Dükkanın Önündeki Alan Kime Ait? Kaldırım, Bahçe ve Ortak Alan Kullanımı

“Dükkanın önündeki alan kime ait?” sorusunun tek bir cevabı yoktur, çünkü “dükkanın önü” hukuken tek bir alan türü değildir. Bu ifadeyle kastedilen yer şunlardan biri olabilir:

1. Belediyenin yetki alanındaki kamusal kaldırım veya yaya alanı
2. Parsel içinde kalan ortak alan
3. Bahçe veya bahçe niteliğindeki ortak alan
4. Bağımsız bölüme ait bir kısım
5. Bağımsız bölüme bağlı bir eklenti
6. Ortak alan olduğu halde belirli bir bağımsız bölümün kullanımına bırakılmış bir yer

Dışarıdan birbirine çok benzeyen bu alanların hukuki durumu farklıdır. Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Kendi dükkanınız için belgelerin ve projenin incelenmesi gerekir.

Dükkanın Önündeki Alan Otomatik Olarak Dükkana mı Aittir?

Kısa cevap: hayır, otomatik olarak değil. Alanın dükkanın hemen önünde olması, o alanın dükkan sahibinin mülkiyetinde olduğunu göstermez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dükkan, depo, büro gibi kendi başına kullanılmaya elverişli bölümler bağımsız bölüm olabilir ve kütükte ayrı sayfaya kaydedilir. Bağımsız bölümün dışında kalan yerler ise ortak yer ya da eklenti olabilir. Hangisi olduğunu yakınlık değil, tapu kaydı, parsel sınırı, onaylı proje ve yönetim planı gösterir.

Dükkanın Önündeki Kaldırım Kime Aittir?

Önce alanın parsel sınırının içinde mi dışında mı kaldığına bakmak gerekir. Parselin dışında kalan, kamunun kullanımına açık yol ve kaldırım gibi yerler genellikle kamusal alan sayılır. Türk Medeni Kanunu’nun 715. maddesine göre yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve kullanımları özel kanun hükümlerine tabidir. Dolayısıyla kamusal kaldırım, yanındaki dükkanın mülkiyetine geçmez.

Parsel içinde kalan bir alan ise taş döşeli olsa ve insanlar üzerinden yürüse bile farklı bir statüde olabilir. Zeminin görünüşü ya da yürüyüş alışkanlığı belirleyici değildir. Belirleyici olan parsel sınırıdır.

Apartmanın Altındaki Dükkanın Önündeki Bahçe Kime Aittir?

Kat mülkiyetli bir yapıda parsel içinde kalan bahçe, bütün kat maliklerini ilgilendiren bir alan olabilir. Kanun, bağımsız bölümler dışında kalıp binanın korunmasına veya ortaklaşa kullanılmasına yarayan yerleri ortak yer olarak tanımlar. Ortak yerlerin kapsamının sözleşmeyle de belirtilebileceğini, sayılanlara ek olarak ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu diğer yerlerin de ortak yer sayılacağını söyler.

Bu, her bahçenin her durumda ortak alan olduğu anlamına gelmez. Bahçenin ortak yer mi, eklenti mi, yoksa farklı bir düzene tabi bir alan mı olduğu tapu kayıtlarına, onaylı projeye ve yönetim planına bakılarak anlaşılır.

Ortak Alan Ne Demektir?

Ortak alan, hiçbir bağımsız bölümün içinde kalmayan ama binanın ayakta durması ve kullanılması için gereken yerlerdir. Kanundaki örnekler arasında temeller, taşıyıcı sistem, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar ve ortak garajlar yer alır. Yani ortak alan yalnızca apartman girişinden ibaret değildir.

Kanuna göre kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümleriyle malik olur. Kat mülkiyeti de arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Ortak Alan Bir Dükkana Özel Kullanım İçin Bırakılmış Olabilir mi?

Mülkiyet hakkı ile kullanım hakkı aynı şey değildir. Bir alanın ortak yer olması, belirli bir bağımsız bölümün onu kullanmasına dair bir düzenleme bulunmasını dışlamaz. Böyle bir durumda alan çoğu zaman yine ortak yer olarak kalır, değişen kullanımın nasıl yapıldığıdır.

