Evimin Net Metrekaresini Nasıl Öğrenirim? Net ve Brüt Metrekare Arasındaki Fark

“Evimin net metrekaresi kaç?” sorusu basit görünür ama cevap çoğu zaman üç ayrı yerde üç ayrı rakamla karşınıza çıkar. İlanda 110 m² yazar, tapu kaydında başka bir sayı görürsünüz, şerit metreyle ölçünce ikisine de uymayan bir rakam bulursunuz. Özellikle eski binalarda, tapu kayıtlarında ve emlak ilanlarında aynı kelimenin farklı anlamlarda kullanılması işi karıştırıyor. Bu yazıda evinizin alanını hangi belgeden okuyacağınızı, nasıl ölçeceğinizi ve rakamlar tutmadığında ne yapacağınızı sırayla anlatıyorum.

Net metrekare nedir?

Net metrekare, evin kapısından girdiğinizde duvarların arasında kalan, fiilen kullandığınız iç alandır. Halı serebileceğiniz zemini düşünün. Mevzuattaki karşılığı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde “bağımsız bölüm net alanı” olarak geçer: bağımsız bölümün içinde, duvarlar arasında kalan temiz alan.

Yönetmelik bir şeyi açıkça ayırır. Balkonlar, teraslar, kat bahçeleri gibi en az bir cephesi açık mekânlar, bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanlar net alan içinde değerlendirilmez. Tanımlar zaman zaman güncellendiği için resmi metni Mevzuat Bilgi Sistemi’nden de okumanızda fayda var.

Brüt metrekare nedir?

Brüt metrekare, net alana duvarların kapladığı yeri de katan daha geniş bir ölçüdür. Yönetmelikte bağımsız bölüm brüt alanı, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan olarak tanımlanır. Komşu bölümle paylaşılan duvarlarda ölçü, duvarın ortasından alınır.

Karışıklık tanımdan değil, günlük kullanımdan çıkıyor. Kimi yerde yalnızca bağımsız bölümün brütü kastedilir, kimi yerde eklentiler eklenir, kimi yerde ortak alanlardan düşen pay da katılır. Yönetmelik bunlara ayrı ad verir: brüt, toplam brüt, genel brüt. Yani “brüt 120 m²” yazan bir ilanda hangisinin kastedildiğini rakam söylemez. Sormanız gerekir.

Tapuda evin net metrekaresi yazar mı?

Burada iki ayrı şeyi birbirine karıştırmamak lazım. Tapuda gördüğünüz büyük rakam çoğu zaman ana taşınmazın, yani binanın üzerinde durduğu parselin yüzölçümüdür. Daireniz bu parselin yalnızca bir payına sahiptir ve pay, 25/400 gibi bir kesirle yazılır. Buna arsa payı denir. Parselin yüzölçümünü bu kesirle çarparsanız size düşen arsa miktarını bulursunuz, dairenizin alanını değil. Bu yüzden tapudaki her m² bilgisini “evimin net kullanım alanı” diye okumayın.

Peki tapuda dairenin alanı hiç yazmaz mı? Duruma göre değişir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 1 Ocak 2019’dan itibaren kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine esas mimari projelerde bağımsız bölüm listesinde brüt ve net yüzölçümü bilgisinin bulunmasını zorunlu tuttu. Bu değerleri proje müellifi mimar belirler, yetkili idare onaylar ve tapu siciline yansır. Tapu müdürlüğü ayrıca gidip ölçmez. Daha eski kayıtlarda ise böyle bir bilgiyi çoğunlukla bulamazsınız. Yani her tapuda net ve brüt alanın ayrı ayrı yazdığını varsaymayın, elinizdeki kaydı satır satır okuyun.

Tapu, iskan ve benzeri belgelerin birbirinin yerine geçmediğini merak ediyorsanız tapu ile iskan arasındaki farkı anlattığım yazıya göz atabilirsiniz.

Mimari projeden evin metrekaresi öğrenilebilir mi?

Evet, ve en sağlam yol budur. Onaylı mimari proje dairenizin sınırlarını, oda düzenini, balkonunu ve ortak alanlarla ilişkisini çizimle gösterir. Yukarıda anlattığım bağımsız bölüm listesi de bu projede yer alır. Proje, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne sunulur; belediyenin imar arşivinde de bir nüshası bulunur. İki yerde de arayabilirsiniz.

