratik bir dil. Harfi öğrenmek ilk adım. Asıl iş, harfin arkasında ne olduğuna bakmak.

A sınıfı plaza nedir, resmî bir sınıflandırma var mı?

Kısa cevap: yok. Türkiye’de her binaya aynı kriterlerle not veren, devletin ya da tek bir kuruluşun yönettiği bir sistem bulunmuyor. Sınıflandırmayı brokerlar, danışmanlık şirketleri, değerleme uzmanları ve ilan verenler kendi çerçevelerine göre yapıyor. Bu yüzden iki farklı araştırma şirketi aynı binayı farklı sınıfa koyabiliyor. Kimi yayınlar A sınıfını kendi içinde birkaç kademeye ayırıyor.

Kavramın kökeni, Amerika’daki BOMA gibi bina sahipleri ve yöneticileri kuruluşlarının genel tanımlarına uzanıyor. Ama o çevreler bile tek tek binalara sınıf notu yayımlamayı önermiyor. Sınıf, binanın kendi pazarındaki konumunu anlatan göreli bir etiket.

LEED ve BREEAM ise başka bir soruya cevap veriyor. Bunlar binanın enerji, su ve çevresel performansını ölçen yeşil bina sertifikaları. A sınıfı olarak pazarlanan bir binanın bu belgelerden hiçbirine sahip olmaması mümkün, belgeli her binanın da A sınıfı olması gerekmiyor.

“Plaza” kelimesi de gevşek kullanılıyor. Günlük dilde plaza, çok sayıda bağımsız ofis biriminin tek yapıda, ortak yönetim planıyla bir arada bulunduğu bina demek. İlanlarda ise kelime geniş bir şemsiye gibi çalışıyor. “A sınıfı plaza” ifadesi de tek başına bir kalite belgesi sayılmaz, ilanı verenin kendi değerlendirmesini gösterir.

Bir ofisin sınıfını hangi özellikler etkiler?

Tek bir ölçü yok, bir dizi unsurun bileşimi var. Lokasyon ve ulaşım başta geliyor. Metroya ya da toplu taşıma hatlarına yürüme mesafesi, çalışanların her sabah yaşadığı gerçeği belirlediği için cephe kadar konuşuluyor. Bina yaşı tek başına hüküm vermez, bakımsız yeni bina da olur, bakımlı eski bina da.

Teknik tarafta elektrik kapasitesi, jeneratör, fiber internet altyapısı, iklimlendirme sistemi ile asansörlerin sayısı ve kapasitesi öne çıkıyor. Hizmet tarafında otopark, güvenlik, resepsiyon ve ortak alanlar var. Kat planı ayrı bir mesele: net alanla brüt alan arasındaki fark büyükse, ödediğiniz metrekarenin bir kısmını koridorda ve ortak payda bırakıyorsunuz. Son olarak bina yönetiminin ne kadar profesyonel çalıştığına bakılıyor.

Bu kalemlerin ağırlığı her değerlendirmede aynı değil. Biri lokasyona, biri teknik altyapıya daha çok puan veriyor. Cephesi A gibi parlayıp altyapısı yetersiz kalan binalar da bu yüzden çıkıyor.

B ve C sınıfı ofis nedir?

B sınıfı, A’nın bir altındaki kötü bina demek değil. Bu etiket genellikle lokasyonu iyi olduğu halde bina yaşı, teknik sistemleri, ortak alanları ya da hizmet seviyesi bakımından yeni ve üst segment ofislerden ayrışan yapılar için kullanılıyor. Doğru yerde, bakımlı bir B sınıfı ofis birçok şirketin işini fazlasıyla görür.

C sınıfı da aşağılayıcı bir kategori sayılmamalı. Genellikle daha eski, teknik altyapısı sınırlı ya da bulunduğu pazarın ekonomik ucunda kalan ofisler böyle anılıyor. Konuttan bozma ofisler sık görülen örnek. Yine de yaş tek ölçü değil: iyi lokasyondaki, bakımı yapılmış ve yenilenmiş eski bir bina otomatik olarak C sayılmaz.

A, B ve C sınıfı ofis farkları nelerdir?

Tablo genel bir çerçeve sunuyor. Kutulardaki ifadeler eğilimi anlatıyor, kural koymuyor.

Tabloyu kontrol listesi gibi okumayın. Kriterler pazara, lokasyona ve değerlendirmeyi yapan kuruma göre değişebilir. Bir binanın bir kutuya uymaması onu o sınıftan çıkarmaz.

Aynı bina İstanbul’un farklı bölgelerinde farklı sınıfta olabilir mi?

Olabilir. Sınıf yalnızca fiziksel binaya değil, içinde bulunduğu alt pazara ve rekabet ettiği ofis stokuna da bağlı. Bir bölgede A sayılan bina, çıtanın daha yüksek olduğu başka bir bölgede B’ye yakın okunabilir. Ataşehir, Kozyatağı, Ümraniye, Maslak ve Levent’i burada yalnızca örnek olarak anıyorum, aralarında sıralama yapmak için değil.