Yönetim planı, binanın yönetim tarzını ve kullanma maksat ve şeklini düzenler. Plan, sonradan bağımsız bölüm edinenleri de bağlar. Kuruluş belgeleri, kat malikleri kurulu kararları ve duruma göre mahkeme kararları da önem taşıyabilir. Bir düzenlemenin geçerli olup olmadığı, hangi karar oranının arandığı ve neyi kapsadığı somut belgelere bağlıdır ve hukuki inceleme gerektirir. “Dükkan yıllardır kullanıyor, o halde alan onundur” sonucu çıkarılamaz.

Dükkanın Önündeki Alan Tapuya Dahil Olabilir mi?

Olabilir de olmayabilir de. Dört kavramı ayırmak gerekir:

• Bağımsız bölüm: Dükkanın kendisidir, kütükte ayrı sayfası vardır.
• Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerdir. Kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir.
• Ortak alan: Tüm kat maliklerinin ortak yararlandığı yerdir.
• Arsa payı: Bağımsız bölümün ortak yerlerle bağlantısını kuran paydır.

Tapu senedine yüzeysel bakmak her zaman yeterli değildir. Belgede görünen bilgi, kütükteki ve projedeki bilgiyle aynı kapsamda olmayabilir. Bu yüzden tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı ve parsel bilgileri birlikte okunmalıdır. Eklentinin tapuda ve projede nasıl kontrol edildiğini bodrum deposu örneği üzerinden anlattığım yazıda bulabilirsiniz. Aynı mantık dükkanın dış alanı için de başlangıç noktasıdır.

Dükkanın Önüne Masa ve Sandalye Konulabilir mi?

Önce alanın kamusal mı, özel mi olduğuna bakılır. Yol, meydan gibi umuma ait yerlerin geçici olarak işgali, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun 52. maddesine göre işgal harcına tabidir ve yetkili mercilerden usulüne uygun izin alınması esastır. İzin koşulları, harç tutarı, kullanılabilecek alan ve yaya geçişi için bırakılması gereken genişlik belediyeden belediyeye değişir. Bu yüzden “şu kadar metrekare kullanılır” gibi genel bir rakam vermek doğru olmaz. Bu tür bir izin mülkiyet vermez, geçici kullanım sağlar.

Parsel içindeki bahçe veya ortak alanda tablo farklıdır. Orada alanın ortak yer olup olmadığı, yönetim planı ve kat maliklerinin durumu öne çıkar. Başvurmadan önce ilgili belediyeden güncel kuralları öğrenmek gerekir.

Dükkanın Önüne Ürün, Stand veya Reklam Malzemesi Konulabilir mi?

Mantık aynıdır. Kaldırım gibi kamusal alanda teşhir ürünü, stand veya reklam malzemesi bulundurmak da işgal kapsamında değerlendirilebilir ve belediyenin izin düzenine tabi olabilir. Tabela ve reklam uygulamalarının da yerel kuralları vardır. Ölçü, yer ve izin koşulları belediyeye göre değişebilir. Parsel içi ortak alanda yine ortak yer niteliği ve yönetim planı belirleyicidir. Komşu dükkanda gördüğünüz bir uygulama sizin için de geçerli olmayabilir.

Dükkanın Önü Camla veya Başka Bir Sistemle Kapatılabilir mi?

Bir alanın fiilen kullanılıyor olması, kapatılmaya veya yapılaşmaya uygun olduğu anlamına gelmez. Birkaç başlık birlikte devreye girebilir:

• İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre kapsama giren yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatlı yapıda yapılacak değişiklik de yeniden ruhsata bağlıdır.
• İmar mevzuatı ve onaylı proje, alanın böyle bir kullanıma elverişli olup olmadığını belirler.
• Alan ortak yerse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine göre bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz.

Bunlar “izin çıkar” ya da “çıkmaz” demek değildir. Her uygulama kendi durumuna göre değerlendirilir. Ruhsatsız yapılaşma ise İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında idari işlemlere yol açabilir.

Dükkanın Önüne Tente Yapılabilir mi?

Tente, pergola ve benzeri uygulamaları aynı kategoriye koymamak gerekir. Hafif ve sökülebilir bir tente ile sabit bir yapı; belediye düzenlemeleri, proje, bina yönetimi ve imar açısından farklı değerlendirilebilir. Tente kamusal alana taşıyorsa belediye, bina cephesi veya ortak alanla ilgiliyse proje ve bina yönetimi devreye girebilir. Önce belediyenin imar birimine ve yönetim planına bakmak en sağlıklı yoldur.