Belediyeden nasıl ve hangi belgelerle proje istenebileceği belediyeden belediyeye değişir. Bazı belediyeler elektronik başvuru imkânı sunabilir, bazıları dilekçe ve tapu belgesi isteyebilir. Kendi ilçenizin imar müdürlüğüne sormadan usulü kesin sanmayın. Tapu müdürlüğündeki ve belediyedeki proje birbirini tutmuyorsa birini kendiniz seçmeyin, iki idareye de sorun.

Bir uyarı daha: proje evin doğduğu günü gösterir. Balkonu salona katmışsanız ya da bir duvarı yıkmışsanız, bugünkü kullanım projeyle aynı değildir.

Evimin metrekaresini kendim ölçebilir miyim?

Ölçebilirsiniz. Ön fikir için gayet yeterli. Şerit metre ya da lazer metreyle duvarların iç yüzeyleri arasındaki mesafeyi alın. Dikdörtgen bir odada uzunluk çarpı genişlik yaklaşık zemin alanını verir:

4,00 m × 3,50 m = 14 m²

L biçimli ya da girintili odalarda odayı iki üç dikdörtgene bölün, her parçayı ayrı hesaplayıp toplayın. Kolon çıkıntısı, şaft ya da eğik duvar varsa onları da ayrı parça sayın.

Şunu açık söyleyeyim: bu sizin ölçümünüzdür ve resmi ya da profesyonel bir ölçümün yerine geçmez. Bir uyuşmazlık, proje kontrolü ya da resmi işlem söz konusuysa yetkili bir uzmana ve ilgili idareye gitmeniz gerekir.

Oda oda ölçüm tablosu

Aşağıdaki tabloyu kopyalayıp kendi eviniz için doldurabilirsiniz. Her satıra uzunluk ve genişliği yazın, çarpımı alan sütununa koyun, en altta toplayın.

Bulduğunuz toplam, iç mekânın kabaca zemin alanıdır. Onu projedeki net alanla yan yana koyduğunuzda küçük farklar normaldir. Büyük fark varsa nedenini araştırmaya değer.

Balkon ve teras ne olacak?

Balkonu, terası, bahçe kullanım alanını ya da çatı bölümünü “evin net metrekaresi” başlığı altında gelişigüzel toplamayın. Yönetmeliğe göre bunlar bağımsız bölüm net alanına girmez. Ölçümünüzde ayrı satırlara yazın.

Brüt tarafında durum belgeye ve kullanılan hesaplama biçimine göre değişebilir. Bu yüzden ilandaki brüt rakama balkonun dahil olup olmadığını ayrıca sorun.

Dubleks ev nasıl ölçülür?

Alt katı ve üst katı ayrı ayrı ölçün, sonra toplayın. Yönetmelik de içeriden bağlantılı, birden fazla katta yer alan bölümlerin birlikte değerlendirilerek net alan bulunmasını söyler.

En çok hata merdivende çıkar. Merdivenin ve merdiven boşluğunun hesaba nasıl katıldığını tanım ve proje belirler, sokaktaki alışkanlık değil. Kendi ölçümünüzde merdivenin kapladığı yeri ayrı bir satırda tutun, sonra projedeki bağımsız bölüm net alanıyla karşılaştırın.

İlandaki m² ile ölçtüğüm m² neden farklı olabilir?

Çoğu zaman kimsenin kötü niyeti yoktur. Olası nedenler şunlar:

• Net ve brüt kavramlarının ilanda farklı anlamlarda kullanılması
• Ortak alanlardan düşen payın hesaba katılıp katılmaması
• Balkon, teras gibi alanların nasıl ele alındığı
• Yeni kayıtlarda bulunan proje alanının eski kayıtlarda hiç olmaması
• Yuvarlama
• Ölçüm yöntemi, yani duvarın iç yüzünden mi, ortasından mı ölçüldüğü
• Belirsiz ya da yanlış girilmiş ilan bilgisi

Aynı karışıklık işyerlerinde de var. Net ve brüt farkına ve alanın projeyle eşleştirilmesine dükkan alırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlattığım yazıda da değindim.