A sınıfı plaza her zaman daha pahalı mı, aidatlar neden yüksek olabiliyor?

Her zaman değil. Fiyatı sınıf tek başına belirlemez. Lokasyon, binanın kendisi, kat, cephe, manzara, net kullanım alanı, otopark hakkı, ofisin boş mu kiracılı mı olduğu, aidat ve arz talep dengesi aynı ölçüde etkili. Aynı plazada iki kat arasında bile fark çıkabilir.

Aidat ayrı bir konu. A olarak değerlendirilen bazı binalarda güvenlik, resepsiyon, teknik ekip, ortak alan bakımı, asansörler, iklimlendirme, jeneratör, temizlik ve otopark sistemleri işletme giderini yukarı çekebilir. Ama yüksek aidat yüksek kalite demek değildir. Rakamın kendisine değil, neyi kapsadığına bakın. Merkezi iklimlendirme dahil mi, jeneratör yakıtını kim ödüyor, otopark ayrı mı ücretleniyor?

A sınıfı plaza şirkete prestij ve yatırım getirisi sağlar mı?

Müşterisini binada karşılayan, lobide bekleten, toplantıyı orada yapan bir şirket için bina kurumsal algıya katkı yapabilir. Ama prestij herkes için aynı ağırlıkta değil. Müşteri kabul etmeyen, ekibi ağırlıklı uzaktan çalışan bir yazılım şirketi için toplu taşıma erişimi, esnek çalışma saatleri ve düşük gider çok daha ağır basar.

Yatırımda da kesin bir cevap yok. Bina sınıfı bir bilgi, ama tek bilgi değil. Satın alma fiyatına, mevcut kiraya, piyasa kirasına, aidata, kiracı profiline, boşluk riskine, bölgedeki ofis arzına, ileride yeniden kiralanabilirliğe ve satış kabiliyetine birlikte bakmak gerekiyor. A etiketli pahalı bir ofis daha yüksek getiri sağlamayı vaat etmiyor, getiri bu kalemlerin toplamından çıkıyor. Kiralamadaki hareketliliğin yavaşlaması da hesabın içinde. Bunu ofis ve plaza kiralamadaki durgunluk yazısında ayrıca ele almıştım.

A sınıfı plaza kiralarken ve alırken nelere bakılmalı?

İlandaki “A sınıfı plaza” ibaresini başlangıç sayın, karar dayanağı yapmayın. Kendi gözünüzle kontrol edebileceğiniz kalemler var: net kullanılabilir alan ve ortak alan payı, aidat tutarı ve kapsamı, otopark hakkı, çalışma saatleri ile hafta sonu erişimi, jeneratörün hangi yükleri taşıdığı, iklimlendirme sistemi, internet altyapısı, asansör yoğunluğu, yönetim planındaki kurallar ve tabela imkânı. Plaza kiralama görüşmesinde bunları yazılı isteyin. Ofis kiralamada ise binayı sabah yoğun saatte bir kez ziyaret etmek çok şey öğretir.

Aynı şirket için iki hayali ofis

Birinci ofis yeni bir binada ve piyasada A sınıfı plaza olarak pazarlanıyor. Lobisi modern, teknik altyapısı güçlü, güvenliği ve otoparkı var. Karşılığında aidatı ve toplam kullanım maliyeti yüksek. İkinci ofis daha eski ama bakımlı bir binada, piyasada B sınıfı sayılıyor. Lokasyonu şirkete uygun, kullanılabilir net alanı iyi, toplam maliyeti daha düşük.

Müşteri ağırlayan, çalışanlarının çoğu araçla gelen ve kurumsal görünümü işinin parçası olan bir şirket için birinci ofisin artıları ağır basabilir. Küçük bir ekip, az müşteri, sıkı bir bütçe ve metroyla gelen çalışanlar varsa ikinci ofis aynı ihtiyacı çok daha ucuza karşılayabilir. İki ofis birbirinin üstünde ya da altında değil, farklı ihtiyaçlara cevap veriyor. Tercihi harf değil, şirketin bütçesi, müşteri trafiği ve çalışanları belirliyor.

Harfin arkasındaki sorular

Bir binanın A, B ya da C diye anılması size ilk fikri verir, o kadar. Karar aşamasında etiketin değil, arkasındaki gerçek özelliklerin peşine düşmek gerekiyor. “A sınıfı” denilen binada net kullanım alanı ne kadar? Aidat ne kadar ve neyi kapsıyor? Otopark hakkı var mı? Teknik altyapı şirketin ihtiyacını gerçekten karşılıyor mu? Ulaşım çalışanlar için uygun mu? Yönetim planı şirketin kullanım şekline elveriyor mu? İlan başlığına değil, cevaplara güvenin.