“Yıllardır Bu Dükkan Kullanıyor” Demek Mülkiyet Hakkı Sağlar mı?

Fiili kullanım ile hukuki mülkiyet veya kullanım hakkı aynı şey değildir. Kamusal alanda, yararı kamuya ait malların kullanımı özel kanunlara tabidir (TMK m.715). Kamunun kullanımına tahsis edilmiş yerlerin kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamayacağı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesinde de düzenlenmiştir. Yani kamusal kaldırımı yıllarca kullanmak mülkiyet getirmez.

Ortak yerlerde uzun süreli kullanımın tek başına ne sonuç doğuracağı ise kesin söylenemez. Belgelere, kat maliklerinin tutumuna ve olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme gerekir. Uyuşmazlık varsa dosyanın bir avukat tarafından incelenmesi en sağlıklısıdır.

Dışarıdan Aynı Görünen Üç Farklı Durum

Aşağıdaki örneklerin tamamı temsilidir, gerçek bir olaya dayanmaz ve kesin sonuç vermez.

• Örnek 1: Cadde üzerindeki dükkanın önünde geniş bir kaldırım var. Parsel sınırı dükkanın cephesinde bitiyorsa bu alan kamusal olabilir ve belediye kuralları geçerlidir. Sınır daha ileride ise durum değişebilir.
• Örnek 2: Site altındaki dükkanın önünde parsel içinde kalan bir bahçe var. Bu bahçe ortak yer, eklenti ya da başka bir statüde olabilir. Tapu, proje ve yönetim planı birlikte okunmadan söylenemez.
• Örnek 3: Mimari projede dükkanın önünde farklı gösterilmiş bir bölüm var. Proje o bölümü dükkana bağlı ya da ortak yer olarak göstermiş olabilir. Bu bilgi tapu kaydı ve yönetim planıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Üçü de dışarıdan “dükkanın önü” gibi görünür, ama hukuki durumları farklı olabilir.

Bir Dükkan Satın Almadan veya Kiralamadan Önce Önündeki Alan Nasıl Kontrol Edilir?

Aşağıdaki liste hüküm vermez, bakılması gereken noktaları gösterir:

1. Alan gerçekten parselin içinde mi, dışında mı?
2. Tapu kayıtlarında ne görünüyor?
3. Bağımsız bölümün kapsamı nedir?
4. Kayıtlı bir eklenti var mı?
5. Onaylı mimari projede alan nasıl gösterilmiş?
6. Yönetim planında bu alanla ilgili özel bir düzenleme var mı?
7. Alan ortak yer niteliğinde mi?
8. Kullanımla ilgili kat malikleri veya yönetim açısından incelenmesi gereken bir karar var mı?
9. Belediyenin yetkisindeki bir alan ya da uygulama söz konusu mu?
10. Mevcut fiili kullanımın hukuki dayanağı var mı?

Kiracıysanız kira sözleşmesinde önündeki alanın kullanımına dair bir hüküm olup olmadığına da bakın. Dükkan alırken dikkat edilecek diğer başlıklar için dükkan alırken bakılması gerekenleri anlattığım rehbere göz atabilirsiniz.

Dükkanın Önündeki Alanı Kullanmadan Önce Neyi Kontrol Etmeliyim?

Bir alanın fiziksel olarak dükkanın önünde bulunması, tek başına o alanın dükkana ait olduğunu veya dükkan sahibinin istediği şekilde kullanabileceğini göstermez. Alan önce hukuki ve fiziksel niteliği açısından tanımlanmalıdır. Kamusal mı, ortak yer mi, eklenti mi, bağımsız bölümün parçası mı? Bunu tapu, onaylı proje, yönetim planı ve belediye kayıtları söyler.

Belgeler birbiriyle uyuşmuyorsa ya da bir uyuşmazlık varsa avukat veya ilgili uzmanın görüşünü alın. Dükkan alma ya da kiralama kararından önce belgeleri sırayla toplamak isterseniz bu aşamada yardımcı olabilirim. Hukuki değerlendirme için ise bir avukata danışmanızı öneririm.