En güvenilir şekilde nasıl öğrenirim?

Sırayla ilerleyin:

1. Elinizdeki tapu ve mevcut belgeleri inceleyin. Arsa payını ve parsel yüzölçümünü daire alanıyla karıştırmayın. Kayıtta bağımsız bölüm için proje alanı varsa not edin.
2. İlandaki m² bilgisini tek başına yeterli kabul etmeyin. Net mi, brüt mü, ortak alan payı dahil mi diye sorun.
3. Onaylı mimari projeyi inceleyin. Bağımsız bölüm listesindeki net ve brüt değerlere bakın. Tapu müdürlüğünden ya da belediye imar arşivinden isteyin.
4. Gerekirse evi fiziksel olarak ölçün. Yukarıdaki oda tablosunu kullanın ve sonucu projeyle karşılaştırın.
5. Belgeler ile mevcut kullanım arasında önemli fark görüyorsanız doğrulamayı uygun uzman ya da idare üzerinden yapın. Kendi ölçümünüz bu aşamada tek başına dayanak olmaz.

Evimin Net Metrekaresini Öğrenmek İçin Kısa Kontrol Listesi

• Güncel tapu kaydımı aldım ve arsa payı ile parsel yüzölçümünü daire alanından ayırdım.
• Kayıtta bağımsız bölüm için net ve brüt alan bilgisi var mı, baktım.
• İlandaki rakamın net mi, brüt mü olduğunu sordum.
• Onaylı mimari projeyi tapu müdürlüğünden ya da belediyeden istedim.
• Projedeki bağımsız bölüm listesinde net ve brüt değerleri okudum.
• Evi oda oda ölçüp balkonu ve terası ayrı yazdım.
• Belgeyle fiili durum arasında büyük fark varsa idareye ya da uzmana danışacağım.

Sık Sorulan Sorular

Tapuda evin net m²’si yazar mı?

Her zaman değil. Tapuda ilk göze çarpan rakam çoğunlukla parselin yüzölçümüdür ve arsa payı dairenizin alanı anlamına gelmez. 1 Ocak 2019’dan sonra kurulan kat mülkiyetlerinde mimari projedeki brüt ve net yüzölçümü bilgisi sicile yansır. Daha eski kayıtlarda çoğunlukla bulunmaz. En doğrusu tapu kaydınızı ve onaylı projeyi birlikte okumaktır.

Net m² nasıl hesaplanır?

Duvarların iç yüzeyleri arasındaki zemin alanı hesaplanır. Dikdörtgen odada uzunluğu genişlikle çarparsınız, düzensiz odalarda odayı basit parçalara bölersiniz. Balkon, teras ve eklentiler bu hesaba girmez. Sizin ölçümünüz ön bilgidir, resmi ölçüm yerine geçmez.

Balkon net m²’ye dahil midir?

Hayır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre balkonlar, teraslar ve en az bir cephesi açık benzeri mekânlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Brüt alanda nasıl ele alındığı ise belgeye ve hesaplama biçimine göre değişebilir.

Brüt 120 m² ev net kaç m² olur?

Bunun her ev için geçerli tek bir cevabı yok. Brüt alandan sabit bir yüzde çıkararak net alana ulaşılamaz, çünkü fark duvar kalınlığına, kolon ve şaftlara, planın biçimine ve “brüt” kelimesinin hangi anlamda kullanıldığına bağlı. Aynı 120 m² brütlük iki daire birbirinden farklı net alana sahip olabilir. Gerçek rakam için onaylı projedeki bağımsız bölüm listesine ya da yapılacak ölçüme bakmak gerekir.

Mimari projeden m² öğrenilebilir mi?

Evet. Onaylı projede bağımsız bölümün sınırları ve alanı görülebilir, 2019 sonrası kat mülkiyetlerinde net ve brüt yüzölçümü de listelenir. Projeye tapu müdürlüğünden ya da belediye imar arşivinden ulaşılabilir. Başvuru usulü belediyeye göre değişebileceği için önce ilçenizin imar müdürlüğüne sorun.